Queda de juro favorece portabilidade dos financiamentos imobiliários

Troca de crédito contraído há dois anos pode gerar economia de até R$ 68 mil; cliente tem, porém, de arcar com custos

Jéssica Alves, O Estado de S.Paulo

23 Abril 2018 | 05h00

Na semana passada, a Caixa Econômica Federal anunciou redução de até 1,25 ponto porcentual das taxas de juros de crédito imobiliário, o primeiro corte em 17 meses, igualando as taxas da instituição com os demais bancos. Com todos agora no mesmo degrau, o cliente que estiver motivado a renegociar seu contrato vigente pelo movimento de queda de juros deverá barganhar, arcar com os custos de uma possível mudança e não olhar apenas para as taxas. O trabalho extra pode compensar e gerar economia de até R$ 68 mil, especialmente para quem contratou o financiamento entre 2015 e 2016, com juros num patamar bem mais elevado. 

Segundo especialistas, a troca pode valer a pena se a taxa do novo crédito imobiliário estiver 0,5 ponto porcentual mais em conta do que a contratada no passado. 

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De acordo com dados do Banco Central, os juros médios para financiamento da casa própria caíram de 15,4% em janeiro de 2017 para 11,3% em fevereiro deste ano. Com a medida da Caixa, as taxas do banco passaram de 10,25% para a partir de 9% ao ano. No Banco do Brasil, a taxa parte de 9,2%. No Itaú, 9%. Já no Bradesco é 9,3% e no Santander, 9,4%.

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Há quatro anos, a portabilidade foi regulamentada pelo BC com o intuito de reduzir o custo das dívidas e acirrar a competitividade. O período, entretanto, era outro: a Selic (taxa básica de juros da economia) estava 4 pontos acima, em 11% ao ano, e a recessão batia na porta do consumidor. No período seguinte, o cenário econômico degringolou. A Selic chegou a 14,25% ao ano e a crise econômica se propagou. “É a primeira vez que realmente deva valer a pena fazer a portabilidade, porque só agora tem juros mais baixos”, diz o especialista em mercado imobiliário e fundador do site Canal do Crédito, Marcelo Prata. Ele conta que a portabilidade pode ser interessante se a taxa de juros do novo contrato estiver pelo menos 0,5 ponto porcentual mais baixa do que foi acordada antes. Prata alerta, porém, que não vale só olhar para a taxa, mas para o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. Nele, estão embutidos valores como o de seguro de vida, que pode deixar a conta mais salgada devido a idade do contratante.

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Na ponta do lápis, quem fez um financiamento de R$ 300 mil com prazo de quitação de 360 meses, a uma taxa de 11% ao ano, pode economizar até R$ 68 mil fazendo a portabilidade (ver simulação ao lado). Mas a economia tem seu preço: o cliente está sujeito aos custos de avaliação do imóvel e do registro no cartório depois da portabilidade. Todo esse processo sai em torno de R$ 3,7 mil para uma casa avaliada em R$ 500 mil na cidade de São Paulo, diz Prata. 

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Por isso, antes de tentar levar a dívida para outro banco, Miguel Ribeiro de Oliveira, diretor da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), aconselha o cliente a tentar renegociar no próprio banco. “O cliente com financiamento imobiliário é um cliente que o banco não quer perder”, diz. Isso porque ele está garantido por pelo menos 20 anos com a instituição e pode, nesse período, adquirir outros produtos, como seguros, consórcios. 

Concorrência. Seguindo a lógica, Oliveira acredita que os bancos também vão acabar reduzindo para incrementarem a competição com a Caixa. O banco estatal chegou a perder a liderança em novos financiamentos, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). 

Mas Gilberto Abreu, presidente da Abecip, diz que não se pode esperar quedas muito significativas. Ele diz que o espaço para a redução começa a se estreitar. Como o crédito imobiliário é uma operação, em média, de mais de 10 anos, os bancos olham para os juros de longo prazo, que representam o custo do dinheiro nesse período. “Essa taxa está na casa dos 8,5% e esse seria o piso para os juros nessa operação”, afirma. 

Para o professor da Fundação Getulio Vargas (FGV) e coordenador do Índice Fipezap, Eduardo Zylberstajn, mesmo com a redução da Caixa, todos os bancos devem ficar na mesma linha, sem baixar mais as taxas. “Foi um ajuste da Caixa porque ela estava atrasada por conta de problemas internos”, diz. Ele explica que a relação entre crédito imobiliário e a Selic é indireta, pois este produto depende principalmente dos recursos da poupança. Conforme a Selic cai, a poupança fica mais atrativa e os bancos vão reduzindo os juros para atender o mercado e tentando balancear a oferta e demanda.  Mas como a taxa do crédito imobiliário é a mais barata entre as operaçãoes de crédiro, ele não ve muito espaço para quedas se o cenário economico não melhorar substancialmente.

Bancos. O banco Itaú financia imóveis a partir de de R$ 100 mil. As taxas cobradas variam de acordo com o perfil e relacionamento do cliente com o banco. A instiuição informa também que financia até 82% do valor do imóvel com valor mínimo de R$ 80 mil (tanto para novos como usados) e o comprometimento da renda é de até 35%.  O banco reforça ainda que, ao longo dos últimos anos, realizou diversas reduções de taxas.

Em nota, o Banco do Brasil informou que a portabilidade insere-se no contexto de assessoria financeira, podendo ser positiva para o cliente, dependendo das condições ofertadas. As taxas na instiuição são a partir de 9,2%. 

Procurado, o Bradesco não quis se pronunciar.

 

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