Principal risco do investimento em imóveis é o da liquidez

Gostaria de aplicar em imóveis para diversificar meus investimentos. Pensei em comprar terrenos em áreas que devem se valorizar ao longo dos anos. Na sua opinião essa ideia é muito arriscada? Existem desvantagens?

Fábio Gallo, O Estado de S.Paulo

06 de junho de 2011 | 00h00

O risco de investir em imóveis é mais alto do que muitos admitem. A ideia de investir comprando terrenos é atraente, mas algumas considerações devem ser feitas. Em primeiro lugar não é possível, a priori, afirmar que vale a pena comprar terrenos em áreas que devem se valorizar porque isto é incerto. Em outros termos, pode haver valorização da região como pode não ocorrer, isto depende de fatos futuros. Este é o chamado risco de mercado e que para imóveis é considerado médio. Há também neste tipo de investimento o risco de liquidez, ou seja, na hora que você precisar do dinheiro, não necessariamente você conseguirá vender os seus bens, ou ainda, por conta da pressa, você poderá vendê-los por um preço muito abaixo do esperado. O risco de liquidez para imóveis pode ser classificado como alto.

Nos últimos meses passei por situações imprevistas que me exigiram um desembolso maior que o programado. Por conta disso, entrei no cheque especial e, agora, minha dívida está ainda maior. Tentei uma renegociação do saldo devedor com o banco. A proposta deles, porém, foi de eu aderir a um financiamento com taxa de 125% ao ano. Na sua opinião, posso conseguir coisa melhor? De qual forma? A taxa oferecida pelo seu banco (de 125% ao ano) corresponde a uma taxa de juros mensal de 6,99%. É realmente muito alta. Você deve buscar uma alternativa com taxa menor, sem dúvida. Uma dica é verificar na empresa que você trabalha, ou mesmo na associação de classe que você pertence, para verificar se não há a possibilidade de obtenção de crédito consignado. As taxas deste tipo de crédito são regulamentadas e giram entre 2% a 4% ao mês. Isso dá algo como 30% ao ano. Se essa opção não for viável há uma outra alternativa, que é tentar um crédito pessoal em outro banco que você tenha conta - as taxas dessa modalidade estão em média entre 3% e 6% ao mês. O Banco Central aponta que a taxa média deste tipo de crédito está em 50% ao ano. Portanto, muito longe da taxa que te foi oferecida de 125% anual. O site do Banco Central traz outras informações no perfil "serviços ao cidadão" e uma das tabelas apresenta a taxa efetiva cobrada por 96 bancos, mostrando que as taxas relativas ao crédito pessoal vão desde 1,40% até 17,87% ao mês. Portanto, a dica é que você procure entre as instituições do mercado a que ofereça taxas suportáveis. Outra dica importante é que você prepare, de maneira mais rígida, o seu orçamento. Só dessa forma, com disciplina e organização, você conseguirá sair das dívidas.

Na semana passada entraram em vigor novas regras para o cartão de crédito. O que muda com o aumento do pagamento mínimo de 10% para 15%?

Os juros cobrados no crédito rotativo do cartão de crédito são exorbitantes e devem ser evitados. Para esclarecer melhor: crédito rotativo ocorre todas as vezes que nós não quitamos a fatura do cartão integralmente e pagamos somente uma parte, muitas vezes sendo pago somente o valor mínimo determinado na fatura. Desde o dia 1.º de junho, o pagamento mínimo subiu de 10% para 15% do total da fatura. E, a partir do dia 1.º de dezembro esse mínimo subirá para 20%. Para termos uma ideia do impacto disto nas nossas contas imaginemos que uma pessoa deva R$ 1 mil no início do ano e que os juros no cartão são de 10,69% ao mês. Pagando apenas o mínimo de 10%, ao final de 12 meses o valor pago será de R$ 1.175,30 e o saldo da dívida estará em R$ 955,46. Em resumo: Você nunca irá pagar a dívida e será atropelado pela "bola de neve" das contas. Com o mínimo de 15% para essa mesma dívida, ao final do ano terá pago R$ 1.315.97 e o saldo será de R$ 481,20. Para o mínimo de 20%, na mesma simulação, chegasse ao final do ano amortizando um total de R$ 1.340.89 e o saldo a pagar será de R$ 232.48. Uma condição bem melhor. O importante é que as pessoas entendam que não devem usar o crédito rotativo e organizar-se financeiramente. O cartão de crédito deve ser usado de maneira consciente.

FÁBIO GALLO É PROFESSOR DE FINANÇAS DA FGV E DA PUC-SP

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