Chico Lelis/Estadão
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Portabilidade de financiamento imobiliário: entenda as regras, os custos e confira uma simulação

Com queda da Selic, bancos têm competido com sucessivos cortes de juros imobiliários; entenda quando vale a pena fazer portabilidade da dívida

Ana Luiza de Carvalho, O Estado de S. Paulo

20 de janeiro de 2020 | 12h44

O Banco Central anunciou nesta segunda-feira, 20, que a portabilidade de crédito imobiliário disparou 175%, entre janeiro e novembro de 2019, um crescimento de R$ 1,46 bilhão se comparado ao mesmo período de 2018.

Essa migração em massa de contratos pode ser explicada por meio de uma sutil guerra entre os bancos, que buscam oferecer aos clientes condições de pagamento mais atraentes. Na Caixa, desde dezembro do ano passado, os valores do financiamento estão em 6,5% para correntistas e 8,5% para o público em geral.

Vários outros bancos também cortaram suas taxas em 2019. O Itaú foi o primeiro a comunicar redução nos juros, e a taxa chegou a 7,45% em outubro do ano passado. Já no Bradesco, os juros variam de 7,45% a 7,8%.

Nesse cenário, o valor reduzido da Selic, taxa básica de juros do Brasil, para 4,5% ao ano, junto com a Taxa Referencial (TR), quantia que é usualmente acrescida nos contratos - e que está zerada desde 2019, tem ajudado a estimular essa portabilidade da dívida.

E quem tem um financiamento imobiliário pode - e deve, se perguntar se possui as melhores condições de crédito disponíveis no mercado. De acordo com a professora de finanças do Insper Juliana Inhasz, é preciso estar atento às taxas praticadas pelas instituições concorrentes e, dependendo do caso, é vantajoso pedir uma portabilidade de financiamento - ou seja, levar a dívida para outro banco.

A longo prazo, segundo a professora, a tendência é que os valores se tornem similares. "É de se esperar que todo mundo comece a reduzir os juros e não teremos taxas muito altas ou muito baixas, então não vai fazer sentido fazer uma migração", explica.

Até lá, porém, é preciso observar as taxas nominais e também outros fatores que influenciam que os custos do financiamento imobiliário. Entenda como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário e como saber quando vale a pena:

Como saber se a portabilidade de financiamento imobiliário vale a pena?

Juliana Inhasz explica que muitas vezes, não é preciso fazer portabilidade para conseguir taxas mais atrativas. De acordo com ela, o banco de origem pode oferecer juros melhores ao ser confrontado pelo cliente. “As instituições não gostam de perder esse tipo de financiamento porque tem risco baixo e é de longo prazo, então cria possibilidade de fluxo de caixa e planejamento para os bancos”, explica Inhasz. Nesse caso, não se trataria de uma portabilidade dentro da mesma instituição, mas apenas uma renegociação da dívida.

O professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas Sérgio Cano lembra ainda que o financiamento habitacional abre o canal de diálogo para venda de outros produtos. "O banco tem a oportunidade de fazer um relacionamento de longo prazo e oferecer previdência, seguros e cartão de crédito", explica.

Para saber se vale a pena levar o financiamento para outra instituição financeira, é preciso se atentar ao chamado Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário. O cálculo inclui, além da taxa de juros praticada pelo banco, seguros por morte e invalidez permanente incluídos no financiamento.

Outro custo a ser observado é a taxa de administração das contas envolvidas. “Essas taxas têm um impacto importante na prestação, porque variam de seguradora para seguradora. Elas são baseadas no prazo do financiamento e na idade do contratante”, explica Sérgio Cano.

Quais as regras da portabilidade de financiamento imobiliário 

A portabilidade é regulamentada pela Resolução 4.292/2013 do Banco Central. De acordo com a norma, o valor final do financiamento e o número de prestações não podem sofrer aumento. Já o valor da prestação pode ser alterado, mediante autorização expressa do cliente.

A instituição de destino é a responsável por recalcular o saldo devedor com base no Custo Total Efetivo e o cliente tem até dois dias úteis para desistir do negócio. O prazo é o mesmo para que o banco de origem repasse os dados do financiamento para a nova instituição. As regras do contrato devem permanecer as mesmas: se cliente comprou o imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC), por exemplo, não é possível mudar para Sistema Price.

Além disso, o banco de destino não pode obrigar o usuário a contratar outros serviços como cheque especial, cartão de crédito ou seguro imobiliário, que, segundo Juliana Inhasz, configuram venda casada. De acordo com a professora, o que acontece, muitas vezes, é que as instituições oferecem 'taxas melhores' para clientes que estabelecem relacionamento com a instituição. "Não é uma prática que as instituições deveriam utilizar, mas utilizam", explica. Os bancos de origem também não devem cancelar esses produtos, previamente contratados, caso o cliente decida realizar a portabilidade do crédito imobiliário.

Quais são os custos para a portabilidade de financiamento imobiliário

As instituições financeiras de origem e de destino do crédito imobiliário não podem cobrar qualquer taxa de transferência. O proprietário do imóvel, porém, precisa estar atento aos custos envolvidos no processo, como o novo contrato de alienação fiduciária ao banco de destino -que pode chegar a custar R$ 3 mil. Outra possibilidade é que o imóvel precise passar por uma avaliação para confirmar seu preço de mercado, o que também tem custos.

Os gastos, porém, são decorrentes de transações cartoriais e não taxas cobradas pelas instituições. Se qualquer cobrança desse tipo ocorrer, o cliente deve procurar o Procon.

Simulação de financiamento imobiliário

Para saber se a portabilidade de fato vai apresentar um custo menor a médio e longo prazo, é preciso negociar com cada instituição desejada e comparar os custos efetivos totais. O primeiro passo pode ser a simulação do financiamento pelos sites dos bancos. O Estado simulou a compra de um imóvel com cálculos nas seguintes condições:

  • Imóvel usado em São Paulo (SP)
  • Valor do imóvel: R$ 400 mil
  • Renda familiar bruta: R$ 9 mil
  • Sem uso de recursos do FGTS
  • Impostos como ITBI não foram contabilizados no financiamento
  • Taxa praticada: taxa balcão (sem qualquer tipo de relacionamento com o banco, como cartão de crédito ou conta salário)

Caixa Econômica

A taxa nominal na Caixa Econômica foi de TR + 8.1858 % ao ano, enquanto os juros efetivos ficaram em 8,5% ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 37,5% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em  R$ 2.484,76 e a última R$ 724,18.

Bradesco

A taxa nominal no Bradesco foi de TR + 8,13% ao ano, enquanto os juros efetivos ficaram em 7,45% ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 32% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em R$ 2.700,00 e a última não foi fornecida.  

Itaú

A taxa nominal no Itaú foi de TR + 7,45% ao ano, sem fornecimento de juros efetivos ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 32% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em R$ 2.389,16  e a última  R$ 760,09 .    

O que é preciso para pedir portabilidade 

  • CPF;
  • Telefone;
  • Proposta de crédito da nova instituição: deve conter taxa de juros anual, nominal e efetiva, o Custo Efetivo Total (CET), o prazo da operação, o sistema de pagamento e o valor das prestações;
  • Número do contrato original; 
  • Três datas de referência para o cálculo do saldo devedor do imóvel; 
  • Índice de preço ou base de remuneração a ser utilizada na operação de crédito proposta, quando houver;
  • Endereço da nova instituição.

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