Tiago Queiroz/Estadão
Tiago Queiroz/Estadão

Quer comprar a casa própria? Então é hora de barganhar

Preços pararam de subir, mas crédito está mais caro e restrito: a saída é negociar com bancos, incorporadoras e proprietários e tentar engordar ao máximo a entrada do financiamento

Bianca Pinto Lima,Hugo Passarelli, Igor Costa,Jéssica Alves/especiais para o Estado , O Estado de S. Paulo

26 Maio 2015 | 07h00

O consumidor que está em busca da casa própria enfrenta uma situação inédita na história recente do País: os preços dos imóveis pararam de subir e, em algumas cidades, já há queda. Ao mesmo tempo, os bancos passaram a financiar uma parcela menor do valor do bem e subiram as taxas de juros.

O cenário, portanto, é ao mesmo tempo interessante, do ponto de vista do negócio, e restritivo, pela lado do financiamento. Os especialistas em finanças pessoais são unânimes: o momento é de barganhar. Um bom e longo relacionamento com o banco deve ajudar o cliente a negociar juros menores. Já a desaceleração do setor e os estoques cada vez maiores ajudarão nos descontos com incorporadoras ou proprietários.

"O mercado está desaquecido, logo há menos pessoas querendo comprar. Se o consumidor já tem uma poupança para dar entrada, há condições melhores para ter poder de barganha", afirma Pedro de Seixas, professor de MBAs da FGV.

O professor de finanças do Ibmec/RJ Nelson de Sousa reforça a tese e diz que quanto maior for a entrada, melhores são as chances de conseguir um negócio mais atraente. "Se você comprou um imóvel de R$ 500 mil e deu entrada de R$ 300 mil, você é um cliente com menos risco para o agente financeiro. Ou seja, já pagou muito e tem muito a perder se não honrar o financiamento. Então é possível negociar descontos", afirma.

Uma pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), entre compradores do site de classificados Zap, mostra que já há uma tendência maior de barganha nos preços. Em março, o desconto médio informado sobre os negócios realizados nos últimos doze meses foi de 7,5%, ante uma média de 7% desde 2013.

Além disso, o indicador de preços FipeZap aponta que, em 20 cidades brasileiras, o metro quadrado dos imóveis acumula alta de 1,08% nos primeiros quatro meses de 2015. Descontada a inflação, o preço médio registra uma queda de 3,47% no período.

Cuidados. Créditos de longo prazo como o imobiliário, no entanto, exigem cálculo cuidadoso, porque o comprador vai carregar essa dívida por décadas. Quanto maior for o valor financiado, mais juros o consumidor vai pagar ao longo do tempo.

Nesse esforço para abater a maior parte da dívida que for possível,  o consumidor pode até avaliar a venda de algum bem. Um veículo, por exemplo, pode ser vendido para compor o valor da entrada. "O consumidor deve levar em conta se o valor do automóvel é significativo em relação ao valor do imóvel", diz Sousa.

O professor do Ibmec/RJ também ressalta que os bancos têm um limite na redução dos juros. "A taxa talvez não mude tanto, mas é possível conseguir mais facilidades no financiamento", diz.

Escassez de crédito. O freio no financiamento imobiliário foi gerado pelos fortes saques da poupança, uma das principais fontes de recursos do setor. A Caixa Econômica Federal derrubou o limite dos financiamentos e subiu duas vezes os juros. O movimento de alta das taxas foi seguido pelo Banco do Brasil e pelas instituições financeiras privadas.

O Estado visitou nove agências bancárias dos cinco principais bancos de varejo (Caixa, Banco do Brasil, Santander, Bradesco e Itaú) e confirmou o cenário mais restrito para o crédito.

Na Caixa, a gerente de uma agência na região central de São Paulo informou que não recebeu nenhuma verba esse mês para crédito imobiliário com recursos da poupança. Com uso do FGTS, no regime chamado pró-cotista, o financiamento é mais favorável, mas ainda sem garantia, informou a funcionária.

Em outra agência do banco estatal, a gerente lembrou que a Caixa reduziu o limite de financiamento e destacou que ter emprego com carteira assinada agora é essencial. "Antes, passava quase tudo de trabalhadores informais. Agora não, é preciso ser formal para conseguir financiamento", afirmou.

Em nota, a Caixa negou que esteja suspendendo os financiamentos e informou que, para 2015, o FGTS será a principal fonte de recursos para o crédito imobiliário. Ainda de acordo com o banco, o programa Minha Casa Minha Vida terá prioridade.

No Santander, a funcionária informou que antes tentava negociar taxas melhores para não correntistas, mas agora está praticamente impossível. "Juro de 10,10% ao ano, só com relacionamento com o banco", afirmou. Já no Itaú, uma gerente admitiu que "esse ano as taxas de juros de todos os financiamentos extrapolaram". Ela ainda afirmou que não consegue taxa abaixo de 9,5% ao ano - a não ser que seja um cliente preferencial (Uniclass).

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Nas agências bancárias, consórcio vira produto da moda

Produto tem taxas bem mais acessíveis, mas é um instrumento de poupança e não de financiamento, alertam os especialistas

Hugo Passarelli, O Estado de S. Paulo

26 Maio 2015 | 07h00

A situação mais restritiva do crédito imobiliário também fez reaparecer um velho conhecido dos brasileiros: o consórcio. Nas agências bancárias, o produto está em alta e é apontado por gerentes como a melhor opção do momento. 

A reportagem do Estado visitou nove agências dos cinco principais bancos de varejo: Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú, Santander e Bradesco. Em comum, todos lembraram o cenário mais difícil para a concessão de crédito imobiliário, mas não pouparam elogios e explicações quando o assunto chegava no consórcio. 

Neste tipo de produto, compradores se unem para formar uma poupança comum para a aquisição do bem. Cada participante faz um pagamento mensal com o objetivo de ter acesso a esse dinheiro. 

Há três maneiras de obter o valor integral da carta de crédito contratada: quando todas as parcelas forem pagas, por sorteio ou lance. "O consórcio nada mais é que uma forma de poupança com objetivo definido", diz Paulo Rossi, presidente da Associação Brasileira de Administradores de Consórcio (Abac). 

O prazo é longo e pode chegar a 200 meses, ou pouco mais de 16 anos. "Pode ser que o consumidor seja sorteado logo no começo. Mas, se isso não acontecer, o dinheiro renderia mais em uma aplicação financeira, como Tesouro e LCI", afirma o professor Nelson de Sousa, do Ibmec/RJ.

Raul Moreira, vice-presidente de Negócios de Varejo do Banco do Brasil, reforça que consórcio e financiamento são produtos bem diferentes. "Consórcio é um produto de poupança, de planejamento de reservas para adquirir um bem. E lá dentro está embutido um conceito de sorteio, de poder antecipar o sonho com algumas negociações e entradas", explica. O saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), por exemplo, também pode ser usado para dar lances.

No período de boom dos preços, era comum que a carta de consórcio não cobrisse o valor integral do imóvel, mas isso vem mudando. "O consumidor adquiria o consórcio para um valor, mas, quando era contemplado, o preço já havia subido. A estabilidade recente pode explicar o atual apelo do consórcio", diz.

Nos quatro primeiros meses do ano, a venda de novas cotas cresceu quase 20%, segundo a Abac. A vantagem está no custo. As taxas são mais atrativas do que a do financiamento. Segundo a Abac, a taxa de administração média é de 17,5% para todo o período, contra 9,5% ao ano (média entre recursos livres e direcionados) do crédito imobiliário.

"Nós temos um problema crônico no Brasil, que é falta de educação financeira. Então o consórcio faz com que as pessoas planejem a aquisição. Se ela não tem necessidade de comprar o imóvel hoje, é a melhor alternativa", diz Octavio de Lazari Júnior, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). 

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Igor Costa e Jéssica Alves, especial para o Estado , O Estado de S. Paulo

26 Maio 2015 | 07h00

O grande sonho da casa própria pode vir acompanhado de alguns pesadelos. Além do preço do imóvel, taxas como o Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), gastos com documentação e até pagamentos à Marinha podem elevar o custo da aquisição em até 4% do valor original. 

Em capitais onde o preço do imóvel teve forte valorização nos últimos anos, como Florianópolis, Natal e São Paulo, esse porcentual representa uma quantia significativa e, em muitos casos, o comprador não está preparado para o acréscimo na conta.

Ao pesquisar preços, o consultor de segurança da informação Carlos Paulino acreditou que o financiamento e a entrada de um imóvel na Pavuna, zona norte do Rio de Janeiro, cabiam em seu orçamento. "Após a compra, chegou a cobrança do ITBI de R$ 2,6 mil. Foi preciso fazer um acerto geral de contas. E ao tentar arrumar dinheiro de uma hora para outra, você faz um mau negócio."

A alíquota do ITBI é calculada em cima do valor do imóvel para o município, o chamado valor venal. No Brasil, o porcentual médio é de 2,4%, segundo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). Mas, em algumas capitais, como em São Paulo, Florianópolis e Brasília, esse valor chega a 3%. 

O registro em cartório é outro gasto que pode pesar no orçamento. Em Manaus, a capital com o maior preço de registro, a certidão de um imóvel avaliado em R$ 500 mil sai por R$ 10.252,94. O montante é 424% maior do que o cobrado em São Paulo, onde o mesmo documento custa R$ 1.957,43. 

Segundo Ivan Mercadante, advogado especializado em direito imobiliário, os valores são determinados pela Corregedoria de Justiça de cada Estado. Quase 40% dele é recolhido como imposto, explica o presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Flauzilino Araújo.

A arquiteta da informação Melissa Ribeiro não foi orientada sobre as taxas do imóvel que comprou na Praia de Botafogo, no Rio de Janeiro. Após a aquisição, descobriu que devia o ITBI e o de mais três moradores anteriores. "Mesmo que se quem me vendeu o imóvel pagasse o dele, eu ainda não poderia arcar com o restante. E nada disso foi explicado pela imobiliária".

Melissa também ficou surpresa ao descobrir que, além do ITBI, ainda tinha de arcar com o laudêmio, uma taxa paga à União pelo imóvel estar em uma área que pertence à Marinha. "Recebi uma carta de uma antiga moradora de vinte anos atrás dizendo que o nome dela estava sujo. Eu paguei os de 2013 a 2015 e vou ter de quitar os de 1980 a 2000 enquanto o imóvel for meu". 

Conforme o Decreto-Lei nº 9.760/1946, são consideradas como áreas da Marinha os terrenos que estão situados no continente a uma profundidade de 33 metros a partir da linha preamar-média, na costa marítima, nas margens dos rios e lagoas, ilhas ou em zonas onde haja influência das marés.

Segundo o presidente do Cofeci, João Teodoro, a falta de informação e planejamento leva a desistências ou adiamentos, principalmente quando a aquisição envolve taxas desconhecidas e que pesam no orçamento. "A compra de um imóvel é muito mais complexa do que a compra de uma televisão ou geladeira, não apenas pelo seu valor, mas por toda a expectativa que isso envolve, por isso exige muita atenção".

Além das taxas desconhecidas, o consultor Carlos ainda teve de lidar com outro pesadelo de quem adquire um imóvel na planta: o atraso. Seu contrato com a imobiliária mencionava a possibilidade de postergar a entrega em até 180 dias. Mas a obra se estendeu por mais de um ano além do previsto, acompanhado de mais taxas. 

"Morávamos de aluguel até o apartamento ficar pronto e também tivemos de pagar a taxa de obra, que no contrato era um valor de R$ 80 a R$ 400, mas chegamos a pagar R$ 700 no total. Cheguei a pensar em desistir do negócio, mas eu não conseguiria reaver todo o dinheiro aplicado", diz Carlos.

Além de buscar um corretor que oriente na tomada de decisão e que atente para os reais valores do imóvel, João Teodoro recomenda alguns cuidados na hora da compra:

1 - Verificar a documentação e a de quem está vendendo para que não surjam novos gastos ou problemas com regularizações.

2 - Conferir a localização e a infraestrutura do entorno do imóvel. O ideal é visitar o local ao menos duas vezes em horários distintos.

3 - Se certificar das condições do imóvel, como janelas, fechaduras, torneiras e outras partes que podem gerar futuras dores de cabeça.

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Restrição no crédito acende alerta no mercado imobiliário

Secovi-SP diz que falta de financiamento pode fazer País retroceder dez anos; setor financeiro vê momento de transição, mas engrossa coro por mudanças no compulsório e no FGTS

Bianca Pinto Lima, O Estado de S. Paulo

26 Maio 2015 | 07h00

O financiamento da casa própria ganhou força na última década devido à conjunção de quatro fatores: farta disponibilidade de recursos, juros mais baixos, prazos longos e limite de financiamento alto. Essa somatória impulsionou o crédito no País e deu fôlego ao setor. Mas, em 2015, a realidade é outra e preocupa o mercado imobiliário.  

Nos últimos dois meses, todos os bancos subiram os juros, como consequência da alta da taxa Selic. Parte deles também adotou medidas restritivas, em função dos fortes saques da poupança, que somam R$ 29 bilhões no acumulado do ano até abril. A esse cenário, ainda se soma o corte de quase R$ 7 bilhões do programa habitacional Minha Casa Minha Vida, em função do ajuste fiscal que atingiu em cheio os investimentos do governo.

"A falta de crédito, nos termos em que se está desenhando, pode criar um colapso. Pode ser um problema muito sério, que vai produzir um retrocesso no Brasil de dez ou quinze anos, quando o financiamento era algo que pouca gente acessava", afirma o vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, Flávio Prando. 

A palavra colapso pode soar exagerada para um setor que vem pisando no freio desde o início de 2014, com números menores de produção e lançamento. Mas Prando diz que a desaceleração, vista por ele como natural, nada tem a ver com a falta de crédito, esse sim um "problema seriíssimo". 

Isso porque a interrupção no fluxo de financiamento pode desenquadrar um número considerável de pessoas que estão em processo de aquisição. Com as novas condições impostas pelos bancos, elas terão dificuldade para obter financiamento e honrar os compromissos com as construtoras. 

Já no campo dos usados, a economia de boa parte dos compradores não será suficiente para bancar uma entrada de 50% do preço do imóvel - como passou a exigir a Caixa Econômica Federal a partir deste mês. E como as pessoas muitas vezes vendem o usado para comprar o novo, a dinâmica de um mercado impacta a do outro.

O banco estatal detém 70% de todos os financiamentos de imóveis do País e, portanto, qualquer medida restritiva afeta a cadeia como um todo. A mudança, no entanto, não atingiu o crédito para habitação popular e os financiamentos com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Transição. Por trás de todo esse desequilíbrio, está a taxa de juros. Atualmente, a Selic está no maior patamar desde 2008, a 13,25% ao ano, e pode subir mais meio ponto porcentual na próxima semana. Quando a taxa básica da economia se distancia muito da remuneração da poupança, como é o caso agora, os investidores fogem da caderneta. 

"A pergunta é: por que vou aplicar a 6% na poupança se o CDB de qualquer banco me paga até 12%?", comenta o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari.

O aperto monetário, na visão de Lazari, é um "remédio amargo", porém necessário. E faz parte de um momento de transição de curto prazo, que deve começar a se reverter já em 2016. Mais do que desespero e alarde, ele diz que o momento é de serenidade: "Basta o juro começar a reduzir, que o mercado voltará ao normal".

Mudanças. Mas, enquanto isso não acontece, os setores financeiro e imobiliário se unem no coro por medidas que ajudem a irrigar o crédito em 2015. Dentre os pleitos, estão a flexibilização do depósito compulsório sobre os recursos aplicados na poupança, a liberação do FGTS para todos os bancos (e não somente para Caixa e Banco do Brasil) e a ampliação do teto para as operações que utilizam os recursos desse Fundo, atualmente em R$ 190 mil.

"Hoje 30% dos depósitos da poupança vão para o compulsório. Se apenas 5% fossem liberados, já teríamos R$ 25 bilhões a mais. É um quarto de tudo o que precisamos para financiar o crédito imobiliário no Brasil durante um ano", diz Lazari. 

O Banco do Brasil, que vem expandindo o crédito imobiliário a taxas superiores a 40% ao ano, também vê as mudanças com bons olhos - apesar de não considerá-las vitais. "Seriam bem-vindas, porque diversificam as formas de funding e permitem que o banco opere com maior flexibilidade", diz o vice-presidente de Negócios de Varejo, Raul Moreira. 

O BB é tradicionalmente o maior financiador agrícola do País, mas vem usando o financiamento imobiliário para fidelizar a base de clientes. Segundo Moreira, a poupança é um ponto de atenção, acompanhado por ele diariamente, mas não de restrição. 

"Apenas 10% da nossa poupança é disponível para crédito imobiliário, então já sabíamos que seria necessário diversificar fontes. E por isso que ocupamos um espaço importante no mercado de LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Em dezembro, tínhamos R$ 13 bilhões (em LCI), hoje já são R$ 19 bilhões", explica Moreira.

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