Se a procura por financiamentos não parou, apesar da crise, o mercado de imóveis novos da cidade de São Paulo não saiu ileso da quarentena imposta para tentar conter o avanço do novo coronavírus. Parte dos negócios do setor sentiu o tranco na economia, e os projetos imobiliários lançados em junho na capital paulista somaram apenas 2.015 unidades. 

Os números apontam que o total de novas unidades foi 28,3% maior do que em maio, mas 79,9% abaixo do de junho de 2019, segundo dados do Secovi-SP – entidade que representa empresas do setor. No primeiro semestre de 2020, os lançamentos caíram pela metade, para 9,6 mil unidades, ante o mesmo período do ano passado. 

De acordo com a entidade, um aspecto a ser considerado nos resultados do setor é que, apesar de os lançamentos no primeiro semestre do ano terem sido reduzidos em mais de 50%, as vendas caíram menos, o que demonstra que a demanda por moradia vem se concentrando nos imóveis que já estão disponíveis. 

As vendas de imóveis novos em junho na cidade atingiram 2.984 unidades, 56% abaixo do mesmo mês do ano passado. O montante está próximo da média de 3.195 unidades vendidas por mês entre janeiro e março deste ano, período imediatamente anterior ao início da quarentena. Mas no semestre, a queda nas vendas é de 14%, totalizando 16,9 mil imóveis. 

Conforme antecipou o Broadcast/Estadão, empresários e analistas percebem uma reação do mercado imobiliário. Um dos motivos para isso é a queda nas taxas de financiamento, abrindo caminho para a compra da moradia por mais pessoas e compensando, ao menos em parte, os efeitos da crise. 

“A gente vê um mercado bastante competitivo, em um nível que nunca vimos no setor. Mas o financiamento de imóveis usados ficou mais forte que o de novas unidades”, avalia a presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Cristiane Portella.

“Quando sente mudanças na economia, a incorporadora precisa refazer cálculos e avaliar o comportamento do público-alvo de seus empreendimentos. No primeiro semestre, os lançamentos tiveram esse recuo, mas a gente acredita que eles vão voltar”, diz Cristiane.

“Apesar deste cenário desafiador, o mercado imobiliário apresentou crescimento no mês de junho em relação ao mês de maio, quando as vendas já tinham apresentado recuperação em relação a abril. A tendência de retomada da vida, dentro de um ‘novo normal’, está colaborando para esse comportamento”, diz o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. 

Na avaliação dele, existe margem para uma redução ainda maior dos juros dos financiamentos imobiliários, o que daria um novo fôlego para o mercado. “Taxas de juros competitivas estimulam o aumento das operações de financiamentos, trazendo mais famílias para o crédito imobiliário”, ressalta Petrucci.

Em meio às más notícias que o País acumula desde o início da pandemia da covid-19, o mercado imobiliário vive um momento único: a captação recorde de recursos na poupança inundou a principal fonte de financiamento de imóveis para a classe média, e os juros baixos têm permitido que mais famílias tomem crédito. O desafio é convencer o consumidor ainda cauteloso a superar as incertezas na economia e investir na casa própria. 

Ainda que a demanda por financiamento tenha continuado mesmo na crise, ela está longe de acompanhar a expansão do volume de recursos. Por isso, construtoras apostam nas promoções.

O momento é favorável para o crédito imobiliário pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), principalmente voltado a imóveis de médio padrão – a partir de R$ 240 mil. De janeiro a julho, foram R$ 87,9 bilhões de captação líquida da poupança, recorde desde o Plano Real. No mesmo período de 2019, o resultado ficou negativo em R$ 13 bilhões, segundo dados do Banco Central e da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). 

Em julho, 54% dos recursos disponíveis para financiamento vieram da poupança. No primeiro semestre, R$ 34,1 bilhões foram contratados em operações para a aquisição da casa própria pelo SBPE e R$ 9,2 bilhões para construção, altas de 25% e 11%, respectivamente, ante a primeira metade de 2019. 

“A poupança não é o único fator que define as perspectivas para o setor, mas sem dúvida ajuda”, diz a presidente da Abecip, Cristiane Portella. “Além dela, os juros nunca foram tão baixos.”

Desde que as taxas de financiamento começaram a cair – do patamar de 11%, em 2016, para 7% ao ano – 5 milhões de novas famílias se tornaram elegíveis para financiar a casa, segundo cálculo do Banco Inter para o Estadão. Novos contratos, como os atrelados à inflação, também aqueceram a oferta.  

“As concessões de financiamento mostram que houve procura, mesmo nos piores meses da pandemia. Há uma janela para o crédito”, diz a economista-chefe do banco, Rafaela Vitória.

Após crescer 37% em 2019, a expectativa da Abecip para este ano é de um avanço de 12% no volume de financiamentos. Os juros baixos, com a Selic em 2% ao ano, também atraem quem se volta para os imóveis como uma opção de investimento. 

Mas se sobram recursos, também persistem incertezas quanto ao desempenho da economia no segundo semestre. O recorde de funding ocorre muito pela postura cautelosa do brasileiro, e o BC estima que cresceu a poupança “por precaução”, em que a família poupa para fazer um colchão e atravessar a crise. 

A Sondagem da Construção, da Fundação Getulio Vargas (FGV), aponta que a confiança dos empresários do setor subiu em julho, mas a demanda ainda contida de parte dos consumidores é o fator que mais limita a melhoria dos negócios. 

Há pouco mais de um mês, o casal Tiago Batista, de 37 anos, e Dayana Marques, de 34, foi a um estande de vendas na Grande São Paulo decidido a comprar seu primeiro imóvel. Saiu de lá com um desconto de R$ 5 mil no valor final, não precisou pagar pelo registro do apartamento e ainda ganhou uma churrasqueira para a futura varanda. 

“Desde o começo do ano, a gente fazia planos de comprar uma casa. Quando veio a pandemia da covid-19, ficamos assustados, pensando se agora seria o momento de dar um passo tão importante. Até que a minha irmã financiou um apartamento lá e nos aconselhou a conhecer o condomínio”, diz Tiago. 

Para aumentar as vendas no segundo semestre e evitar que as incertezas da economia por conta dos desdobramentos da pandemia do novo coronavírus no País paralisem o consumidor, as incorporadoras estão se preparando para oferecer descontos e brindes para quem planeja comprar a casa própria. 

“O País tem um déficit habitacional de 7,8 milhões de moradia e que deve chegar a 9,6 milhões em dez anos. As pessoas querem comprar suas casas e nunca se teve tanto recurso para os bancos financiarem”, diz o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França.

Ele lembra que, ao se olhar para os últimos dez anos, a valorização dos imóveis ficou acima dos juros básicos. “Quem optou por comprar uma residência lá atrás passou a morar melhor e não perdeu dinheiro. E quem quer investir em um imóvel agora pode aproveitar os juros historicamente baixos.”

Apesar da pandemia, a funcionária pública Fátima de Mattos, de 57 anos, por exemplo, seguiu com os planos de comprar um imóvel na capital paulista. Em busca de mais segurança, a família vai trocar a casa por um apartamento. “O financiamento saiu mais rápido do que eu esperava. A prestação foi uma surpresa também, ficou 15% mais baixa do que nas simulações. No fim, foi a decisão correta: alugar um imóvel no mesmo prédio custa R$ 2.400. Vou pagar R$ 2.280 de prestação.”

Vende-se. As ofertas das construtoras vão desde descontos e assessoria gratuita para dar entrada no financiamento à instalação de benfeitorias nos imóveis sem custos adicionais. 

Na MBigucci, uma modalidade tem chamado a atenção dos investidores. A construtora oferece a opção de venda de imóveis já alugados em condomínios novos. “O investidor compra a unidade locada, com móveis e pisos. E temos uma campanha de vendas, até setembro, com descontos de até 15%, para ‘queimar’ estoque”, diz o diretor de vendas, Robson Toneto.

“Queria investir em um imóvel e acabei optando por um já alugado. No fim, o valor da locação cobre 85% da prestação que pago pelo financiamento”, compara o analista de sistemas Antonio Tavares Neto, de 36 anos.

A Vivaz, marca da Cyrela, também tem dado descontos este mês. “E quem comprar um imóvel em agosto concorre a R$30 mil em prêmios. Além disso, custeamos as despesas de documentação”, conta João Quina, gerente de vendas da empresa.

A Danpris, da Grande São Paulo, também dá documentação grátis, o que equivale a uma economia de 3% para o cliente. Já a SKR não cobra pela estrutura de ar-condicionado e nem pelo piso das áreas sociais. A Ekko é outra que passou a oferecer a instalação do ar-condicionado. 

Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre/FGV), avalia que a covid-19 atingiu a economia quando o setor da construção mal se recuperava da última crise. A seguir, trechos da entrevista. 

Como avaliar o primeiro semestre para o financiamento?

O efeito esperado por conta da pandemia era uma forte queda da demanda, mas os dados do semestre surpreenderam. Só que o cenário ainda é incerto. 

Os recordes para a captação da poupança devem se manter?

Parte da captação recorde veio por causa de programas, como o auxílio emergencial e a compensação pela redução de salário, que chegaram à população por meio da poupança. Mas não é certo que isso se sustentará, a medida que o desemprego suba e as pessoas saquem o que pouparam. 

Qual é a perspectiva para o setor após o pior da pandemia?

O baque da covid-19 veio em um momento em que o mercado ainda se recuperava da última recessão. O que pode impulsionar o setor imobiliário é a recuperação da capacidade de consumo das famílias.