O dilema do mundo imobiliário
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O dilema do mundo imobiliário

O brasileiro ainda se divide entre o investimento direto em tijolo ou em um fundo

Estadão Blue Studio, O Estado de S.Paulo

22 de agosto de 2021 | 07h30

O investimento na compra de imóveis sempre foi considerado um porto seguro. O objetivo de muitos era guardar recursos para a casa própria e, depois disso, conseguir investir em uma outra unidade que gerasse renda. Afinal, tijolo é seguro.

Mas investir em imóveis pressupõe a soma de uma grande quantidade de recursos, que serão destinados para compra de uma casa, um apartamento ou sala comercial, por exemplo. Mesmo quando isso é conquistado, existe o risco de a eventual renda virar despesa caso o imóvel fique fechado e o proprietário precise pagar condomínio e IPTU.

A partir desse cenário é que os fundos de investimento imobiliário começam a ganhar força no mercado nacional. Uma antiga cultura do brasileiro, agora, está sendo readaptada. Uma das vantagens iniciais desse produto de investimento é que a pessoa não precisa ter o valor cheio do imóvel para começar.  

“Os investimentos imobiliários eram vistos como proteção contra inflação e volatilidade cambial. Até por isso o aluguel costuma ser indexado ao Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M). Mas hoje, com os fundos imobiliários chegando ao mercado, começou a ser questionada a necessidade de ter um imóvel físico. É um investimento que pode ser mais vantajoso em rentabilidade e segurança, risco menor e maior liquidez. É interessante o investidor reavaliar crenças que tem diante do benefício que o fundo imobiliário pode ter”, aconselha Caio Ventura, analista da Guide Investimentos.

“O brasileiro tem histórico de gostar muito de tijolo, comprar imóvel, terrenos. É um mercado que traz segurança real, o ativo imobiliário dificilmente se desvaloriza, pelo contrário, e os fundos imobiliários têm papel importante nesse contexto”, diz Kaique Moraes Grossmann, especialista em ativos imobiliários na XP.

O número de investidores de fundos imobiliários atingiu a marca de 1,404 milhão em junho, sendo 1,397 milhão de pessoas físicas, crescimento de 1,6% ante o total do mês de maio e crescimento de 55,93% em relação ao do mesmo período de 2020, quando foram registrados 826 mil investidores.

Para Grossmann, há um enorme potencial de crescimento no setor. Contabilizando-se todos os fundos imobiliários (FIIs Tijolo, Papel e Híbrido), o segmento alcançou o patamar de R$ 125 bilhões de valor de mercado de acordo com o Boletim Mensal da B3 divulgado em junho de 2021, correspondente a uma alta acumulada de 25% em 12 meses. “Usando como base o mercado norte-americano, que atingiu cerca de US$ 1,3 trilhão, temos um potencial enorme para expansão”, considera Grossmann.

Uma das vantagens dos fundos na comparação com a aplicação direta em imóveis é o fato de o investidor conseguir aplicar pequenos valores, com opções a partir de R$ 100. Além disso, mesmo com essa quantia, existe um portfólio inteiro à disposição. “A conta na compra de um imóvel [para investimento] é saber quanto ele vai me dar de aluguel. Se compro um estúdio de R$ 100 mil e recebo R$ 1.000 de aluguel, são R$ 12 mil por ano, ou seja, rentabilidade de 12%. Mas hoje o que a pessoa física consegue é entre 5% e 6% ao ano, porque o preço das locações não foi corrigido tanto quanto o valor de venda de um apartamento”, avalia Grossmann. “Os fundos, entretanto, estão pagando de 7% a 9% e até 12% ao ano só de rentabilidade (algo como o aluguel), isso sem falar do ganho com a apreciação dessa cota”, complementa o especialista. Apesar de, durante a pandemia, todos os papéis imobiliários terem caído fortemente, como todo o mercado, e nem todos terem se recuperado até agora.

Segundo Ventura, com os fundos, o investidor pode acessar um portfólio inacessível para pessoas físicas e ter mais resiliência diante das dificuldades, além de ser menos exposto ao risco e poder ter maior liquidez. “Hoje, posso precisar de dinheiro, ter um imóvel, mas não conseguir vender de maneira rápida ou conseguir por um valor que pode ser muito menor do que o de mercado. Se tenho fundo, consigo ter uma maior liquidez e uma melhor alocação de portfólio”, afirma Ventura.

Para o analista, o imóvel ainda pode ser um bom investimento. “Vai depender muito do valor do imóvel, da localização e do objetivo que o cliente tem ao comprá-lo. Se o cliente compra um imóvel para alugar, em muitos casos não vai valer a pena, pois o valor do aluguel hoje gira em torno de 0,30% ao mês sobre o valor do imóvel.” Sendo assim, explica Ventura,  se o cliente tiver comprando um imóvel buscando um complemento de renda, o imóvel passa a não ser uma boa opção.

“A Selic projetada para este ano está próxima de 6%, gerando um retorno próximo de 0,50% ao mês sobre o capital do cliente. Ou seja, quase o dobro do valor e com maior liquidez”, alerta Calebe Vieira, diretor comercial da BeCapital.

Rodrigo Franchini, sócio da Monte Bravo Investimentos, concorda que os investimentos em imóveis devem ser feitos com cautela. “Imóvel pode entrar em uma carteira diversificada, mas hoje, com outros investimentos mais interessantes, que apresentam risco menor e rentabilidade mais interessante, o setor imobiliário em si deixa de ser tão atrativo”, comenta Franchini.

Reforma tributária não derruba benefício

Havia uma preocupação de que a Reforma Tributária, que está em tramitação no Congresso, determinasse a tributação dos dividendos dos fundos imobiliários. No entanto, o próprio relator da proposta na Câmara, Celso Sabino (PSDB-PA), e o próprio ministro da Economia, Paulo Guedes, descartaram essa possibilidade antes mesmo que os debates sobre a nova legislação se acirrassem.

A isenção de tributação é um dos pontos que contribuem para a rentabilidade dos fundos de investimento na comparação com a locação direta de imóveis. Uma unidade imobiliária alugada pode implicar o recolhimento do Imposto de Renda (IR), com alíquota que pode variar entre 15% e 27,5%, dependendo do valor dos rendimentos tributáveis do contribuinte. “A rentabilidade dos fundos imobiliários é totalmente isenta do IR”, afirma Kaique Moraes Grossmann, especialista em ativos imobiliários na XP.

“Olhando para fins de investimento, fundo imobiliário é o veículo mais apropriado porque tem isenção do IR sobre rendimentos recebidos. Se você comprar um apartamento para alugar, por exemplo, pode ter que pagar IR”, alerta Caio Ventura, analista da Guide Investimentos.

A questão tributária é apenas uma das atratividades dos fundos imobiliários, segundo os especialistas. “Os fundos contam com uma gestão profissional, tem um profissional e uma equipe por trás trabalhando nesse produto. Ou seja, alguém focado naquele imóvel, o que vai garantir a escolha das melhores oportunidades”, diz Grossmann.

Mesmo com toda uma equipe para analisar o mercado e dar suporte aos investimentos, conhecer o mercado em que está entrando é importante para que o investidor possa fazer uma escolha coerente com os objetivos. “Estudar o fundo, saber quantos ativos ele tem, é importante para entrar com mais segurança em um mercado diversificado”, afirma Grossmann.

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