Quem ganha mais com o alívio nas hipotecas?

Uma coisa, ao menos, está clara sobre o plano do presidente George W. Bush de ajudar pessoas encrencadas pela crise no mercado hipotecário: trata-se de um plano conduzido pelo setor, e não de um salvamento do governo.Embora Bush tenha feito o anúncio na Casa Branca na quinta-feira, seus termos foram estabelecidos pelo setor hipotecário e por empresas de Wall Street. O esforço é voluntário e deixa grande margem de manobra para os emprestadores. Além disso, ele afetaria apenas um pequeno número de devedores subprime (com histórico de crédito precário).O plano foi criticado por grupos de defesa do consumidor para os quais a amplitude é pequena demais, e por grupos de investimento, que acreditam na possibilidade de ele ter ido longe demais. Outros advertiram que o plano, ao tirar alguns compradores de casa do sufoco, poderia estimular um novo surto de endividamento irresponsável no futuro. "A abordagem anunciada hoje (quinta-feira) não é uma bala de prata", disse o secretário do Tesouro, Henry M. Paulson Jr., que costurou o acordo. "Estamos enfrentando um problema difícil para o qual não há uma solução perfeita." O centro do plano de Bush é uma tentativa cautelosa de ajudar os donos de imóvel em dificuldades financeiras, persuadindo as financiadoras a congelar hipotecas em taxas de juro iniciais baixas por cinco anos, mas sem realmente forçar a mão de emprestadores e investidores que detêm as hipotecas.Um dos principais negociadores do setor financeiro estimou que no máximo 20% dos tomadores subprime, cujos pagamentos aumentarão fortemente nos próximos 18 meses - 360 mil do 1,8 milhão de pessoas - se qualificariam para uma consideração rápida de um congelamento de cinco anos especial para suas taxas de juro.O número de pessoas que realmente obteria essa ajuda seria menor porque cada tomador teria de enfrentar uma bateria de testes estruturada para desqualificar aqueles que forem considerados endividados em excesso e os que ganham dinheiro demais para justificar a ajuda.Num desdobramento curiosa, o plano poderia deixar de fora muitas pessoas que têm um bom histórico de crédito ou que conseguiram melhorá-los, porque uma boa classificação sinalizaria que elas não precisavam de ajuda."Vá se falar em risco moral", observou o representante (deputado) Barney Frank, democrata de Massachusetts, que preside a Comissão de Serviços Financeiros da Câmara. "Vivemos dizendo às pessoas para não se endividarem demais. Agora nós estamos dizendo às pessoas que se endividaram demais que elas levarão vantagem sobre as que não se endividaram tanto." A teoria da administração é que existe um "ponto doce" (combinação de fatores que sugere uma solução particularmente adequada) no mercado em que faz mais sentido financeiro para os emprestadores oferecer algum alívio do que executar hipotecas de compradores.A maioria dos analistas concorda em que existe de fato uma espécie de "ponto doce". Os investidores tipicamente perdem 40% ou 50% em casas que são executadas, e o custo de proteger tomadores de um grande aumento nas taxas pode ser muito menor que isso."Acho que ele existe", disse Bert Ely, um consultor financeiro em Alexandria, Virginia. "Mas receio que o ponto doce seja muito menor do que as pessoas acham", observou. "Com a continuidade da queda nos preços das casas e as dívidas se acumulando, temo que ele encolha." Funcionários da administração estimam que cerca de 500 mil tomadores subprime estão sob risco de perder suas casas nos próximos 18 meses à medida que as taxas iniciais baixas usadas para atrair clientes expirarem e seus pagamentos mensais aumentarem 30% ou mais. Analistas de fora do setor advertem que o número de execuções hipotecárias poderá ser muito maior.A Mortgage Bankers Association (MBA, Associação dos Bancos Hipotecários) reportou que o número de novos processos de execução atingiu um recorde no terceiro trimestre, Segundo a instituição, a taxa de inadimplência de empréstimos hipotecários subiu para o nível mais alto desde 1986.O maior problema, segundo a pesquisa, foi em empréstimos subprime que são tipicamente feitos com taxas de juros mais altas para pessoas com históricos de crédito capenga ou baixa renda. Mas Paulson e outros altos consultores econômicos do presidente continuaram firmemente contrários a qualquer coisa parecida com um salvamento financiado pelo governo para pessoas que aceitaram hipotecas insanas ou os investidores que as compraram.Por conseqüência, os funcionários da administração andaram na corda bamba. Eles bancaram encontros reunindo empresas de serviço da dívida hipotecária com grupos representando os investidores que detêm as hipotecas. Em vez de pressionar o setor para criar um alívio específico, Paulson tentou persuadir os interessados a chegar a uma abordagem costurada para decidir quando modificar termos de empréstimos.Tom Deutsch, vice-diretor do American Securitization Forum, que representou os fundos de investimento nas negociações, deixou claro, porém, que qualquer congelamento de taxa seria estritamente voluntário e baseado no que os investidores decidissem que era do seu próprio interesse."Este não é um programa de salvamento do governo", disse Deutsch. "É uma estrutura puxada pelo setor para proporcionar os melhores padrões e práticas de mercado. Não há nenhuma obrigatoriedade aqui."Bush e outras altas autoridades da administração enfatizaram que o plano poderá ajudar até 1,2 milhão de tomadores subprime - cerca de dois terços de todas as pessoas com esse tipo de empréstimos.Mas a estimativa cobre centenas de milhares de tomadores que se acredita que possam se qualificar sem nenhuma ajuda extra para hipotecas convencionais mais baratas, como é o caso dos segurados por meio da Federal Housing Administration.*Edmund L. Andrews escreve para o ?The New York Times?

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