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Novas regras do SFH podem baratear crédito

Bancos e mutuários poderão negociar livremente as taxas de juros dos contratos

Fábio Gallo, O Estado de S.Paulo

06 Agosto 2018 | 05h00

No início do ano mandei um e-mail para o sr. com uma situação de compra de imóvel acima de R$ 950 mil em SP e o uso do SFH – consequentemente, do FGTS. Naquela época não foi possível e acabei entrando no SFI. Agora, o governo vai retornar à posição antiga e me sinto penalizado por esse "atraso". Seria possível, de alguma forma, fazer alguma portabilidade do SFI para o SFH ou usar meu FGTS de alguma maneira para amortizar dívida?

Dentro das regras atuais não acredito ser possível a migração do contrato atual para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O seu contrato está em andamento dentro do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). No entanto, a utilização do saldo do FGTS em contratos dentro do SFI pode ser discutida na Justiça – há casos em que o Judiciário concedeu o benefício a mutuários. A partir do anúncio das novas regras, ganha força a argumentação de que você comprou o imóvel quando o limite era de R$ 1,5 milhão, mas, por circunstâncias da construção, o apartamento foi entregue no período em que esse limite foi reduzido para R$ 950 mil e, a partir de janeiro de 2019, retornará ao patamar mais alto. Sem dúvida, você foi prejudicado pela situação. Para lembrar, o FGTS pode ser utilizado para compra e construção, amortização, liquidação de saldo devedor, pagamento de parte do valor das prestações desde que o contrato de financiamento tenha sido assinado no SFH. As novas regras vão dar mais liberdade nas negociações – tanto que os bancos e mutuários poderão pactuar livremente as taxas de juros dos contratos. Segundo o Banco Central, as condições podem baratear o financiamento para o mutuário. A dica é você fazer uma pesquisa entre os bancos e, caso consiga alternativa melhor, usar da portabilidade do crédito. O banco em que você mantinha o contrato original é obrigado a aceitar essa transferência.

Participo do plano de previdência da empresa que trabalho e também tenho um VGBL. Vale a pena manter os dois planos ou deixar um deles?

Minha primeira resposta é que o plano de empresa vale mais a pena, devido a custos mais baixos e à participação da empresa nas contribuições mensais. Mas, a resposta mais correta depende de uma análise mais rigorosa de sua carteira de investimentos e das regras do plano de sua empresa. Para um melhor entendimento da questão, o sistema de previdência no Brasil é composto de três regimes: o Regime Geral de Previdência Social (RGPS), operacionalizado pelo INSS; o Regime Próprio do Servidor Público (RPPS), dedicado aos funcionários públicos; e o Regime de Previdência Complementar, que é facultativo, composto pelos Planos de Previdência Complementar e pelas Entidades Fechadas de Previdência Complementar (EFPC) – conhecidos como Fundos de Pensão. A previdência complementar são planos operados por seguradoras e comercializados por bancos, como o PGBL e o VGBL. Por outro lado, os fundos de pensão, sem fins lucrativos, são exclusivos para funcionários ligados a uma empresa e apresentam algumas vantagens sobre os fundos abertos. A mais evidente é que, além das contribuições mensais do funcionário, que variam em média entre 3% e 10% do salário, usualmente a empresa patrocinadora acompanha com um aporte extra ao plano do empregado. Eles possuem incentivos fiscais e todos os recursos aplicados e os rendimentos são revertidos para o próprio fundo. A dica é você verificar todas as condições do seu fundo de pensão. Muita gente não é atenta às condições desses planos e perde muitas oportunidades.

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