Mike Blake|Reuters
Mike Blake|Reuters

Pesadelo imobiliário

No centro da última crise financeira estava o sistema de crédito imobiliário americano, que ainda não foi devidamente reformado

The Economist, O Estado de S.Paulo

20 de agosto de 2016 | 05h00

Quais são os segmentos mais disfuncionais do sistema financeiro global? Uns dirão que é o setor bancário da China, com sua muralha de créditos podres e compadrio estatal. Outros citarão a moeda única da zona do euro, verdadeiro grude circulante usado por 19 países diferentes, cada qual com suas dívidas e frágeis instituições financeiras. Ambos são fonte de preocupação, sem dúvida. Mas, se tamanho é documento, não há encrenca que se compare à do mercado imobiliário dos Estados Unidos.

Avaliada em US$ 26 trilhões, é a maior categoria de ativos do mundo, superando o mercado acionário americano. A placa tectônica de dívidas hipotecárias sobre a qual esses ativos se apoiam constitui a maior concentração de risco financeiro do planeta. Quando os preços dos imóveis começaram a cair nos Estados Unidos, no terceiro trimestre de 2006, uma reação em cadeia levou à crise global de 2008-2009. Dez anos depois, a maior parte das pessoas acredita que o monstrengo hipotecário foi domado. O fato, porém, é que, tendo sido estatizado, além de demonstrar enorme inapetência pelo lucro e estar insuficientemente capitalizado, esse animalão continua a representar grave ameaça para a maior economia do mundo.

Quem pode dormir tranquilo? Se o perigo passa quase despercebido é porque, à primeira vista, o mercado imobiliário vai de vento em popa. Nos EUA, os preços dos imóveis voltaram a atingir seu nível mais elevado. Por conseguinte, a proporção de famílias cujas dívidas hipotecárias ultrapassam em valor seu patrimônio recuou de 25% para menos de 10%. Além disso, ao contrário dos pusilânimes europeus, os americanos fizeram uma boa faxina em seus bancos, que hoje têm US$ 1,2 trilhão de capital principal (“core capital”), valor mais de duas vezes superior ao que tinham em 2007, servindo como um bom colchão contra perdas. Depois de diminuir sua exposição a riscos, cortar custos e aumentar as tarifas e comissões que cobram por seus serviços, os bancos americanos voltaram a obter lucros bastante razoáveis. Executivos e autoridades do setor financeiro dizem que as instituições de crédito aprenderam a lição e que o problema dos bancos “grandes demais para quebrar” foi solucionado. Os contribuintes, garantem eles, podem dormir tranquilos.

E, quem sabe, acordar com uma baita dor de cabeça. O colchão de US$ 1 trilhão existe para proteger os bancos, mas há muitos riscos no setor financeiro americano que não recaem sobre os ombros dessas instituições. Isso porque, desde a década de 80, o principal responsável pela oferta de crédito imobiliário nos EUA é o mercado de títulos, e não o sistema bancário, como acontece em muitos outros países. Os empréstimos são transformados em títulos, securitizados e vendidos pelo mundo afora. Investidores de Wall Street, Pequim e outras praças financeiras detêm US 7 trilhões em papéis desse tipo.

Em 2008, quando o pânico tomou conta do mercado, o governo americano entrou em ação e assumiu o controle dos segmentos da estrutura de securitização hipotecária que ainda não estavam sob seu comando. A ideia era que fosse uma solução temporária, mas a paralisia decisória do sistema político do país a tornou permanente. Agora, entre 65% e 80% dos novos empréstimos imobiliários saem com o selo de garantia do Tio Sam, protegendo os investidores do risco de que os mutuários do sistema não consigam saldar suas dívidas. Na terra da livre iniciativa, o sistema de crédito imobiliário parece ter sido obra das cabeças burocráticas da Gosplan, a agência de planejamento econômico da antiga União Soviética.

O fato de o governo americano estar por trás das garantias hipotecárias significa que é improvável assistirmos a uma repetição do pânico global de 2008-2009, quando o mercado temeu que os detentores de títulos imobiliários fossem vítimas de um calote generalizado. Só um ocupante tresloucado da Casa Branca acreditaria que os EUA teriam algo a ganhar deixando de honrar seus compromissos. E algumas partes do sistema estão de fato mais seguras. Os derivativos esotéricos que causaram tantos danos, como os CDOs (Collaterized Debt Obligations), tomaram chá de sumiço. As autoridades criaram pelo menos 10 mil páginas de novas normas para coibir agentes irresponsáveis.

A insídia estatal. Os perigos da estatização são mais insidiosos. A extensão, as características e a disponibilidade do crédito imobiliário agora são decididos nos gabinetes da burocracia americana. Ao cobrar tão pouco pelas garantias que oferece, o governo acaba obrigando os contribuintes a subsidiar os mutuários do sistema em até US$ 150 bilhões ao ano, ou o equivalente a 1% do PIB dos EUA.

Como a máquina hipotecária oficial não precisa dar lucro, nem é obrigada a operar com colchões de segurança, não há instituição de crédito privada, por mais bem administrada que seja, que possa desafiá-la. Em razão disso, muitos bancos deixaram de atuar no mercado hipotecário. Na eventualidade de uma nova crise, a conta, que pode chegar a algo entre 2% e 4% do PIB americano, ou seja, pouco menos que o socorro oferecido aos bancos na crise de 2008-2009, será mais uma vez paga pelos contribuintes.

Confrontados com esse angu, muitos políticos e autoridades limitam-se a dar de ombros. O sistema é um despropósito, admitem, mas a barragem de normas e a vigilância dos órgãos de controle coibirão a oferta destrambelhada de crédito, argumentam. Os mutuários estão menos alavancados, podendo amortizar suas dívidas com mais eficiência.

Isso soa a excesso de otimismo. Como a aquisição da casa própria é vista como um dos poucos instrumentos de que dispõem os americanos menos afluentes para acumular algum patrimônio, é permanente a pressão política pelo relaxamento das exigências para a concessão de crédito. A consequência é que as crises do setor são um traço recorrente na vida dos EUA.

Antes da debacle do subprime de 2008-2010, houve, nos anos 80, o fiasco das associações de poupança e empréstimo. Depois da crise, a proporção de famílias americanas que querem realizar o sonho da casa própria caiu de 69% para 63%. Em vez de saudar a coisa como um movimento prudente em favor da moradia de aluguel, Donald Trump e outros disseram que isso era uma vergonha. Como os investidores globais vivem à procura de ativos seguros, qualquer papel com garantia do governo americano encontra forte procura no mercado, aumentando o incentivo à contratação de empréstimos.

Abrindo o bolso agora para não vê-lo furado no futuro. Está mais que na hora de romper esse círculo vicioso e completar a reforma do sistema financeiro, impedindo que o crédito imobiliário continue sendo usado como instrumento político para estimular a economia. A estratégia mais simples seria usar o mesmo remédio com que os bancos foram purgados. As instituições de crédito estatizadas, que garantem os títulos imobiliários – e que, em razão disso, serão apanhadas de calças curtas se o mercado sofrer um colapso –, deveriam ser obrigadas a elevar suas reservas de capital e aumentar as tarifas e comissões que cobram, até o ponto em que se mostrem capazes de gerar lucros adequados.

Caberia à sociedade americana arcar com os custos, que devem ficar em torno de US$ 400 bilhões – coisa que explicitaria o passivo contingente associado a eventuais perdas futuras, que de qualquer forma acabariam caindo no colo dos contribuintes. O custo das hipotecas, atualmente em seu nível mais baixo, também subiria. Mas isso eliminaria o subsídio oculto atualmente em vigor e estabeleceria condições mais favoráveis para a livre concorrência, viabilizando que instituições financeiras privadas voltassem a atuar no mercado de crédito imobiliário.

Se essa pílula parecer amarga demais, a alternativa seria submeter as novas hipotecas a um conjunto novo de regras, deixando o estoque de crédito subsidiado desaparecer gradualmente ao longo das próximas décadas.

É uma tarefa hercúlea, dificultada pelo fato de haver tantos interesses em jogo. Os mutuários gostam do crédito barato. Os fundos de hedge, com seu ânimo litigioso, têm motivações próprias. O governo recorre a filigranas contábeis para registrar lucros com o sistema, mas não reconhece o custo potencial que isso representa para os contribuintes. Não admira que o Congresso americano tenha se esquivado de suas responsabilidades. Mas, enquanto o monstrengo hipotecário não for posto de joelhos, a missão de tornar o mercado financeiro mais seguro permanecerá inacabada.

© 2016 THE ECONOMIST NEWSPAPER LIMITED. DIREITOS RESERVADOS. TRADUZIDO POR ALEXANDRE HUBNER, PUBLICADO SOB LICENÇA. O TEXTO ORIGINAL EM INGLÊS ESTÁ EM WWW.ECONOMIST.COM.

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