Alex Silva/ Estadão
Fachada do shopping JK Iguatemi Alex Silva/ Estadão

Redes de shoppings voltam a investir em prédios residenciais e comerciais

Com queda da taxa de juros e melhora da economia, grupos como Multiplan e Iguatemi começam a tirar da gaveta projetos multiúso ao redor dos centros de compra; estratégia é diversificar receita e reduzir dependência de aluguel de lojas

Circe Bonatelli, O Estado de S.Paulo

27 de fevereiro de 2020 | 04h00

Redes de shopping centers, como Iguatemi e Multiplan, estão se preparando para retomar o desenvolvimento de projetos multiúso, com prédios comerciais, residenciais e hotéis ao redor dos centros de compras. Estimuladas pela melhora da atividade econômica e queda das taxas de juros, as companhias começam, aos poucos, a tirar da gaveta seus planos de expansão nessa área.

A Multiplan, dona de 19 shoppings, está voltando a investir no segmento de incorporação imobiliária após cinco anos. Seus últimos projetos entregues foram o prédio comercial Diamond Tower e o residencial Résidence du Lac, em 2015, ambos em Porto Alegre (RS). 

Neste ano, a companhia pretende lançar a primeira fase do empreendimento Golden Lake, na zona sul da capital gaúcha, ao lado do Shopping Barra Sul. “Com a queda dos juros, o mercado imobiliário é a grande aposta dos próximos anos”, disse José Isaac Peres, fundador e presidente da Multiplan. A companhia tem 820,5 mil m² de terrenos para futuros projetos multiúso no entorno dos seus centros de compra. 

A primeira etapa do Golden Lake deve sair em junho e prevê a construção de 34 mil m² de área privativa, com um valor geral de vendas entre R$ 400 milhões e R$ 450 milhões. O empreendimento será lançado em várias fases e terá um valor geral de vendas na ordem de R$ 3 bilhões. Segundo Peres, a expectativa é de que R$ 1 bilhão desse montante se transforme em lucro líquido para a Multiplan ao longo dos próximos anos.

Permuta de terrenos

A visão mais otimista para projetos multiúso também é compartilhada pelo grupo Iguatemi. Dona de 16 shoppings, a companhia tem terrenos nas adjacências de seus atuais pontos, nos quais há potencial para serem erguidos 1,3 milhão de m² de edificações. “Vemos mais apetite na parte imobiliária”, afirmou Cristina Betts, vice-presidente de finanças e relações com investidores do grupo.

Essas áreas adjacentes, segundo a executiva, podem reforçar o fluxo de consumidores no local. O desenvolvimento desses projetos se dará pela permuta do terreno com empresas do setor de construção. Neste ano, foram iniciadas as obras da torre de 14 andares de escritórios anexa ao Galleria Shopping, em Campinas (SP).

O Iguatemi tem a meta de investir este ano entre R$ 170 milhões e R$ 220 milhões. Se confirmada a expectativa, representará uma alta de até 51% em comparação com o desembolsado em 2019. Os recursos vão para a obra da torre comercial do Galleria Shopping e reformas e manutenção dos empreendimentos em operação. A meta de investimentos não inclui potenciais desembolsos com aquisições. 

Cristina afirmou que ainda é cedo para a companhia se debruçar com maior ímpeto em projetos de expansão ou novos shoppings. Antes disso, é preciso atrair mais lojistas para diminuir a vacância dos atuais centros de compras. 

O consultor Michel Cutait, dono da empresa especializada em shoppings e varejo Make it Work, afirmou que a maior parte dos projetos de shopping concebidos no início da década, durante o “boom” do setor, já era multiúso, mas não avançou por causa da crise. “A retomada agora é favorável, porque a economia brasileira está levemente melhor e as empresas têm os terrenos e o capital para investir.”

A vantagem dos projetos multiúso está no aumento do fluxo de visitantes nos shoppings. “Cria-se uma conveniência para os consumidores, que podem circular em lojas e cinemas bem ao lado do local de trabalho”, afirmou. “Para as donas dos shoppings, é uma estratégia de diversificar a receita, ficando menos dependentes do ganho com a locação de lojas.”

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Juros e oferta de crédito favorecem compras de imóveis, mas preços podem subir nos próximos meses

Aumento de preços dos imóveis ainda não é significativo em razão dos altos estoques, mas retomada de demanda abre espaço para recuperação da desvalorização dos últimos anos, diz vice-presidente do Secovi

Cleide Silva, O Estado de S.Paulo

27 de fevereiro de 2020 | 05h00

Taxas de juros mais baixas da história, expansão do crédito imobiliário em 82% nos últimos dois anos e processo de valorização colocam os imóveis novamente no radar para quem sonha com a casa própria ou quer escapar do mercado financeiro e investir em ativo real. Para analistas, o momento é de compra, mas a decisão não pode demorar, já que a tendência é de que os preços subam nos próximos meses. 

O aumento de preços dos imóveis ainda não é significativo em razão dos altos estoques acumulados desde a crise econômica, afirma o vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Emílio Kallas. Ele ressalta que a retomada de demanda abre espaço para recuperação da desvalorização dos últimos anos.

Além disso, afirma Kallas, há uma pressão, principalmente em São Paulo – onde está concentrada metade dos imóveis disponíveis em todo o País –, vinda da escassez de terrenos para construção.

A situação levou a uma alta média de 30% nos preços de novos terrenos em relação ao ano passado. “Já houve um repasse médio de 10% para os preços dos imóveis e há espaço para subir mais 20%”, diz Kallas. Segundo ele, a nova legislação para uso do solo urbano na capital paulista praticamente esgotou os terrenos disponíveis.

“O preço dos imóveis ainda não começou a crescer de maneira robusta, mas isso está perto de ocorrer. Por isso, vale a pena comprar logo”, diz Rafael Sasso, cofundador da plataforma Melhortaxa, que compara as ofertas de crédito imobiliário das principais instituições financeiras do País.

Para quem tem imóvel disponível e acredita que esperar a nova alta para vender seja a melhor opção, Kallas ressalta que, após o período de paralisação do mercado, em que proprietários tiveram de arcar com custos de manutenção, IPTU e condomínio (no caso de apartamentos), “seria melhor entrar logo na onda de recuperação de vendas que está ocorrendo”.

A retomada de vendas começou há dois anos nos segmento de média e alta rendas, com preços acima de R$ 300 mil. No ano passado, foram financiados 297,9 mil imóveis, o melhor resultado dos últimos quatro anos e 70% superior ao de 2017, quando foi registrado o menor volume da década. Em relação a 2018, a alta foi de 30%.

O valor financiado saltou 82% – de R$ 43,1 bilhões em 2017 para R$ 78,7 bilhões no ano passado, também o maior valor desde 2015, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Na comparação com 2018, a melhora foi de 37%.

Além dos preços relativamente estáveis, a média dos juros para crédito imobiliário também está caindo. “Embora a queda da taxa Selic ainda não tenha sido totalmente repassada pelos bancos, são as taxas mais baixas já vistas e isso amplia bastante a capacidade de compra dos tomadores”, acrescenta Sasso.

Em janeiro, para uma Selic de 4,25%, a média dos juros imobiliários estava em 8%, ante quase 13% dois anos antes. No mesmo período, a portabilidade do crédito (quando se migra o financiamento de um banco para outro, em busca de melhores taxas)  se tornou ferramenta mais usual no mercado. Agora começam a surgir opções diferentes para o empréstimo.

Na semana passada, por exemplo, a Caixa Econômica Federal anunciou uma linha de crédito com taxa fixa de 8% a 9,75% ao ano. Embora o juro seja mais alto do que nas linhas corrigidas pela Taxa Referencial (TR) ou pela inflação, a vantagem para o tomador é saber que as taxas não vão mudar até o fim do financiamento.

Investir em locação

Adquirir imóvel como investimento para locação também é uma boa alternativa para quem mantinha as economias em aplicações tradicionais de renda fixa, que deixaram de ser atraentes com a atual taxa de juros. Para os menos conservadores, que aplicam em ações ou fundos multimercados, a orientação dos analistas é fazer contas para avaliar a melhor opção.

Evaldo Perussolo, cofundador do Banco Bari, confirma que muitos investidores na renda fixa, notadamente no CDI, começam a buscar outras alternativas e o aluguel de imóveis volta a ser atrativo, principalmente para os de pequeno porte. “Há um público jovem que quer morar perto do trabalho ou do local onde estuda, por questões de mobilidade, e está buscando imóveis de um quarto ou estúdios”, diz. Há, portanto, uma demanda e o aluguel certamente dá mais retorno que o CDI, afirma ele.

“Com a Selic a 4,25% ao ano, o rendimento do CDI gira em torno de 0,30% ao mês, enquanto há imóveis cujo aluguel dá retorno de 0,40% a 0,50%”, afirma Perussolo. Também há as opções de locação para compartilhamento, como o Airbnb. Além disso, diz, os indicadores mostram que há chances de valorização dos imóveis diante da perspectiva de crescimento da economia.

Sasso, da Melhortaxa, também ressalta ser necessário avaliar a valorização e a liquidez do imóvel, que afetam preço e capacidade de venda caso o comprador precise transformá-lo em dinheiro com urgência. “Também é importante lembrar que existem outros custos, por exemplo com condomínio e IPTU quando o imóvel está vago, o trabalho de administrar a locação ou cobrar, que pode ser repassado para terceiros, mas significará custo extra.”

Para Kallas, do Secovi, o retorno do investimento de um imóvel para locação precisa ser pensado no médio prazo, pois também há os gastos extras com cartório, por exemplo.

Outra opção de investimento para quem não quer comprar um imóvel são os fundos imobiliários. Normalmente esses fundos reúnem diversos imóveis e, se um tem perda, os demais absorvem e compartilham o custo.

Comprar ou alugar

Outra dúvida dos consumidores é entre comprar um imóvel ou alugar. Sasso diz que a questão é complexa, portanto é aconselhável buscar ajuda de um profissional para ponderar todas as especificidades, como valor e taxas do financiamento e rendimento de uma aplicação.

Segundo ele, é preciso ver, por exemplo, se a diferença a ser paga pelo aluguel e pela parcela de financiamento vale a pena, levando-se em conta, por exemplo, se a parte a ser financiada e a remuneração prevista caso o dinheiro da entrada ficasse investido no banco e futuramente fosse usado para adquirir o imóvel à vista.

Pontos positivos

  • Compra - Ter um patrimônio próprio; rentabilidade caso o imóvel tenha valorização; estabilidade;
  • Compra para locação - O rendimento pode ser superior ao obtido em aplicações financeiras tradicionais 
  • Aluguel - Não precisa gastar valor alto para compra. Pode-se mudar do imóvel se a renda melhorar ou diminuir

Pontos negativos

  • Compra - No caso de um financiamento longo, há riscos de percalços no caminho que podem levar até à perda do imóvel;
  • Compra para locação - Assumir custos quando o imóvel está vago, como o do IPTU e administrar a locação 
  • Aluguel - Despesa fixa que não se reverte em patrimônio; estar à mercê de reajustes em razão da demanda; necessidade de fiador ou custo com seguro fiança
 

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‘Voo às cegas’ da Bolsa divide mercado

Segundo analistas, momento é de manter a calma e ficar onde está; mas, para alguns, pode ser uma boa hora de ir para a Bolsa

Renato Jakitas, O Estado de S.Paulo

27 de fevereiro de 2020 | 04h00
Atualizado 28 de fevereiro de 2020 | 14h03

Com o forte recuo da Bolsa de Valores esta semana e o dólar alcançando níveis recordes (passou a casa dos R$ 4,50 nesta sexta-feira, 28), uma preocupação se instalou na cabeça de quem tem algum dinheiro para investir: o que fazer? 

Por enquanto, a resposta dos especialistas em finanças é muito simples. O melhor é deixar os investimentos onde estão e manter a calma. Mas, se você for um investidor agressivo e estiver de olho no longo prazo, pode ser um bom momento de entrar ou aumentar a participação na Bolsa.

Para os analistas, o nervosismo que se instalou no mercado por conta do avanço do coronavírus no mundo faz com que qualquer decisão nesse momento possa se revelar equivocada mais à frente. “O que dizer para o investidor? Não faça nada. Não compre e não venda suas ações, espere para ver o impacto dessa doença na economia”, disse Roberto Dumas, professor de finanças do Ibmec. “Mais do que o coronavírus ter chegado ao Brasil, essa queda (nas ações) é a resposta do mercado para a doença ter chegado e se estabelecido na Europa. Isso torna tudo ainda mais incerto.”

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Para o economista-chefe da Necton, André Perfeito, essas quedas no mercado de renda variável para esta semana eram esperadas. A partir da semana que vem, segundo ele, o mercado deve recomeçar a sua caminhada, já dentro de uma nova realidade imposta pelo avanço do coronavírus. “Por incrível que pareça, essa queda registrada agora tem um lado bom, que é já descarregar logo o impacto negativo dessa doença. Agora, vai depender dos desdobramentos futuros.”

Para os clientes, a recomendação de André Perfeito é, no mínimo, complexa. “É difícil dizer alguma coisa agora. De forma geral, não faça mesmo nenhum movimento, espere. Mas se o cliente tiver mais apetite de risco, existem opções”, afirma.

Por opções, Perfeito sugere o que o maior investidor individual do Brasil, o paulistano Luiz Barsi, diz ter feito. Com mais de R$ 2 bilhões aplicados na B3, ele conta que a quarta-feira, 26, foi dia de ir às compras. “Comprei mais de um milhão de ações”, celebrava, por volta das 16 horas, ainda restando quase duas horas para o fechamento do pregão.

No fim do dia, Barsi descarregou mais de R$ 10 milhões na B3 e resumiu a jornada em tom professoral. “Você não pode se esquecer que o mercado de ações não é de risco, é de oportunidade. E quando as oportunidades aparecem, você tem de comprar”, disse.

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A estratégia de Barsi agrada alguns especialistas. Álvaro Frasson, economista do BTG Pactual Digital, é um deles. “Se você é conservador, o momento é de incerteza. Agora, se for agressivo, com visão de longo prazo, pode ser um bom momento para entrar na Bolsa”, diz. 

Para justificar o tom otimista, conta que elaborou um estudo, com base nas últimas cinco grandes epidemias que assolaram o mundo a partir dos anos 2000 - do ebola ao Sars. “Meus estudos apontam que, em média, três meses após o auge dessas doenças, os mercados já estavam normalizados”, diz. 

O problema na teoria de Frasson é saber quando a atual epidemia alcançará seu ápice. Pelo sim, pelo não, especificamente no âmbito financeiro, fica o conselho do planejador Roberto Agi, especialista pela Planejar. 

“Uma queda dessa magnitude não é algo corriqueiro, mas é esperada quando se fala em renda variável. O principal risco é se o investidor estiver mal alocado, se tiver dinheiro de curto prazo, para pagar contas, em renda variável. Isso é loucura e o tombo será grande. Mas para o longo prazo, acima de 15 anos, tudo bem. Para esse investidor, por enquanto, nada mudou.”

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