Os preços e a velocidade de venda dos lançamentos

Comparando o índice de preços de imóveis residenciais Fipe-Zap, de janeiro de 2011 com janeiro de 2008, vemos um aumento de 82,1% na média geral da cidade de São Paulo, contra um aumento do Índice Nacional de Custos da Construção Civil (INCC) de 24,9%. Isso significa que os preços subiram nesse período 46,9% acima da variação do índice. A diferença significa lucro especulativo, para explorar o crescimento da demanda, ou é uma resposta aos custos, que vêm crescendo e não são cobertos ou reconhecidos pelo índice setorial?

João da Rocha Lima Jr., O Estado de S.Paulo

25 de abril de 2011 | 00h00

Na formação dos preços de oferta no mercado, as empresas consideram os custos de produção (terrenos, custos de obras e de gestão) e a renda esperada para o capital investido. Os preços subiram porque a estrutura dos custos se alterou fortemente nesse ciclo e parece que neste momento as pressões já foram absorvidas no novo patamar de preços, o que leva a se projetar um ciclo de estabilidade, com crescimento próximo da variação de custos para o horizonte de 2011.

Os terrenos ficaram mais caros, pela pressão de demanda e pela imposição do pagamento do "direito de construir" nos terrenos comprados mais recentemente e essa variação não se contempla no índice setorial, que só trata de custos dos insumos da edificação. A pressão de demanda esteve desequilibrada com a oferta de determinados insumos, especialmente mão de obra qualificada, equipamentos e componentes industrializados por pequenos produtores. Os preços, aquecidos pela pressão da urgência, tendem a não aparecer no índice setorial, que trabalha com dados secundários. A falta de insumos provoca atraso nos cronogramas das obras - o reflexo disso é aumento de custos, porque os custos fixos crescem. Custos fixos estão vinculados com o tempo, não com o volume de construção, como, por exemplo, o salário dos engenheiros de produção, gerenciamento e controle, o aluguel de uma grua cujo custo é mensal e não proporcional ao volume de produção. Isso não se reflete no índice setorial, cuja matriz de apuração considera regime harmônico de produção. Isso, muitas vezes, também não está no orçamento das empresas, na intensidade do risco representado, o que provoca parte da queda de resultados mostrados pelas empresas de capital aberto.

Preços crescendo acima da renda do "comprador-alvo" desarruma o mercado. No ciclo da crise de 2008 e primeiro semestre de 2009 ocorreu uma retração da demanda, porque a compra da residência pelo público de renda média está associada à confiança na economia. Essa demanda não se extinguiu e voltou ao mercado em 2010 e 2011, mas agora se defronta com preços que não pode pagar. O produto que era viável em 2008, subiu de preço 82,1% e a renda subiu pouco acima de 15,6% (IPCA no mesmo ciclo). O mercado tem de se ajustar pela demanda, o que significa frustração, tendendo a postergar a compra. A primeira reação pode ser esperar mais tempo para acumular poupança. Mas quando o mercado se conscientiza de que a oportunidade de comprar aquele padrão de imóvel passou e não mais ocorrerá, o mercado se organiza e as empresas tendem a redesenhar os produtos, para buscar os mesmos mercados, mas com produtos a menores preços (localização menos privilegiada e dimensões mais modestas). A velocidade menor de absorção de lançamentos em 2011 abaixo de 2010 é uma tendência se for mantido o patamar de oferta. As empresas já divulgaram metas de lançamentos e vendas mais moderadas para 2011. Como a medida de eficácia utilizada é vendas sobre oferta, se ambas ocorrerem em patamares mais modestos, o indicador pode retomar os valores de 2010.

É PROFESSOR DO NÚCLEO DE REAL ESTATE DA POLI-USP E DIRETOR DA UNITAS CONSULTORIA

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