Prazo de financiamento pelo SFI pode encolher

Adequação às operações de securitização, feitas entre bancos e securitizadoras, pode tornar prazos de amortização menores que os praticados por instituições como a Caixa Econômica Federal. Análises de crédito podem ser mais rigorosas e parcelas de entrada, maiores.

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) poderá ter prazos de amortização menores que os praticados por instituições como a Caixa Econômica Federal, principal fonte de recursos no País para a compra da casa própria. Além disso, as análises de crédito podem se tornar mais rigorosas e a parcela a ser dada como entrada, maior. A origem dessas mudanças está além dos bancos que financiarão a compra dos imóveis. Trata-se de uma adequação às operações de securitização, feitas entre os bancos e as securitizadoras. Criado em 1997 e modificado pela Medida Provisória 2.223/01, o SFI baseia-se na captação de recursos do mercado de capitais, diferentemente do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), lançado em 1964 e apoiado nos depósitos da caderneta de poupança. Sempre que um banco financiar um imóvel pelo SFI, poderá vender a carteira de recebíveis desse contrato (ou um lote de recebíveis de vários contratos) a uma securitizadora. Recebíveis são as prestações que o banco tem a receber, decorrentes do contrato de financiamento. Ao repassar seus recebíveis, o banco realiza um securitização e, assim, recupera mais rapidamente o capital investido no financiamento. Com isso, fica livre para emprestá-lo novamente. Perfil desejável As securitizadoras, por sua vez, emitem títulos lastreados nos recebíveis adquiridos (as Letras de Crédito Imobiliário e as Cédulas de Crédito Imobiliário, criadas pela MP 2.223). Os títulos são vendidos a investidores no mercado. Seu público-alvo são fundos de pensão e seguradoras, entre outros, que necessitam de papéis de longo prazo para compatibilizar suas contas atuariais. Mas os especialistas afirmam que nem toda carteira de recebíveis é adequada a esse tipo de operação. Por isso, as securitizadoras são muito rigorosas antes de comprar dívidas a receber. Em geral, analisam a taxa de inadimplência da carteira e o prazo, entre outros. Como no SFI os bancos precisam repassar as carteiras para recuperar o dinheiro e continuar investindo, a seletividade das securitizadoras pode acabar em maior rigor dos agentes financeiros na concessão do financiamento para a casa própria. Assim, é possível que haja uma a elevação do valor da entrada, redução dos prazos de pagamento e critérios mais rígidos para a concessão de crédito. "Isso já está acontecendo", afirmou o diretor da Brazilian Mortgages e membro do Conselho de Administração da Brazilian Securities, Fábio Nogueira. "Estamos orientando as incorporadoras a gerarem créditos adequados à securitização", afirma. Prazos A Brazilian Securities, por exemplo, busca carteiras com vencimento de até dez anos, baixa taxa de inadimplência e pontualidade nos pagamentos. É desejável, também, que os financiados já tenham pagado, pelo menos, 30% do valor do imóvel. Na prática, isso significa que os interessados em comprar uma residência encontrariam ofertas pedindo 30% de entrada e prazo de dez anos para pagar. Isso aconteceu nas emissões de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) efetuadas pela companhia, neste ano. Os prazos de vencimento dos papéis são 2010 e 2011. Nogueira afirma que os prazos irão se alongar com o desenvolvimento do mercado. "Ainda estamos em transição e o prazo de 20 anos será cada vez mais freqüente", disse. Embora represente um avanço em relação aos prazos atuais, os 20 anos vislumbrados por Nogueira ainda estão longe dos 25 anos que algumas linhas de crédito da CEF, maior financiadora imobiliária do País, atingem. O executivo não arriscou, contudo, uma previsão de quando esse patamar será atingido. Ele condicionou o fato ao aprofundamento da confiança dos investidores no mercado, o que pressupõe, entre outros, estabilidade econômica e trajetória decrescente de juros. Concorrência O governo também prejudica o alongamento dos prazos, conforme o professor William Handorf, da George Washington University, um especialista em securitização. "A maturidade das carteiras imobiliárias será ampliada quando o governo brasileiro for capaz de emprestar, a uma taxa fixa, por um período mais longo que o atual", disse. Handorf explica que os títulos públicos concorrem com os lastreados em recebíveis imobiliários, pois são cobiçados pelo mesmo público-alvo. Mas não é apenas nos prazos que o governo compete com as securitizadoras. Para Handorf, como as taxas de juros oferecidas pela União são mais atraentes que as dos recebíveis, os investidores migram para os papéis públicos.