DANIEL TEIXEIRA | ESTADAO CONTEUDO
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Summit Imobiliário 2017: Recuperação a caminho

Mercado está confiante na retomada do setor, puxada, principalmente, pela queda nos juros

O Estado de S.Paulo

07 de abril de 2017 | 05h00

Governantes, empresários e especialistas do mercado imobiliário nacional e internacional estão confiantes de que a recuperação do setor comece este ano, ainda que lentamente, e se acentue em 2018. Essas avaliações foram feitas pelos participantes da terceira edição do Summit Imobiliário, realizado em São Paulo na terça-feira pelo Estado em parceria com o Secovi.

Nos últimos dois anos, a queda nas vendas, o recuo nos lançamentos e nos preços dos imóveis, além do aumento no número de distratos – devolução de imóveis comprados na planta –, tiraram o sono das incorporadoras. Mas o otimismo começou a voltar com as recentes quedas nas taxas de juros e o recuo do índice de inflação. “Acho que já estamos num cenário de recuperação. Não vai ser rápida, mas tenho certeza de que será consistente”, disse o governador de São Paulo, Geraldo Alckmin, na abertura do evento.

Já o presidente da consultoria Tishman Speyer no Brasil, Daniel Cherman, ponderou que o País ainda precisa cumprir algumas etapas para atrair novamente um fluxo relevante de capital estrangeiro para o mercado imobiliário. Uma das principais, recuperar o grau de investimento das agências avaliadoras de risco.

Em meio a esse cenário econômico, o mundo imobiliário aposta nas novas tendências do setor, voltadas para compartilhamento, sustentabilidade e tecnologia.

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Mercado dá sinais de melhora após anos de retração

Especialistas destacam queda na taxa de juros, recuo na inflação e retomada da confiança, com ressalvas ao ritmo da recuperação

Circe Bonatelli, O Estado de S.Paulo

07 de abril de 2017 | 05h00

O mercado imobiliário já tem dado os primeiros sinais de recuperação das atividades após anos seguidos de deterioração, mas isso só deverá se converter em um volume mais relevante de investimentos e rentabilidade dos ativos no médio a longo prazos, de acordo com estimativas de consultores e analistas do setor.

O economista-chefe da Austin Rating, Alex Agostini, observa que o cenário macroeconômico brasileiro vem dando indícios contínuos de melhora, como o avanço nos índices de confiança dos consumidores e dos empresários, e a queda da inflação e da taxa básica de juros. Aos poucos, esse quadro contribuirá para o crescimento gradual da efetivação de novos negócios no setor, avalia.

“O Brasil está na UTI, mas parou de piorar. Chegamos ao fundo do poço e agora vamos buscar a recuperação”, disse Agostini durante o Summit Imobiliário, um evento organizado há três anos pelo Estado em parceria com empresas e associações do setor da construção civil. “Está claro que se trata de um movimento de ajustes, tanto nas finanças das famílias quanto dentro das empresas”, complementou.

Agostini chamou atenção para a necessidade de diversificação das fontes de financiamento para a compra e a produção de imóveis. No último ano, houve uma saída líquida de aproximadamente R$ 100 bilhões da caderneta de poupança – principal fonte de crédito imobiliário, ao lado do FGTS –, situação que provocou restrição e encarecimento nos empréstimos bancários. Para o economista, a diversificação dos instrumentos de captação ainda deve levar em conta a transição no perfil comportamental dos investidores. 

“Há uma nova geração de jovens sem memória inflacionária, que busca novos investimentos. A tendência é o dinheiro não ir mais tanto para a poupança quanto no passado”, diz Agostini.

O presidente da consultoria Tishman Speyer no Brasil, Daniel Cherman, frisou que o País ainda precisa cumprir algumas etapas para atrair novamente um fluxo relevante de capital estrangeiro para o mercado imobiliário. 

Embora os ativos – prédios corporativos, galpões logísticos, hotéis e shopping centers, entre outros – tenham ficado mais baratos no Brasil em meio à crise nacional e à desvalorização do real frente ao dólar, os investidores ainda permanecem cautelosos ao analisar oportunidades de negócios. A volta em massa depende da confirmação da segurança institucional, tema que ficou parcialmente conturbado com o impeachment no ano passado, segundo Cherman.

“Quando houver maior conforto dos estrangeiros com a parte institucional, os investidores vão voltar. Talvez isso possa demorar um pouco, possivelmente até a reforma da Previdência ou as próximas eleições”, observou. O executivo citou também que muitas empresas, fundos e gestores só voltarão ao Brasil depois que o País reaver o grau de investimento. “Já tivemos esse sabor, mas agora nos falta recuperar”, disse.

Na mesma linha, o analista da corretora Itaú BBA, Enrico Trotta, também previu um ano de recuperação lenta para o desempenho operacional das incorporadoras listadas na Bolsa e para o retorno dos investidores que atuam nesse setor. Trotta observou que o capital das companhias está amplamente empregado em terrenos e estoques de imóveis – na planta, em obras ou recém-construídos –, mas esses ativos têm encarado baixa liquidez e negociações com descontos, o que afetou sua rentabilidade.

“Não acho que a velocidade de venda dos estoques de imóveis das incorporadoras vai melhorar tanto, mesmo com a queda da Selic, pois ainda faltará a melhora da renda da população. Para efetivar uma compra, a família precisa ter confiança de que continuará empregada, além de uma poupança de 20% a 30% do valor do imóvel”, ponderou.

Trotta disse que a crise no mercado afetou muito as empresas listadas na Bolsa, que representavam cerca de 10% do Ibovespa em 2010, mas hoje respondem por menos de 2%. “Na nossa visão, o que falta a esse setor para voltar a ganhar relevância em Bolsa é mostrar que os retornos aos investidores podem voltar aos níveis da época dos IPOs, na faixa de 16%”, frisou Trotta, ponderando que hoje estão em torno de 5%.

O líder de Inteligência de Mercado para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield, Gustavo Garcia, disse que, no setor de prédios corporativos, a tendência é que o mercado continue sem o lançamento de novos projetos nos próximos anos, dado o volume grande de obras que foram concluídas recentemente e a quantidade elevada de áreas não alugadas. “Há um novo equilíbrio em andamento. Não esperamos lançamentos nos próximos anos”, estimou.

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'Setor imobiliário é vital para o mercado de trabalho'

Governador Alckmin vê recuperação lenta, mas consistente do segmento imobiliário

Daniel Weterman, Impresso

07 de abril de 2017 | 05h00

O governador de São Paulo, Geraldo Alckmin (PSDB), afirmou que o País está em um cenário de recuperação da economia e a retomada não vai ser rápida, mas será consistente. Durante discurso na abertura da terceira edição do Summit Imobiliário, realizado pelo Estado e o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) na capital paulista, o governador enfatizou que a indústria imobiliária é fundamental para criar emprego e renda no contexto de recuperação econômica do Brasil.

“Acho que já estamos num cenário de recuperação. Não vai ser rápida, mas tenho certeza que ela vai consistente”, disse o governador.

Durante o evento, o governador lançou o edital de concorrência da primeira Parceria Público-Privada (PPP) da Região Metropolitana de São Paulo. A concorrência internacional da Nova Cidade Albor pretende construir 13,1 mil moradias em uma área entre Guarulhos, Arujá e Itaquaquecetuba.

Serão 10.480 unidades para famílias com renda de até cinco salários mínimos e 2.620 habitações para aquelas que ganham de cinco a dez salários mínimos.

Além dos apartamentos, o projeto prevê a instalação de creches, escolas, postos de saúde e centros comunitários. “Serão 13,1 mil moradias com áreas para indústria, logística e comércio, uma verdadeira cidade planejada. Será maior que 491 municípios do Estado”, destacou o governador. As propostas já começaram a ser recebidas e poderão ser entregues durante 90 dias.

Ele informou também que já foi lançada uma audiência pública para a criação de um fundo imobiliário em São Paulo. “Estamos colocando 300 imóveis do Estado para alienação, mas também para desenvolvimento de projetos. Tem bastante áreas grandes que podem ter vários tipos de planejamentos e desenvolver bons projetos com a iniciativa privada”, afirmou.

Alckmin destacou a parceria público-privada em conjunto com a Prefeitura para a construção de prédios nas áreas remanescentes do Metrô e da CPTM próximas aos trilhos.

O governador afirmou que nos últimos seis anos sua gestão entregou 60 mil unidades habitacionais e que 30 mil estão em construção. Além disso, o Estado deve chegar a 110 mil casas e apartamentos dos programas Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, e Casa Paulista, do governo estadual. Para o tucano, São Paulo tem destaque por ser o único Estado a destinar 1% do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) para habitação de interesse social e moradia popular.

Prefeitura. O prefeito de São Paulo, João Doria (PSDB), defendeu durante o painel “A São Paulo que queremos”, o modelo de gestão adotado pela administração municipal e disse que as ideias inovadoras de seu mandato estão servindo de inspiração para o restante do País.

Doria criticou a burocracia no setor público e defendeu agilidade com mudança nas leis, se necessário, para incentivar a economia. O tucano admitiu ainda que pode reavaliar as regras do Plano Diretor de São Paulo, um pedido feito pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) e endereçado ao prefeito durante o evento. “Se for necessário mudar a lei para proteger a vida e gerar empresas, mude-se a lei”, disse Doria.

O prefeito afirmou que os administradores públicos precisam estar sintonizados com as mudanças e disse não ter medo de fazer esse enfrentamento porque não é candidato à reeleição nem a governador ou presidente.

Segundo ele, o Brasil voltará a ter crescimento em 2018, com base nos mais recentes dados da atividade econômica. “Estamos em um ano de estabilidade com o último quadrimestre com grandes perspectivas de crescimento e 2018 será efetivamente de crescimento na economia brasileira.”

Doria defendeu seu estilo de governar ao buscar doações de empresas para o município. Segundo ele, em menos de cem dias de governo a Prefeitura conseguiu mais de R$ 256 milhões em contribuições de empresas. “É uma forma diferente, por isso surpreende. Não foi feito anteriormente, mas não tem nada escondido, até porque não sou petista”, disse.

 

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Expectativa é recuperação gradual nas vendas

Mercado imobiliário acredita no fim do ciclo de três anos de baixas e em retomada de lançamentos e vendas em 2018

Jiane Carvalho, especial para o Estado, Impresso

07 de abril de 2017 | 05h00

São dois anos seguidos de queda nas vendas, recuo nos lançamentos e preços, na melhor das hipóteses, com alta abaixo da inflação. E isso sem falar na onda de distratos – devolução de imóveis comprados na planta – que tira o sono das construtoras, fruto da perda de renda, do desemprego e da alta dos juros. A boa notícia é que 2016 pode ter marcado o fim de um ciclo de baixa no mercado imobiliário. A expectativa de boa parte do setor é que a recuperação comece ainda que lentamente neste ano e se acentue em 2018.

“O pior momento para todos já passou, trabalhamos agora com a expectativa de crescimento em vendas e lançamentos entre 5% e 10% neste ano. Inflação menor, juros em queda e maior confiança do consumidor devem ajudar o setor a reverter a curva de baixa e iniciar a recuperação”, comenta Flavio Amary, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. “Além de indicadores melhores, as empresas do setor devem aproveitar o ano e se preparar para uma retomada mais forte em 2018, criando projetos e organizando a casa.”

Mesmo que a previsão otimista se concretize, o mercado imobiliário ainda estará bem distante do auge do setor, entre 2009 e 2012, com avanço médio anual superior a dois dígitos.

Pesquisa do Secovi-SP aponta queda, no ano passado, de janeiro a outubro ante igual período de 2015, de 32% nos lançamentos nas 12 regiões metropolitanas pesquisadas, para 36,7 mil unidades residenciais. O pior desempenho foi de Natal (RN), sem nenhum lançamento, seguido por Maceió (AL), com baixa de 93%.

Os Estados do eixo sul apresentam maior resiliência. A região metropolitana de São Paulo lançou 33% a menos em 2016. Em vendas, o recuo nas regiões pesquisadas ficou em 15%. João Pessoa (PB) e Maceió tiveram os piores desempenhos, com queda de 28% e 51%, respectivamente. São Paulo apresentou baixa de 24%.

Nos dois critérios, o ponto fora da curva foi o Distrito Federal, com alta de 41% (lançamentos) e de 17% (vendas). “É um local com o PIB atrelado a serviços, e não à indústria ou comércio, e com muitos funcionários públicos com renda e emprego estáveis”, explica Amary. “Já o mercado de São Paulo, por ser o maior, acaba puxando o desempenho geral, tanto na alta quanto na baixa”, explica o presidente do Secovi-SP. Da retração de 17,6 mil unidades lançadas em 2016, 50% (8,8 mil unidades) referem-se à Região Metropolitana de São Paulo.

Anos difíceis. O balanço das maiores incorporadoras e construtoras do País reflete a sequência de anos difíceis para o setor. No geral, a estratégia foi reduzir ao máximo os lançamentos para baixar os estoques que vinham subindo. Com exceção da MRV, as demais empresas apresentaram prejuízo ou queda forte no lucro. Na Gafisa, por exemplo, o prejuízo bateu em R$ 1,16 bilhão no ano. Na Eztec, o recuo no lucro chegou a 48%, a R$ 230 milhões. Em todos os balanços outra marca é a estratégia de segurar lançamentos. Só na cidade de São Paulo, o Secovi aponta dois anos seguidos reduzindo a oferta, com 23% de baixa só entre 2015 e 2016. “Na retomada, esta estratégia terá consequência, dificultando o equilíbrio entre oferta e demanda, o que deve pressionar os preços”, avalia Amary.

O diretor de Incorporação da Cyrela, Eduardo Leite, tem um discurso mais cauteloso quanto à recuperação do setor, mas também vê uma tendência de alta nos preços. “Além de um possível descasamento entre oferta e demanda, no momento da retomada, São Paulo começará a ver os impactos da Lei do Zoneamento, sancionada no ano passado, com critérios restritivos de uso dos espaços para construção”, explica.

“O efeito no preço ainda não foi sentido porque as construtoras tinham vários projetos na prateleira, aprovados antes da lei, mas em algum momento as mudanças terão impacto.”

Distratos. O ano de 2016, para a Cyrela, foi marcado pelo maior volume de distratos de sua história. O lucro líquido recuou 66% sobre 2015, a R$ 151 milhões, fruto de uma queda de 18% nas vendas, a R$ 2,8 bilhões, além de 26,4% de baixa na receita líquida. A estratégia, destaca o executivo, é reduzir estoques e só lançar empreendimentos com demanda certa.

“Vamos continuar trabalhando para baixar o estoque com foco nas demandas para o consumidor final, que compra para morar. Por enquanto, não há no mercado investidores atuando para repassar unidades ou mesmo alugar, eles não voltam tão cedo”, comenta Leite afirmando que será “outro ano difícil, duro, por isso a cautela”.

Trabalhando em uma fatia específica da população, de menor renda, a MRV tem conseguido segurar a operação com resultados bem melhores do que os concorrentes. “Apesar da crise, nos últimos três anos conseguimos manter o tamanho da companhia porque os reflexos são menores no segmento de imóveis populares. Quem pode compra porque para este público prestação e aluguel se equivalem”, comenta Rafael Menin, presidente da MRV.

Segundo o executivo, além de a defasagem entre oferta e demanda ser maior na baixa renda, o fato da MRV estar presente em 144 localidades, facilita a gestão estratégica de novos lançamentos. No ano passado, as vendas da MRV ficaram praticamente estáveis, a R$ 5,2 bilhões, mas os lançamentos recuaram 15,2%, com um VGV (Valor Geral de Venda) de R$ 3,98 bilhões. O lucro líquido registrou discreta melhora, de 1,7%, a R$ 557 milhões.

Diferente dos grandes concorrentes, bastante focados nas capitais, a estratégia inicial da MRV foi se interiorizar para crescer. Agora, diz seu presidente, as atenções se voltam para as capitais. “Quando a atual crise começou, em 2013 e 2014, tínhamos caixa, aproveitamos para comprar terrenos nas capitais e agora seremos mais agressivos nos grandes centros.” O mais recente lançamento da MRV é o Reserva Paulista, em Pirituba, zona oeste de São Paulo, com 7.500 apartamentos e um VGV de R$ 1,5 bilhão. “O mercado vai melhorar, teremos mais lançamentos e a procura por unidades já dá sinais de maior aquecimento”, diz Menin.

Projeção. Na Vitacon Incorporadora e Construtora, que atua há sete anos no mercado paulistano focada em produtos compactos, a queda nos lançamentos em 2016 chegou a 30%, a R$ 350 milhões de VGV, com vendas estáveis. O CEO da empresa, Alexandre Lafer Frankel, trabalha com a expectativa de dobrar tanto volume de lançamentos quanto de vendas em 2017. “Já notamos uma recuperação, um interesse maior e estamos buscando novas formas de atuar para sustentar o crescimento da operação.”

Até o fim deste semestre, a Vitacon entrega o Residencial Property, primeiro em que vai administrar e locar, sem vender as unidades. “Buscamos formas de inovar nesse setor. Também lançamos o primeiro prédio por crowdfunding do País, o VN Cardoso de Melo”, diz o executivo afirmando que, assim, abre a oportunidade para o pequeno investidor participar da rentabilidade do prédio. A Vitacon é responsável pelo lançamento da menor unidade já do Brasil – um apartamento de 14 m² (Vita Bom Retiro), além de aceitar carro como entrada.

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Maior rigor com ética após Lava Jato

Operação deflagrada há três anos levou a construção civil a aperfeiçoar práticas de governança corporativa para evitar irregularidades

Circe Bonatelli, Impresso

07 de abril de 2017 | 05h00

A sacudida no mundo corporativo provocada pela Operação Lava Jato, deflagrada há três anos pela Polícia Federal, foi um catalisador para o crescimento do interesse de empresários da construção civil pelo aperfeiçoamento das práticas de governança corporativa e conformidade à legislação. Segundo especialistas na área, o fato de o setor ser amplamente regulado e manter contato frequente com agentes públicos para obter licenças operacionais contribuiu para evidenciar casos de irregularidades.

O sócio da área de riscos da Delloite, Ronaldo Fragoso, avalia que, apesar do quadro conturbado pela Lava Jato, houve o efeito positivo de se criar perspectivas de melhora no ambiente empresarial brasileiro. “O compliance está entre as três principais preocupações dos conselhos de administração da maioria das grandes empresas atualmente”, frisou. “No pós Lava Jato, os empresários descobriram que governança e compliance são temas prioritários no dia a dia”, complementou, durante o Summit Imobiliário, organizado pelo Estado em parceria com empresas e associações do setor da construção civil.

Fragoso observou também que, nos últimos anos, vários agentes públicos estiveram envolvidos em casos de corrupção, o que serviu de combustível para que o próprio Congresso e o governo federal reagissem, sancionando novas leis para tentar mudar esse quadro – como é o caso da lei anticorrupção. “Isso criou para as empresas o desafio de se atualizar e se adequar à série de novas leis nos últimos anos”, observou.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, admitiu que existe uma visão negativa sobre o setor, situação que é fomentada por notícias relacionadas a casos pontuais. “Temos certeza absoluta de que a maioria das empresas no Brasil não tem esse comportamento, mas a visão geral não é essa”, afirmou, referindo-se aos efeitos da Lava Jato.

Para Martins, o momento conturbado evidencia o quanto é importante para as empresas investirem na conformidade com a legislação e em práticas mais éticas, tanto na relação com agentes públicos quanto com consumidores, trabalhadores e sindicatos, entre outros, pois essa é uma exigência da sociedade como um todo. “Não terá empresa no futuro com capacidade de competir no mercado sem um programa adequado de compliance”, apontou.

O presidente da construtora e incorporadora Tarjab, Carlos Alberto Borges, ressaltou a importância de uma mudança cultural dentro das empresas. “A governança corporativa depende da empresa. Nenhum funcionário vai pagar propina se o dono não quiser”, afirmou.

Diante dessa perspectiva, Borges citou que a Tarjab adotou várias medidas, como regras para adesão e saída de acionistas, clareza na política de remuneração dos gestores, prestação de contas com transparência e código de ética e conduta interna. “O programa de compliance é um processo complexo, mas que gera tranquilidade”, diz Borges.

O advogado e coordenador do curso de direito digital do Insper, Renato Opice Blum, ainda chamou a atenção para a velocidade da circulação de informações na era digital, visto que estas trazem efeitos relevantes para a reputação das empresas. Numa busca na internet com o nome das principais construtoras e incorporadoras do Brasil, o advogado apontou a existência de mais de 500 mil posts espalhados entre sites jornalísticos, blogs pessoais, áreas de comentário de sites, entre outros. Desse total, cerca de um quarto dos posts era negativo para as empresas. “Hoje, temos mais obrigações e mais responsabilidades. É preciso estar em conformidade”, sintetizou Blum.

 

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Construção quer nova regra para distratos

Governo propõe multa de 100% do sinal desembolsado pelo comprador mais 20% das parcelas pagas

Anna Carolina Papp, Impresso

07 de abril de 2017 | 05h00

Num cenário de crédito restrito e caro, aliado ao aumento do desemprego, ficou mais difícil para o brasileiro encarar as prestações de um financiamento imobiliário. Com o avanço da desistência de imóveis comprados na planta, os chamados distratos, o setor da construção passou a pressionar o governo para criar uma nova regulamentação para a prática. O assunto é debatido desde o ano passado, mas ainda não houve acordo entre empresários e consumidores sobre a base de cálculo para a aplicação das multas.

Atualmente, quando o comprador desiste da compra antes da entrega das chaves, obtém de volta, em média, de 85% a 90% do que já pagou, com correção monetária e em parcela única – sendo que o comprador paga à construtora de 20% a 30% do valor do imóvel até a entrega, para então financiar o restante.

A proposta do governo federal é que, nos casos de desistência da compra, a incorporadora poderá reter como multa o sinal pago pelo comprador mais 20% das parcelas desembolsadas – desde que o montante não supere 10% do valor do imóvel.

Apesar de desagradar aos consumidores, que perderiam mais dinheiro ao desistir da compra, esse porcentual ainda é mais brando do que o pleiteado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), que solicitou multa de 12% do valor do contrato ou 25% do valor pago – o que for maior –, além da taxa de corretagem, por volta 6% do valor do contrato. Mas essa proposta encontrou resistência na Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), órgão ligado ao Ministério da Justiça.

Impasse. A justificativa das construtoras para a urgência da regulamentação é que, com as vendas fracas e os cancelamentos em níveis altos, as empresas ficam sem garantias suficientes e têm mais dificuldade para tomar crédito dos bancos, o que provoca atrasos nas obras.

Em 2016, foram distratados 44,2 mil imóveis. As rescisões são referentes a imóveis de safras diferentes, mas, para efeito de comparação, o montante, apesar de 7% inferior ao total de distratos em 2015, representa 43% das unidades vendidas no ano passado. Em 2014, as desistências representavam 34,5% do total de vendas. Os dados são de levantamento da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com Abrainc, que representa as 20 maiores empresas do setor.

“Essa proposta do governo não nos interessa, não dá para discutir”, afirma Luiz Antônio França, presidente da Abrainc. “Várias empresas médias Brasil afora estão com empreendimentos parados por causa de dinheiro. Sem vendas como garantia, os bancos pararam de emprestar e elas não conseguiram continuar.”

Já para o advogado especialista no segmento imobiliário Marcelo Tapai, as propostas são abusivas. “Já existem súmulas do STJ sobre esse assunto. Há parâmetros, as leis já são suficientes”, afirma. “As incorporadoras estão fazendo um barulho para tentar legalizar uma conduta que hoje é ilegal”, diz.

Ele afirma que, pela Lei das Incorporações, a incorporadora é a responsável pelo custeio da obra. “Ela não pode contar só com as promessas de compra e venda para concluir o negócio. Além do mais, o risco de comprar na planta é sempre do cliente.”

Um dos argumentos do setor da construção é que os distratos são desencadeados sobretudo por investidores que compraram imóveis vislumbrando uma valorização e, com a crise do mercado, recuaram temendo perder dinheiro. Tapai discorda: “Ninguém deixa de comprar um imóvel porque não quer mais, sabendo que vai perder pelo menos 10% do que pagou”, diz. “As pessoas deixam de concluir o negócio por absoluta falta de recursos, como o desemprego.”

Foi o caso de Luciano dos Santos, de 43 anos. Ele, que mora com a mulher e os dois filhos em uma casa própria em Guarulhos, comprou um apartamento na planta em setembro de 2014, a fim de ter mais segurança. O valor era de R$ 680 mil, sendo que ele pagaria por volta de 25% para a construtora até a entrega das chaves, em novembro deste ano.

Após pagar as parcelas por quase um ano, Luciano foi desligado de uma empresa automobilística, onde trabalhava como gerente de vendas “Veio a crise e eu um fui dos ‘felizardos’”, brinca. “Continuei pagando as parcelas de R$ 5 mil, porque naquele momento a crise não estava tão profunda e depois de um mês já arrumei um novo emprego, ainda que com salário 25% menor”, conta.

Mas um ano depois a cena se repete: Luciano é demitido novamente. “Aí não dava mais para segurar”, conta. No entanto, ao contatar a construtora para fazer o distrato, ele foi informado que poderia recuperar apenas 30% do que tinha desembolsado, sendo que já havia pagado mais de R$ 100 mil. “Isso fora a taxa de corretagem, o que nem estava no contrato”, diz. “Tentei conversar amigavelmente, mas não houve acordo. O jeito foi ir para a Justiça”, diz. O caso tramita desde junho. “Se mudar a regra, vai ser pior ainda. Um absurdo.”

 

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Caixa tem aumento nos pedidos de crédito

Financiamentos do banco para construção e compra de imóveis são maiores que em 2016

Circe Bonatelli, O Estado de S.Paulo

07 de abril de 2017 | 05h00

O presidente da Caixa Econômica Federal, Gilberto Occhi, afirmou que os financiamentos concedidos pelo banco para a compra e a construção de imóveis no primeiro bimestre de 2017 no País já são maiores do que no mesmo período de 2016, reforçando as expectativas de que o mercado imobiliário voltará a crescer neste ano.

“Há expectativas da Caixa de crescimento do mercado imobiliário, mas também há dados que já mostram essa realidade”, afirmou Occhi, durante o Summit Imobiliário.

Em janeiro e fevereiro, o banco liberou R$ 14 bilhões de financiamento imobiliário. Para todo o ano, a Caixa tem um orçamento de R$ 84 bilhões em empréstimos nessa área, montante um pouco acima de 2016, quando atingiu R$ 81 bilhões.

Occhi citou que a economia brasileira tem dados sinais de recuperação, com queda nas taxas de juros e recuo da inflação. Segundo o presidente da Caixa, há expectativa de que o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central mantenha um corte gradual da Selic nos próximos meses. 

Além disso, Occhi estima que a inflação siga em um patamar controlado, entre 4,0% e 4,5% ao ano até 2020. Ele lembrou ainda que nos próximos dias a Caixa liberará mais uma leva de pagamentos das contas inativas do FGTS, o que, segundo ele, ajudará a injetar cerca de R$ 10 bilhões na economia brasileira.

“Para nós, esse é um ano de confiança e de certeza de que invertemos a curva e vamos ter desenvolvimento do setor imobiliário novamente”, completou. 

Recuperação judicial. Occhi estima que hoje são menores os riscos para os mercados imobiliário e financeiro com os processos de recuperação judicial no setor, como são os casos das incorporadoras PDG Realty e Viver, cujas dívidas em reestruturação ultrapassam R$ 7 bilhões.

“A Caixa está muito pouco preocupada”, afirmou o o executivo. Segundo Occhi, o banco estatal tem mantido conversas constantes com as empresas para buscar as melhores condições para renegociação das dívidas, com alongamento dos prazos e revisões de taxas. Por conta disso, ele descartou a possibilidade de que o setor como um todo possa acabar contaminado.

“Estamos participando dessa negociação com eles, são nossos clientes e vamos participar até o final. Não tem risco sistêmico do setor. São casos pontuais e a recuperação judicial ajuda a fazer uma reestruturação da empresa e repactuação com todos os credores”, explicou. 

Expectativa. O presidente do conselho de administração da MRV Engenharia, Rubens Menin, disse acreditar que o mercado imobiliário mostrará uma retomada gradual no curto a médio prazos, sustentada pela demanda consistente por imóveis, pela continuidade do Minha Casa Minha Vida (MCMV) e pela oferta de financiamentos, ainda que o setor precise de ajustes regulatórios.

“Os anos de 2015 e 2016 não foram bons. Mas sou mais otimista do que a média. A retomada virá mais cedo do que muitos imaginam”, disse o executivo durante o Summit Imobiliário. Diante das boas perspectivas, ele disse considerar a possibilidade de o setor voltar a gerar empregos ainda neste ano, ao contrário dos períodos anteriores.

Menin observou que o Brasil ainda conserva um crescimento demográfico significativo, o que implicará na necessidade de produção de 35 milhões de moradias ao longo dos próximos 20 anos para as famílias que continuam se formando. “Isso faz do Brasil o quarto maior mercado de habitação do mundo em termos de demanda”, ressaltou o empresário, explicando que o País só é superado por China, Índia e Estados Unidos.

O presidente do conselho da MRV – principal parceira do governo no MCMV – elogiou o programa habitacional. Neste ano, o Ministério das Cidades ampliou as metas de contratação em relação a 2016 e expandiu as faixas de renda e os valores dos imóveis enquadrados. Menin observou que o programa é superavitário nas faixas 2 e 3 e voltará a ter contratações na faixa 1 neste ano.

O empresário avaliou ainda que a produção de imóveis conta com boa disponibilidade de crédito, embora seja preciso diversificar as fontes de financiamento para se evitar escassez de recursos futuramente, quando o setor estiver novamente aquecido. “Acho que vai faltar funding na retomada”, estimou, citando as oscilações na oferta de recursos originados na poupança e no FGTS.

Já no campo jurídico, o empresário voltou a defender a regulamentação dos cancelamentos dos contratos de compra e venda de imóveis – os chamados distratos. As rescisões nos contratos de unidades negociadas na planta têm provocado muitas perdas de caixa pelas empresas, ponderou. “Se não conseguirmos uma boa regulamentação, o setor vai sofrer um pouco mais. O desafio de 2017 é regulamentar os distratos.”

Segundo Menin, há um grupo de trabalho formado por representantes empresariais e membros do governo federal para discutir o assunto, mas ainda não houve acordo sobre as regras para os distratos. 

“Já fui mais otimista sobre uma solução mais rápida. Agora estou na retaguarda”, disse, indicando que ainda pode demorar até que se encontre uma solução para a questão dos distratos. 

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Cenário é de reação no segundo semestre

Setor espera retomada com a melhora na confiança do País e a maior facilidade para concessão de créditos

Renée Pereira, O Estado de S.Paulo

07 de abril de 2017 | 05h00

A forte recessão econômica, com a volta do desemprego e a elevação dos juros, teve um efeito desastroso no crédito imobiliário. Em dois anos, o volume de empréstimos e financiamento concedidos para a construção e compra de imóveis com recursos da poupança registrou uma queda acumulada de 83%. Mas, apesar das estatísticas negativas, a ligeira melhora na confiança do País nos últimos meses trouxe um pouco mais de ânimo para o setor – que espera leve reação a partir do segundo semestre.

Nos dois primeiros meses do ano, no entanto, o resultado não foi animador. Em janeiro e fevereiro, os valores financiados ficaram 7% abaixo dos registrados em igual período do ano passado e o número de unidades, 10%, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). “Em geral, o cenário é de otimismo, mas isso ainda não se refletiu, na economia real, em vendas maiores”, afirmou o presidente da entidade, Gilberto Duarte de Abreu.

Essa também é a percepção da agência de classificação de risco Fitch Ratings, em relatório sobre as incorporadoras brasileiras. Para a agência, o setor deverá continuar pressionado pelas condições macroeconômicas instáveis, com o endividamento das famílias, desemprego e taxas de juros altas. “Os desembolsos de crédito imobiliário podem apresentar ligeira evolução em 2017 frente à fraca base de 2016. Iniciativas como a redução das taxas de juros e elevação do teto de financiamento com recursos do FGTS podem apoiar a lenta recuperação”, diz a agência.

Pelo menos uma dessas sugestões deverá ser seguida pelo Banco Central (BC), que vem sinalizando aceleração no corte dos juros. Hoje a Selic está em 12,25% ao ano, mas a expectativa do mercado é a de que o Banco Central intensifique os cortes nos próximos meses para ajudar na retomada da economia. Para a reunião deste mês, por exemplo, já há quem aposte numa queda de 1 ponto porcentual, para 11,25% ao ano.

Outro aspecto positivo, afirma o presidente da Abecip, é que, ao contrário do que ocorreu nos últimos dois anos, hoje os bancos estão mais abertos à concessão de crédito para a compra da casa própria. “As instituições não estão mais tão exigentes como antes. Estão voltando ao nível pré-crise, pois estão olhando para um Brasil lá na frente”, afirma Abreu. O problema é que, desta vez, quem não tem procurado crédito é o consumidor.

Exemplo disso é que no Bradesco a contratação de empréstimos nos três primeiros meses de 2017 ficou abaixo da previsão. O banco esperava conceder R$ 1,4 bilhão para os clientes pessoa física e só conseguiu R$ 1,2 bilhão; para as empresas a situação foi igual. A projeção era financiar R$ 700 milhões e liberou R$ 600 milhões. 

“Ficamos decepcionados, mas mantemos a expectativa de emprestar R$ 11 bilhões para o setor neste ano – volume 5% superior ao de 2016 (cuja base é baixa”, afirma o superintendente executivo de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque.

Para a Fitch, a retomada do crédito, mesmo com a melhora de algumas condicionantes, não é imediata. “Há um intervalo médio de seis meses entre a melhora na disponibilidade de crédito e o reflexo positivo na demanda por imóveis, o que limitará a recuperação de vendas em 2017”, destaca a agência em seu relatório.

O superintendente de Negócios Imobiliários do Santander, Fabrízio Ianelli, corrobora essa tese. Ele destaca que, embora o cenário seja diferente do ocorrido em 2016, as mudanças na demanda não foram significativas nos primeiros meses deste ano. “Apesar de os bancos estarem menos exigentes, isso não se transformou em novas contratações”, afirma o executivo. “Por outro lado, dá mais ânimo para o mercado.”

Ele afirma que o aumento dos distratos ainda é um problema que influencia na concessão de crédito novo. Mas, na avaliação do executivo do Santander, a partir do ano que vem, quando começam as entregas de imóveis vendidos em 2015, esse indicador deve cair. “Isso porque quem comprou imóvel nesse período já estava ciente da situação do País.”

Essa também é a previsão da Fitch Ratings. Neste ano, segundo a agência, os números continuarão sendo pressionados pelas entregas de imóveis vendidos antes da deterioração econômica, que soma algo em torno de R$ 17 bilhões.

O vice-presidente de Imobiliário do Sindicato da Construção (Sinduscon-SP), Odair Senra, diz que o setor está sendo muito afetado pelos distratos, pois fere os princípios do negócio. Mas ele acredita que a partir do segundo semestre as perspectivas tendem a melhorar.

“Trabalhamos com a expectativa de novos lançamentos no segundo semestre e a preparação das empresa para compra de terrenos. Quem tem projetos no Plano Diretor anterior vai lançar ou vai perder, pois os alvarás caducam”, diz ele. 

Ianelli, do Santander, diz que o banco está se preparando para esse movimento. “Acreditamos num novo ciclo de crescimento do segmento, mas não teremos aqueles rompantes que vimos no passado recente. Não haverá aquela pujança. Será um crescimento sem exageros.”

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Lei do Zoneamento enfrenta desafios para ser aplicada

Prefeitura está revisando o plano para fazer ajustes que facilitem sua adoção em São Paulo, uma cidade já formada e com peculiaridades

Raquel Brandão, O Estado de S.Paulo

07 de abril de 2017 | 05h00

Um ano depois de sua sanção, a nova Lei do Zoneamento de São Paulo (16.402) tem apresentado desafios para que suas regras sejam postas em prática. Surgem dúvidas sobre como devem ser definidas, por exemplo, as áreas de fruição pública em terrenos superiores a 10 mil m² ou como encaixar projetos na cota ambiental que em algumas situações são aprovados e em outras não. 

“Se teve o mérito de aproximar São Paulo dos conceitos do novo urbanismo (a lei), também criou problemas de aplicação para uma cidade concreta”, aponta a Heloisa Proença, à frente da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. Por isso, a Prefeitura colocou o texto em revisão e espera “calibrar” as regras até maio.

“Os conceitos de base do plano estão mantidos e não pretendemos mudá-los, mas temos de cuidar para que eles sejam aplicados e os resultados sejam aqueles que buscamos para uma cidade mais equilibrada”, garante a secretária municipal.

Segundo Heloisa, não devem ser encaminhados à Câmara projetos que promovam alterações menores e, sim, propostas de natureza mais abrangente. Por outro lado, algumas das alterações poderão ser feitas por regulamentação e decretos.

De acordo com o ex-presidente do Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Cláudio Bernardes, muitos pontos da lei devem ser mais bem definidos. Um deles é o de criação obrigatória de espaços comerciais ainda que não haja demanda em zonas específicas da cidade. “Enquanto a criação era apenas um incentivo, quando não se tinha demanda, não se fazia. A partir do momento em que passa a ser obrigatória, cria-se um fator complicador”, pondera.

Outro exemplo de inadequação das novas regras é a recuperação e remodelação de imóveis antigos, o chamado retrofit. Como a Lei de Zoneamento exige a aplicação da cota de calçada, fachada ativa, cota ambiental e vagas de garagem, por exemplo, muitos projetos acabam inviabilizados, já que, na maioria das vezes, as edificações não têm como oferecer tal infraestrutura. 

Para aumentar a atratividade, a Prefeitura pretende possibilitar a viabilidade econômica dos empreendimentos de acordo com o momento macroeconômico do País, tornando o texto mais flexível. Para a secretária de Desenvolvimento Urbano, esse ponto é crucial também para aumentar a arrecadação. “Chegamos à situação mais baixa desde que a outorga onerosa existe. O que é preferível? Nenhuma outorga ou uma possível em que a conta fecha para os dois lados?”, questiona Heloisa. 

A arrecadação com as outorgas onerosas tem mesmo caído. Criada em 2004, a outorga onerosa arrecadava, em média, R$ 30 milhões por mês; em 2017, a média foi de R$15 milhões mensais. De acordo com a secretária, o modelo atual de outorga causa um grande impacto no custo da construção, que acaba sendo transferido para o consumidor final. “Toda a intenção do Plano Diretor de baratear o custo da unidade cai por terra, porque quem poderá comprar é quem tem uma renda mais alta.” Além disso, o valor da outorga, de acordo com os dados municipais, é, em média, duas vezes maior por m² em área computável do remanso (mais afastadas do transporte público), do que no metro² do eixo que se limita a 6% do território paulistano. Isso reduzirá, segundo Heloisa, os investimentos no restante da cidade. 

Projetos. Na opinião do secretário de Habitação do Estado de São Paulo, Rodrigo Garcia, as dificuldades impostas por algumas das novas regras de zoneamento fazem da lei uma “nova reforma da Previdência, que precisará passar por revisões em pouco tempo”. Mas os novos usos do espaço aéreo da cidade determinados pela Lei 16.402 surgiram como oportunidade para projetos da política habitacional do governo. 

Até o meio deste ano, o governo estadual espera lançar edital para a criação de unidades habitacionais em cima das estações de metrô, como já acontece em outros países. Um dos exemplos é o edifício em cima da famosa estação Peen Station, em Nova York. Os primeiros estudos foram feitos sobre o eixo da Radial Leste, nas estações Belém, Bresser e Brás. Sobre a infraestrutura das estações seriam construídas 7 mil unidades habitacionais, sendo 4.900 moradias de interesse social (famílias com renda até cinco salários) e 2100 de mercado popular (de cinco a dez salários). 

Segundo o secretário, como a área embaixo da laje é das estações de metrô, portanto públicas, a compra não gera título de propriedade, mas, neste caso, concede-se o direito real de uso perpétuo, o que é apontado como grande novidade para o setor imobiliário e já acontece na compra de jazigos. “Esse instrumento jurídico atrairia financiamento”, conclui Garcia.

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Novas leis vão elevar preços de imóveis em São Paulo

Segundo o Sinduscon, imóveis ficarão entre 8% e 10% mais caros em razão dor Plano Diretor e da Lei de Zoneamento

Renée Pereira, O Estado de S.Paulo

07 de abril de 2017 | 05h00

O novo Plano Diretor e a Lei de Zoneamento de São Paulo, sancionados no ano passado, tendem a elevar o preço dos imóveis na capital paulista e deslocar os moradores para áreas menos nobres. Segundo o Sindicato da Construção (Sinduscon-SP), as estimativas feitas até agora apontam para aumentos entre 8% e 10% no preço final dos imóveis. Mas há estudos acadêmicos que estimam aumentos de até 15% nos preços,dependendo da região.

As mudanças, no entanto, ainda não foram testadas na prática. Com a crise econômica, queda na renda e crédito escasso, os lançamentos atrasaram. O que está à venda no mercado ainda se refere a projetos aprovados nas regras anteriores. “A expectativa é que no segundo semestre sejam feitos outros lançamentos sob a legislação anterior para não perder o alvará”, afirma Odair Senra, vice-presidente de Imobiliário do Sinduscon-SP.

O principal objetivo das novas regras é a indução do desenvolvimento de empreendimentos em grandes eixos de transporte público de massa, como corredores de ônibus e linhas de metrô. “Com isso, espera-se reduzir os deslocamentos entre a moradia e o trabalho”, destaca o professor do Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da USP, Claudio Tavares de Alencar. “O problema é que isso não é trivial. Se todos lançarem nesses eixos, haverá um excesso de oferta nos chamados ‘remanso’ – interior dos bairros mais adensados.”

Ele explica que dentro da Lei de Zoneamento foram criados três territórios: de transformação, de qualificação e de preservação. E dentro desses territórios foram definidos os usos permitidos, regras de parcelamento e ocupação do solo. No território de transformação, por exemplo, estão incluídos os parâmetros de coeficiente de aproveitamento, gabarito, limite de vagas para automóveis e incentivos à introdução do conceito de fachada ativa nos empreendimentos, que também estão incluídos no Plano Diretor.

Na avaliação da arquiteta urbanista, Adriana Levisky, do escritório Levisky Arquitetos, as novas regras trazem uma série de conceitos novos e representam um momento de transformação das cidades nos centros urbanos. “Vemos uma tendência de qualidade de vida associada ao pedestre.” Ela explica que se trata de conceitos bem diferentes daqueles do passado que criavam bairros totalmente residenciais ou totalmente comerciais. Agora não. “A tendência é estimular o uso misto dos espaços.”

Exemplo disso, são os empreendimentos imobiliários que misturam residenciais e comerciais num mesmo prédio. Os andares inferiores são destinados a estabelecimentos comerciais e os superiores, a moradias. É o que se tenta fazer no centro de São Paulo, a poucos metros da cracolândia. No terreno onde ficava a antiga rodoviária da capital, espera-se construir um megaempreendimento de interesse social e mercado popular. O projeto será construído por meio de Parceria Público-Privada (PPP) e aguarda autorizações de órgãos públicos para início das obras. O objetivo é revitalizar a área, localizada num eixo com boa infraestrutura de transportes.

O lado negativo, na avaliação de Adriana, é a operacionalização das regras, que se demonstram difíceis de serem aplicadas. Uma fachada ativa numa área íngreme, por exemplo, enfrentaria uma série de dificuldades para ser implementada, diz a urbanista. Isso sem contar que os custos terão uma alteração sensível. “O impacto maior será sentido em imóveis que serão construídos fora do eixo estimulado pelas regras, que ficarão mais caros”, diz aAdriana. 

“Aumento de preços é uma certeza. O plano impõe isso”, afirma o professor Alencar. Segundo ele, as regras criam coeficientes de aproveitamento dos terrenos nas diversas zonas e valores de outorga bem salgados que devem ser pagos à prefeitura para permitir a expansão do potencial de construção nos terrenos. “Se pudessem construir mais unidades, as empresas poderiam diluir os custos. Mas a regra traz restrições em relação a isso.”

Um trabalho acadêmico do Núcleo de Real State da Escola Politécnica da USP, de Nathália Oliveira Loyola de Souza, mostra que para manter a taxa de retorno conseguida pelas empresas nos lançamentos feitos pela regra anterior, o preço dos imóveis teria de subir entre 10% e 30%, dependendo do bairro. Como esses porcentuais são elevados, o trabalho traz o aumento que seria possível ser absorvido pelo mercado, que varia entre 9,5% e 27,4%.

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'As pessoas querem ser parte da cidade', diz urbanista que transformou Cingapura

Aos 79 anos, arquiteto Liu Thai Ker acredita que é preciso fazer as cidades funcionarem

Douglas Gravas, O Estado de S.Paulo

07 de abril de 2017 | 05h00

Para o arquiteto Liu Thai Ker, de 79 anos, as melhores cidades são as que funcionam. Nelas, trabalho e moradia – questões que devem estar na lista de preocupações do poder público – ficam próximos um do outro e medidas como a conservação dos recursos naturais e o controle da poluição não ficam relegadas ao segundo plano. ]

O urbanista é considerado o pai do projeto que transformou Cingapura em referência internacional de sustentabilidade e para a qual previu uma concepção urbana diferente da que foi herdada dos colonizadores britânicos. Em algumas décadas, a cidade-Estado implementou um amplo programa habitacional e alcançou soluções inovadoras, mesmo com um território restrito e superpovoado.

Thai Ker falou de sua experiência no Summit Imobiliário 2017. “Nós tínhamos muitos problemas habitacionais e ambientais. O nível educacional não era bom e a primeira geração de políticos depois da independência sentiu que era preciso pensar em novas mudanças para conseguir transformar um país pobre em um país desenvolvido, como oferecer moradia de qualidade para todos e boa infraestrutura.” 

Ele explicou que para resolver o problema de moradia, foram construídas as chamadas “habitações de emergência”, apartamentos de cerca de 23 m². O governo alugou esses imóveis para cidadãos sem muitos recursos, mas que podiam pagar um valor baixo. Aos poucos, a indústria da construção se tornou mais forte fazendo com que se atingisse a faixa dos beneficiários mais carentes. 

Para Thai Ker, as melhores cidades são aquelas que funcionam. Além da questão da moradia, elas precisam resolver questões de mobilidade, que passam pelo conceito de oferecer opções de trabalho mais próximas dessas moradias. “Morar em uma cidade preocupada com o meio ambiente é outra forma de se conservar a beleza. De diferentes maneiras, as pessoas querem se sentir parte da cidade.” 

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Compartilhar é a tendência do futuro

Cada vez mais, as pessoas com interesses comuns buscam dividir espaços e serviços na busca pela otimização do tempo e redução de custos

Raquel Brandão, O Estado de S.Paulo

07 de abril de 2017 | 05h00

Compartilhar é o conceito que deve permear os mercados nos próximos anos, incluindo o imobiliário. A cada dia mais espaços e serviços de compartilhamento aparecem, criando grupos de pessoas que se reúnem física ou virtualmente por um interesse em comum. São coworkings (espaços compartilhados por pessoas que trabalham por conta própria ou em pequenos grupos), lavanderias coletivas ou serviços de compartilhamento de veículos, por exemplo. 

No Brasil, o consumidor já está bem adaptado a esse modelo de serviços, como o Netflix, o Spotify, o Uber ou o Airbnb – que tem a 3.ª maior cidade em números de quartos no Brasil, o Rio de Janeiro. Além disso, um estudo elaborado pela escola de negócios IE Business School, o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e o Ministério da Economia e Competitividade da Espanha apontou que o País abriga 32% das iniciativas colaborativas da América Latina. 

O designer e fundador da House of All, Wolf Menke, aponta que o conceito de sharing economy é ainda mais antigo. “Não é uma inovação, sempre aconteceu e em algum momento isso se perdeu. É a batedeira que eu buscava emprestado da vizinha para minha avó fazer bolo e depois, em troca, levava o liquidificador para ela fazer uma vitamina. Além disso, esses serviços se assemelham a clubes. Você paga e tem acesso à piscina, à quadra, etc.” 

Para ele, a ideia que passa a valer é a do acesso prevalecer sobre a posse e, assim, a House of All se expandiu para a House of Food, House of Learning, House of Bubble.

Segundo Menke, a economia compartilhada tem três tripés que podem criar novos caminhos para o setor imobiliário: zerar a subutilização de recursos, descentralizar e criar relacionamentos de confiança. “Ao dar mais voz às necessidades de serviços dos consumidores, as empresas podem ter mais rentabilidade com ganhos marginais do que só com a ideia de posse.” 

Para o gerente da área de mobilidade, da Frost & Sullivan na América Latina, Yesmant Abhimaniu, a integração dos espaços e serviços é mesmo o futuro. “As cidades do futuro são as cidades dos consumidores”, acredita. Abhimaniu aponta que a sociedade está assimilando o conceito de bricks and clicks, em que a preferência, por exemplo, parte do maior para menor, do hipermercado para o mercado de bairro. São escolhas mais adaptadas às demandas de cada um. 

Conhecer o consumidor. Na medida em que os consumidores terão produtos adaptados a seus interesses e demandas, é cada vez mais importante para as empresas conhecer o perfil de seus potenciais clientes – o que, em geral, é uma das maiores dificuldades do mercado. 

De acordo com Renato Meirelles, presidente do Instituto de Pesquisa Locomotiva, apesar da crise econômica, 4,8 milhões de brasileiros querem comprar imóveis nos próximos 12 meses, mas os anúncios não têm conversado com esse público. Outro fator importante, segundo Meirelles, é olhar para o poder aquisitivo do consumidor sem ignorar o capital cultural e seus hábitos. “Hoje, nas classes A e B, dois terços não têm faculdade, 61% usaram transporte público nos últimos meses e a grande maioria nunca saiu do Brasil.”

Para ajudar a entender quem é esse consumidor, o presidente executivo da Moving Imóveis, Ado Fonseca, aposta na análise de dados, especialmente nos gerados pelo uso de smartphones. “No caso do setor imobiliário, a geolocalização, por exemplo, é essencial. No Moving, estamos começando a monitorar o comportamento do usuário, obviamente com seu consentimento.”

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Construtoras investem em edifícios para públicos específicos

Cada vez mais surgem empreendimentos voltados às necessidades de idosos, executivos e universitários

Jiane Carvalho, ESPECIAL PARA O ESTADO

07 de abril de 2017 | 05h00

Um produto montado sob medida, com infraestrutura adequada às necessidades daquele público, e no local exato que permita acesso aos serviços complementares demandados. Em linhas gerais, são estas as ideias que norteiam os projetos imobiliários voltados para nichos da população, especialmente de idosos e universitários. 

Acessibilidade, saúde e segurança, para a terceira idade, tecnologia e serviços no entorno, para os jovens, são só algumas das demandas atendidas pelos chamados empreendimentos de nicho. Os projetos para idosos ainda são poucos, mas o rápido envelhecimento da população associado a mudanças no comportamento das famílias deve estimular tanto demanda quanto a oferta destes imóveis. 

Para o professor da Escola de Economia de São Paulo, da Fundação Getúlio Vargas (FGV- EESP) Alberto Azjental, trabalhar demandas específicas pode ser bem interessante do ponto de vista de negócio. “Quando você atende a uma demanda ampla, como chamamos o público em geral, o produto é commoditizado, mas quando você segmenta com mais detalhe, olhando as necessidades específicas, é possível trabalhar o diferencial do produto e melhorar as margens”, explica Azjental. 

Nos dois casos, de imóveis pensados para idosos ou jovens, o professor lembra que é fator central de sucesso a localização do empreendimento. “Se de um lado idosos precisam de centros de convivência e hospitais próximos, jovens demandam tecnologia e proximidade com escolas, lavanderias ou centros comerciais. Os projetos exigem maior elaboração, não é uma panaceia que resolverá todas as demandas, mas pode ser um bom negócio para todos.”

A incorporadora e construtora Vitacon, que tem foco em produtos compactos, já deu os primeiros passos para atender os dois nichos. “É fato que a expectativa de vida está crescendo e mudando nossa pirâmide etária. Somado a isso, na Vitacon vínhamos notando um aumento no número de clientes acima de 60 anos que comprava conosco”, comenta Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon, ao explicar a decisão de investir em produtos para idosos. 

“Além das adaptações na estrutura física dos imóveis, é extremamente relevante a localização”, comenta Frankel, citando o VN Apiacás, que fica ao lado do hospital Albert Einstein, em Perdizes, zona oeste da capital paulista. O empreendimento é todo funcional, conta com 64 unidades de um dormitório com portas com vãos maiores, barras de apoio nos banheiros, piso antiderrapante nas áreas molhadas, altura das tomadas medianas, além de botão de alarme dentro de cada unidade, caso o morador passe mal ou tenha algum problema. O projeto inclui um sistema de pay-per-use para serviços como cuidadores, fisioterapeutas e profissionais especializados. O prazo para conclusão das obras é 2019. 

Alunos e professores. Para estudantes, a iniciativa da Vitacon ocorre em parceria com a Escola Superior de Propaganda e Marketing (ESPM) na Vila Mariana, zona sul da capital. Será um edifício de dormitórios para alunos e professores, com um investimento de R$ 120 milhões na construção de 325 unidades, de 15 m² ou 20 m², para uma pessoa, ou compartilhada de 25 m² ou 32 m². As mensalidades serão entre R$ 1 mil e R$ 2,5 mil. Os apartamentos serão 100% mobiliados. Haverá, ainda, a oferta de carros e bicicletas para compartilhamento e uma academia. No último andar, um lounge com isolamento acústico para eventos e festas. 

“Os estudantes demandam uma solução específica. Eles devem estar focados em aprender e empreender, o que inclui tanto a terceirização da moradia quanto dos afazeres domésticos”, comenta o CEO.

Outra incorporadora que começou a atender às demandas específicas dos idosos foi a Tecnisa, com a iniciativa do Jardim das Perdizes. “Lançamos o empreendimento com 104 m² de área privativa imaginando um público de jovens casais, mas nos deparamos com uma demanda forte de pessoas com mais idade, acima de 55 anos”, lembra a gerente de Projetos da Tecnisa, Gisele de Luca.

“Decidimos contratar uma equipe multidisciplinar de profissionais de gerontologia e arquitetos especializados que passou a nos assessorar, analisando desde o uso de ambientes de lazer, até as especificações técnicas. Tem muito projeto para jovem, crianças, mas quase nada para a terceira idade.” 

O programa, chamado de Consciência Gerontológica, é responsável pela infraestrutura. Há pisos podotáteis, piscina adaptada para usuários de cadeiras de roda e com escadas fixas de alvenaria, barreiras visuais em portas e painéis de vidro, cadeiras com braços nos salões de festas para ajudar o levantar. “Adotamos mudanças para o idoso, mas melhorou para todos, é o que chamamos de uma arquitetura inclusiva.” 

Iniciativas. Grazzieli Gomes Rocha, sócia-diretora do escritório de arquitetura Aflalo Gasperini, participou da elaboração de uma das primeiras iniciativas de projetos habitacionais voltados para idosos, o Vila Dignidade, do governo do estado São Paulo, de 2010. “A ideia era aproveitar os espaços que sobravam nos conjuntos habitacionais e estruturar residências para a terceira idade, em formatos de vilas, com uma praça central e com todas as unidades adaptadas”, lembra Grazzieli. O primeiro Vila Dignidade foi construído em Avaré. Hoje, são 17 Vilas em cidades como Botucatu, Limeira e Mogi Mirim. 

O escritório Aflalo Gasperini é responsável por outro projeto de nicho, o FL 4300, na Avenida Faria Lima, voltado a executivos que passam períodos curtos na capital a trabalho ou estudo. O prédio residencial fica num complexo que inclui outros dois, de escritórios e empresas. “Inserimos as áreas de lazer na cobertura e garantimos um térreo livre semi público se conectando mais com a cidade”, comenta Grazzieli, afirmando que hoje 30% é moradia permanente e a restante temporária. São imóveis de um dormitório e com toda a infraestrutura de serviços. 

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