Chico Lelis/Estadão
Chico Lelis/Estadão

Portabilidade de financiamento imobiliário: quem optar por modelo IPCA não pode mudar para TR

Até agora, Caixa é a única instituição que oferece financiamento atrelado à inflação; custo total de financiamento é influenciado por taxas embutidas além do indexador

Ana Luiza de Carvalho, O Estado de S.Paulo

21 de agosto de 2019 | 20h03

O governo federal anunciou no último dia 20 uma nova modalidade de financiamento imobiliário indexado ao IPCA, ou seja, ajustado pela inflação. Até então, os financiamentos eram feitos por uma taxa fixa de juros, definida pelo banco, acrescida da Taxa Referencial (TR). Desde dezembro de 2017, a TR está zerada, devido à queda da taxa básica de juros da economia, a Selic.

Com a novidade, surge o questionamento: é possível fazer portabilidade do financiamento TR para o IPCA? De acordo com o vice-presidente da Habitação da Caixa, Jair Mahl, a taxa de juros ajustada conforme a inflação só será disponibilizada para novos financiamentos imobiliários, não sendo possível pedir a mudança de regra de contratos já firmados. Quem tem um crédito indexado à TR, portanto, deve continuar nele.


Assim como migrar da TR para o modelo IPCA não será possível, quem optar pela novidade a partir de agora não pode se arrepender e pedir a troca para o financiamento tradicional. Por isso, o comprador precisa avaliar bem a própria situação financeira: se a inflação disparar, a prestação ainda vai caber no meu orçamento? Como a nova modalidade é suscetível às flutuações do País, o consumidor precisa ter alto nível de confiança na economia.

Alexandre Amorim, gestor de investimentos e sócio da Par Mais, afirma que a restrição na troca de contratos vem da natureza das taxas. “São sistemas diferentes que não se conversam, o próprio processo e o lastro do dinheiro são de origens diferentes”, explica. 

Amorim afirma ainda que alterar indexadores já acordados impactaria no balanço financeiro das instituições, que já possuem a previsão de receita com base em uma determinada modalidade. De acordo com ele, adaptar os cálculos seria um processo trabalhoso.

Como até o momento nenhuma instituição bancária além da Caixa oferece a modalidade IPCA, isso significa que, na prática, não é possível nem mesmo levar o financiamento para outro banco.

Apesar disso, o consumidor deve ficar atento às novidades do mercado. Como o Custo Total Efetivo dos financiamentos é composto por taxas com custos diferentes entre cada instituição, é possível que o financiamento IPCA seja mais vantajoso em um banco e menos vantajoso em outro—ainda que utilizem o mesmo indexador.

Saiba mais sobre a portabilidade de financiamento imobiliário e como escolher levar ou não sua dívida para outro banco:

 

Como saber se a portabilidade vale a pena

Para saber se é um bom negócio levar o financiamento para outra instituição financeira, é preciso se atentar ao chamado Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário - e isso vale tanto para crédito TR quanto para o IPCA. 

Neste cálculo, entra não apenas a taxa de juros praticada pelo banco, mas também os seguros por morte e invalidez permanente incluídos no financiamento. Outro custo a ser observado é a taxa de administração das contas envolvidas. 

“Essas taxas têm um impacto importante na prestação porque variam de seguradora para seguradora. Elas são baseadas no prazo do financiamento e na idade do contratante”, explica o professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas Sérgio Cano.

Para Cano, o confronto de taxas de juros é benéfico à concorrência entre instituições e alivia custos ao consumidor. Ele afirma, porém, que a portabilidade ainda não é tão utilizada quanto poderia no País. “Muita gente ainda não procurou e não despertou para isso porque não tem informação”, acredita.

Alexandre Amorim afirma que as taxas de juros praticadas pelos bancos no modelo TR são arbitradas levando em consideração o contexto econômico, mas que não são indexadas a nenhum índice. “As instituições financeiras levam em conta como o mercado está operando, qual expectativa da Selic, mas não tem uma relação direta”, explica. 

Nesse cenário, as instituições financeiras possuem margem para competir entre si pelas menores taxas. Cabe ao cliente fazer uma revisão periódica de quais são os juros praticados pelos bancos. Muitas vezes, especialmente em cenário de queda da Taxa Selic, é possível conseguir reduções significativas nos valores pagos no financiamento TR.

De acordo com Sérgio Cano, muitas vezes não é preciso sequer mudar de banco. O professor explica que a tendência das instituições financeiras é cobrir a oferta dos concorrentes. “O banco tem a oportunidade de fazer um relacionamento de longo prazo, oferecer outros produtos como previdência, seguros, cartão de crédito e cheque especial. Obviamente isso vai rentabilizando operações, não querem perder esse cliente”, defende.

O professor afirma ainda que a portabilidade é um instrumento especialmente eficaz nos contratos TR em cenários de quedas de juros. “Se você imaginar que há dois anos a gente estava com financiamentos imobiliários na faixa de 10% a 12% de juros, e hoje você tem taxas entre 8% e 9%, é uma redução muito significativa”, explica.

 

Como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário

A portabilidade é regulamentada pela Resolução 4.292/2013 do Banco Central. De acordo com a resolução, o valor final do financiamento e o número de prestações não podem sofrer aumento. Já o valor da prestação sim, desde que o cliente confirme expressamente que sabe da nova condição.

O cliente pode levar seu financiamento para uma nova instituição, que vai recalcular o saldo devedor com base no Custo Total Efetivo. O mutuário tem até dois dias úteis para desistir da portabilidade. Esse é o prazo que a instituição financeira atual tem para repassar os dados para o novo banco.

Todos os outros pontos definidos no contrato, como o tipo de financiamento realizado, permanecem inalterados mesmo com a mudança de banco: se o consumidor comprou o imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC), por exemplo, não é possível mudar para Sistema Price.

Além disso, é vetada a taxa de transferência. Isso não quer dizer que a portabilidade saia sem custos ao consumidor: durante o processo, é preciso fazer uma avaliação do preço de mercado do imóvel e pagar pelo novo contrato de alienação fiduciária, o que pode ultrapassar os R$ 3 mil. 

Os gastos, porém, são decorrentes do processo e devem ser pagos ao cartório, não às instituições envolvidas. Se qualquer cobrança desse tipo ocorrer, o cliente deve procurar o Procon.

Outro ponto é que o banco não pode cancelar outros serviços não relacionados ao financiamento, como cheque especial e cartão de crédito. Nesse caso, também cabe denúncia aos órgãos de defesa do consumidor.  

O que é preciso para pedir portabilidade

De acordo com resolução do Banco Central, a lista de documentação geral inclui:

  • CPF do cliente;
  • Número do contrato original; 
  • Proposta de crédito da nova instituição, contendo a taxa de juros anual, nominal e efetiva, o Custo Efetivo Total (CET), o prazo da operação, o sistema de pagamento e o valor das prestações;
  • Três datas de referência para o cálculo do saldo devedor do imóvel; 
  • Índice de preço ou base de remuneração a ser utilizada na operação de crédito proposta, quando houver;
  • Número de telefone do cliente;  
  • Endereço da nova instituição.

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