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O nó do distrato

O que deve vir primeiro? O interesse de um comprador individual ou do coletivo

Adriana Fernandes, O Estado de S.Paulo

28 de janeiro de 2017 | 05h00

É grande o impasse que acontece em Brasília em torno da discussão de uma proposta de lei que estabeleça regras claras para a devolução do dinheiro em caso de desistência da compra de um imóvel na planta, o chamado distrato. O governo pretendia incluir a regularização da prática no pacote de medidas de melhoria do mercado de crédito e de estímulo ao setor imobiliário que está para sair do forno.

A divergência em vez de serenar só aumentou nas últimas semanas depois que a equipe econômica e o Ministério da Justiça voltaram a se reunir para tentar fechar um acordo.

Sem solução à vista, a proposta pode ficar de fora das medidas e demorar mais tempo para ser consolidada, com prejuízo para as empresas e os consumidores. Tanto para os que precisam fazer o distrato como para aqueles que adquiriram os imóveis na planta e pagam em dia as suas prestações.

Sim, nesse debate não dá para desconsiderar o fato de que a escalada de distratos afeta indiretamente também os compradores que precisam que a obra seja concluída e no prazo prometido. Se o marco regulatório não for aprovado em lei para reduzir os litígios e dar previsibilidade para os custos das obras, especialistas veem risco sistêmico mais à frente para o setor imobiliário, com impacto sobre a viabilidade dos empreendimentos, a conclusão da obra, o equilíbrio econômico dos contratos e a solvência de construtores e incorporadoras.

A possibilidade de aumento da inadimplência do crédito concedido pelos bancos para as construtoras tocarem as obras também está no radar e tem sido acompanhada de perto pela equipe econômica. No Brasil, o empréstimo bancário corresponde a cerca de 70% do custo total da obra. E, em média, entre 20% e 25% dos imóveis vendidos nos empreendimentos têm distrato no Brasil.

Há vários anos que se busca uma solução que unifique em todo o País as regras do distrato dos contratos de imóvel, um instrumento de rescisão contratual que se alastrou na esteira da recessão econômica.

Mais do que o porcentual a ser ressarcido, a queda de braço dessa briga interminável entre consumidores e construtoras se concentra basicamente na seguinte pergunta: qual é a base de cálculo do ressarcimento no caso de distrato do contrato? Ou seja, com quanto a construtora pode ficar do que o comprador já desembolsou pelo imóvel depois que o contrato de compra e venda for desfeito. Deve incidir sobre o valor já pago ou sobre o preço do imóvel?

A confusão é tão grande que cada Estado adotou uma jurisprudência. O problema aumentou depois de uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cujo acórdão divide opiniões. Enquanto os órgãos de defesa do consumidor avaliam que a decisão do STJ determina que a devolução por distrato seja feita com base no valor pago pelo comprador, as construtoras entendem que o acórdão estabelece que a retenção deve ser arbitrada de acordo com cada caso.

Por trás desse debate, está uma discussão bem mais delicada. O que deve vir primeiro? O interesse de um comprador individual ou do coletivo. Os órgãos de defesa alegam que os consumidores perdem até 80% do valor pago se a retenção incidir sobre o valor do contrato e que não há risco para os outros compradores. Já o setor imobiliário reclama que os órgãos de consumidor não têm levado em consideração os consumidores adimplentes.

O argumento das construtoras é o de que a fixação do ressarcimento sobre o valor já pago pelo comprador cria uma distorção em relação aos critérios adotados pelos bancos credores, prejudicando a liberação das parcelas do financiamento. Essas parcelas são necessárias para tocar o empreendimento. O valor do imóvel não só é a referência para a obtenção do financiamento pela construtora, como também parte dos recursos vinculados à obra vem das parcelas pagas pelo comprador. Além disso, para ter acesso ao financiamento bancário, a construtora deve comprovar um mínimo de unidades vendidas (cerca de 30%), que garantam a entrada de recursos para a execução da obra.

Mas o ponto central da queixa das empresas é que a obrigação de retirar dinheiro do caixa para pagar os distratos compromete o fluxo financeiro da obra toda, com risco de o comprador adimplente não receber seu imóvel no prazo ou ver todo o empreendimento inviabilizado.

Até agora, o governo tem agido muito mais como mediador. Mas está na hora de arbitrar logo esse jogo para que o projeto possa ser enviado ao Congresso. Regras claras, como as que foram definidas para consórcios, ajudam a desestimular os que usam a prática do distrato para ganhar dinheiro e proteger os consumidores que desejam a casa própria.

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