Profissionalização melhora mercado de aluguel

Um número cada vez maior de investidores estrangeiros está descobrindo o mercado brasileiro e aplicando em frentes tão diferentes como hotéis ou galpões industriais. Um exemplo disso é o Fundo Imobiliário Europar, português, que recentemente lançou o primeiro fundo de investimento imobiliário voltado para o varejo (pessoa física) - que será cotado e negociado na Bovespa - com lastro em imóveis de alto padrão e tecnologia destinada à logística de distribuição de produtos. Ou seja, um fundo que põe no mercado imóveis já prontos para locação. Os seis primeiros imóveis do fundo já estão alugados e com renda assegurada por contratos com prazo de 5 a 10 anos.Outro exemplo é o que estão fazendo alguns bancos brasileiros, entre os quais, Bradesco, Unibanco e Banco do Brasil. Eles estão leiloando algumas de suas agências, com a garantia de locação - deles próprios - por alguns anos. Assim, focam exclusivamente no atendimento bancário, passando a locação para quem realmente conheça o segmento e queira ganhar com ele.Há, também, casos em que empresas especializadas procuram um terreno dentro de um padrão definido por um cliente, propõem não a compra, mas a "cessão" por um período. Constróem e mantêm um contrato de locação com o proprietário. Findo esse contrato, caso não seja renovado, a área e o imóvel ficam com o dono do terreno, que pode utilizá-lo da forma que bem entender.E as locações residenciais? Depois de décadas de escassez de imóveis, a relação inquilino-proprietário sofreu sérias distorções, causadas pela instabilidade político-econômica e por insistentes intervenções paternalistas do governo federal. Com o advento da Lei do Inquilinato, em 1991, e do Plano Real, em 1994, e as facilidades e diferenças de uma experiência nova - a de inflação baixa -, proprietários que preferiam manter seus imóveis vazios ou insistir na venda decidiram oferecê-los à locação.Mais rendaHoje vivemos um cenário farto de imóveis. Estima-se que pelo menos 15% das carteiras de locação estejam à espera de inquilinos na cidade de São Paulo, representando um estoque de aproximadamente 100 mil unidades residenciais e não residenciais. Vendo por outro lado, são 85% da carteira gerando negócios e rendimentos aos seus proprietários o ano todo, índice comparável à ocupação de um grande hotel em temporadas.Pesquisas realizadas pelo Secovi-SP apontam que os valores de aluguel vêm apresentando uma elevação nos últimos meses, muito acima de muitas aplicações. A inadimplência poderia ser apontada como um ponto negativo para o mercado, mas levantamentos do Sindicato mostram que as ações de despejo decorrentes do não pagamento dos aluguéis vêm caindo nos últimos anos, fruto de um diálogo mais aberto entre proprietários e inquilinos. Além disso, há uma preocupação cada vez maior das imobiliárias em checar o cadastro dos pretendentes a um imóvel, o que evita substancialmente problemas futuros. O próprio seguro-fiança, como garantia de locação, está sendo utilizado com maior freqüência, caracterizando-se como uma espécie de securitização dos aluguéis.Além disso, há também um novo movimento - e espaço para isso - para se viabilizar empreendimentos residenciais vocacionados ao aluguel, segmento no qual ainda não temos tradição no Brasil, onde basicamente se constrói sob a perspectiva do "uso próprio".

Agencia Estado,

22 de julho de 2002 | 16h09

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