O desenvolvimento de um projeto imobiliário em um terreno na Lapa resultou na recuperação de um prédio histórico e uma premiação para a Companhia Melhoramentos, dona da área, Alfa Realty, responsável pela incorporação do espaço em volta do imóvel, Lock Engenharia e Studio Guilherme Torres de arquitetura. O case foi contemplado com o Master Imobiliário na categoria Empreendimento - Retrofit Comercial e Cultural.
No terreno está o edifício que abrigou a antiga sede da Melhoramentos e que foi tombado pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp). O fato impedia a construção na área envoltória da edificação, onde estavam galpões desativados da empresa.
Para dar andamento ao projeto imobiliário, seria preciso adquirir Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) e fazer o restauro do prédio. Cada CEPAC equivale a determinado valor de m² para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto.
As empresas começaram a preparar um projeto com essa finalidade. “Com o projeto, foi possível destacar o imóvel tombado da área de incorporação com o objetivo de mesclar a preservação da história e as memórias afetivas do bairro com um modelo de negócio imobiliário no remanescente do imóvel”, diz o diretor presidente da Alfa Realty, Eudoxios Anastassiadis.
O prédio da Melhoramentos foi inaugurado em 1948 em um terreno de 11,42 mil m², feito sob medida para abrigar as áreas administrativas e comerciais dos negócios da empresa. Dirigentes da companhia, os diretores Marcelo Persone Resende de Camargo(Finanças e Relação com Investidores) e Denivaldo Toledo Camargo (Florestal) dizem que a organização de 128 anos decidiu renovar um edifício histórico de 70 anos, para torná-lo moderno e aconchegante, respeitando suas origens.
De acordo com eles, a ressignificação de uso do prédio foi fundamental; parte do edifício agora está programado para finalidades culturais. “Será um vetor para o bairro da Lapa, como o foi no século passado como primeira indústria no bairro”, dizem em texto enviado para a reportagem.
O prédio, agora chamado de Casa Melhoramentos, tem áreas de convivência, salão de exposições, auditório para até 80 pessoas e dois espaços de 800 m² cada para a realização de eventos. E a empresa ainda mantém em uma parte do local a sua diretoria. “O espaço cultural e comercial colabora com a requalificação da região e o reposicionamento da marca da empresa, que mantém, no local, seu escritório administrativo”, afirma o júri do Master ao justificar a premiação.
Planta
Renovar em 15 meses um prédio que tem fachada e telhado tombados e faz parte da história da Lapa, enfrentou vários desafios, como o fato de não ter uma planta baixa, de acordo com os dirigentes da Melhoramentos. Além disso, como projeto de retrofit, há uma série de normas e leis que é preciso respeitar. Não era possível, por exemplo, pintar a parede de uma cor qualquer.
“Tivemos de contratar uma empresa especializada para fazer incursões na alvenaria para encontrar a tinta primitiva, original, do imóvel. É como se fosse um trabalho arqueológico. Descoberta a pigmentação da tinta, mandou-se produzir a tinta para aí então pintar as paredes”, conta o co-CEO da Lock, Daniel Gispert. Processos semelhantes envolveram a cobertura e todo o caixilho, que era de ferro. “Não se podia tirar e fazer um igual, foi preciso restaurar o que lá existe”, diz Gispert.
De acordo com o projeto arquitetônico, a estrutura central do edifício foi completamente demolida, criando um átrio para o qual todas as lajes se abrem. “É possível, logo na entrada, compreender toda a circulação, unificada por um grupo de elevadores e escadas alocados no eixo transversal, criando no térreo galerias destinadas ao Museu da Memória da Melhoramentos, além de um café”, diz Torres, o arquiteto. São três lajes, sendo uma delas ocupada pela própria Melhoramentos, e no último pavimento uma grande área para exposições e eventos revela a cobertura original do edifício.
“Foi um grande percurso de pesquisas que conduziram à ressignificação arquitetônica do edifício”, diz o arquiteto. Segundo ele, o tombamento ocorreu, não por valores de estilo ou época, mas por razões históricas. “Foi naquela área nos galpões que foram impressas cédulas do dinheiro que circulou durante a Revolução Constitucionalista de 1932”, conta.
Segundo Anastassiadis, o investimento foi de R$ 70 milhões para o destacamento do edifício tombado. O retrofit envolveu a soma de R$ 15 milhões, segundo os diretores da Melhoramentos. A estruturação do desenvolvimento imobiliário começou em 2007 e a aprovação para a reforma e construção de duas torres ocorreu em 2016.
