Procon aprova patrimônio de afetação

A Medida Provisória nº 2.221, publicada na última quinta-feira no Diário Oficial da União, estabelece que as incorporações imobiliárias podem adotar, a partir de agora, o regime de patrimônio de afetação. De acordo com esta nova medida, os recursos que a empresa destina a um empreendimento ficam vinculados apenas à esta obra. Ou seja, o empreendimento feito sob o regime de afetação tem seu patrimônio isolado dos demais empreendimentos da incorporadora ou construtora e não se mistura ao patrimônio da empresa.Isto resulta em maior segurança para os compradores que adiantam sua poupança para a compra de imóvel na planta, já que, em caso de falência da incorporadora ou construtora, os recursos não poderão ser incorporados à massa falida. O novo dispositivo evitaria, por exemplo, casos como o da Encol, cuja falência deixou obras incompletas e prejudicou milhares de mutuários que compraram seus imóveis na planta e nunca receberam as chaves. Todo o dinheiro que os mutuários da Encol adiantaram à empresa foi para um caixa comum. Ou seja: estes mutuários estão na fila com todos os demais credores para disputar as sobras da falência.Recursos ficam separados dos demaisO patrimônio de afetação oferece maior garantia ao comprador de que as obras contratadas serão finalizadas porque os recursos financeiros deste empreendimento específico ficam depositados em conta corrente própria. Portanto, o empreendimento possui uma administração autônoma e quem o fiscaliza é uma Comissão de Representantes, da qual fazem parte os próprios compradores finais do imóvel, além de representantes do incorporador e do agente financiador, se houver. A incorporadora ou construtora também fica obrigada a apresentar um demonstrativo da obra a cada três meses, no mínimo, para mostrar que está fazendo uma correta gestão dos recursos, estando ainda sujeita à auditoria. Segundo a assistente de direção da Fundação Procon-SP - órgão de defesa do consumidor ligado ao governo estadual - Sônia Cristina Amaro, o patrimônio de afetação representa uma segurança maior para o consumidor. Apesar de sua constituição não ser obrigatória, o mercado acabará forçando as empresas a adotarem este regime, acredita João Bosco Segreti, gerente geral de crédito imobiliário do Banco Itaú. "Um banco financiador, por exemplo, dificilmente fará negócio sem patrimônio de afetação", acredita. Frank Ernani de Souza, da área de crédito imobiliário do BankBoston, destaca que o patrimônio de afetação trará maior clareza e segurança para as incorporações imobiliárias, mas lembra que ainda há risco de má gestão do empreendimento. "Os riscos existem em qualquer operação. Quando há a presença do agente financeiro, que é obrigado à fiscalizar o cronograma da obra, o comprador tem resultados mais rápidos da avaliação do empreendimento. Caso contrário, o comprador deve acompanhar ele mesmo o cronograma da obra e também a saúde financeira da incorporadora.", aconselha.Recurso da obra pode ser atingido por dívida trabalhistaOs recursos do patrimônio de afetação só serão atingidos, em caso de falência do incorporador, se houver débitos em aberto decorrentes de obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação. Nesses casos, as comissões responsáveis por cada empreendimento deverão ratear, proporcionalmente aos seus recursos, as dívidas do incorporador. Por exemplo: uma incorporadora deixa dívida trabalhista de R$ 10 e duas contas segregadas, de R$ 90 e R$ 10, respectivamente. O montante segregado é de R$ 100, mas uma contribui com 90% desse montante e outra, apenas com 10%. No rateio da dívida trabalhista, a primeira cederá R$ 9 e a segunda, R$ 1, respeitando a proporção. Segundo especialistas, esse mecanismo foi adotado para que o governo não perdesse arrecadação. O comprador pode, portanto, ter perdas em relação ao que pagou, mas não terá perdas tão grandes quanto às possíveis sem esta garantia do patrimônio de afetação.

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