Regras de boa vizinhança em condomínios

Problemas com condomínio não são casos isolados. Para resolvê-los, além de bom senso, é preciso recorrer à legislação específica. O Idec lançou uma cartilha com orientações sobre a questão.

Bom senso deve ser a palavra-chave quando o assunto é administração de condomínio, uma vez que interesses coletivos e particulares se esbarram o tempo todo. Mas, como o bom senso pode não ser suficiente, vale lembrar que todo condomínio é regido pela Lei n.º 4.591 de 1964, além da Convenção de Condomínio e do Regulamento Interno. Esses dois últimos formulados exclusivamente para cada edificação. Quem se encarrega de gerenciar o condomínio, observar o cumprimento das regras e até de evitar conflitos entre os moradores é o síndico, auxiliado por um conselho. É ele quem representa o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele. Porém, toda decisão que diga respeito à coletividade deve ser tomada nas assembléias, das quais devem participar todos os condôminos. Têm direito a voto em assembléia todos os proprietários de imóveis e os portadores de procuração. Se a assembléia tratar de despesas ordinárias, ou seja, do dinheiro necessário para que o condomínio funcione, como o pagamento dos funcionários e contas de energia, por exemplo, o inquilino terá direito a voto, desde que o proprietário não esteja presente ou não se faça representar. Cartilha sobre condomínios Embora a administração de condomínio não seja considerada relação de consumo e, portanto, os órgãos de defesa do consumidor não tratem desse assunto, o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) lançou uma cartilha com orientações importantes. A cartilha custa R$ 19 para o público em geral e R$ 16,80 para associados do Idec e pode ser adquirido pela Internet, no site do Instituto (endereço no link abaixo). Conforme explica o coordenador de atendimento do Idec, Marcos Diegues, existem várias formas de administração de um condomínio, mas as duas mais comuns são a autogestão, feita pelos próprios condôminos, ou a contratação de uma empresa administradora. "Nesse caso específico, o condomínio passa a ser consumidor, pois está contratando um serviço, e dispõe de todo o Código de Defesa do Consumidor para se proteger." Cuidados com a administradora Por isso, ao optar pela contratação de uma empresa administradora, os moradores devem buscar uma companhia sólida, com experiência de mercado e tradição. "Também é importante fazer uma ficha completa, com levantamento em cartórios para ver se a empresa responde a algum processo, e procurar saber quem são os sócios", orienta José Roberto Graiche, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic). Para ele, o síndico e o conselho devem ser compostos por pessoas com vocação para o cargo, com bom senso, que visam ao interesse da coletividade e disponham de algum tempo livre. "O problema mais comum na área de administração é a má gestão do dinheiro por imperícia, ou seja, falta de preparo do síndico ou da administradora, ou por fraude." Direitos e deveres de cada condômino O advogado especialista em mercado imobiliário Amílcar Aquino Navarro sugere um revezamento nos cargos diretivos do condomínio. "Todo condômino deveria participar das funções do prédio. As mudanças são importantes e, assim, todos adquirem experiência." Outra medida simples e importante, na opinião do advogado, seria o síndico encaminhar para cada novo morador do condomínio uma cópia da convenção e outra do regulamento interno. Navarro aproveita para alinhar resumidamente os deveres de cada condômino. "Todos devem efetuar o pagamento das despesas condominiais, nos prazos previstos; não podem fazer mudanças na fachada do edifício nem executar obras que comprometam a estrutura ou limitem o direito de uso dos demais; e todos estão sujeitos à normas da boa vizinhança." Entre seus direitos estão o de usar com exclusividade da sua unidade autônoma e das áreas comuns, assegurando aos demais condôminos igual direito. Despesas devem ser aprovadas Para o vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Benjamim Souza Cunha, a recomendação mais importante é que síndico e conselho conheçam profundamente a convenção e o regimento interno. "Isso porque essas são as normas que regem a vida condominial, tanto no tocante a despesas, receitas, realização de assembléia, quórum para aprovação e responsabilidades do síndico." A segunda medida de extrema importância, na opinião de Cunha, é o cumprimento rigoroso do item que trata da aprovação e previsão de despesas. "Os orçamentos devem ser cumpridos rigorosamente e as prestações de contas, analisadas mensalmente." Todo condômino tem direito à prestação de contas. Aquele que discordar de alguma informação deve pedir esclarecimentos na assembléia e ao síndico. Se ainda assim persistir alguma dúvida, o morador poderá consultar um advogado e recorrer ao Judiciário. "Mas, antes de fazer acusações, o condômino deve estar bem documentado, senão pode até sofrer uma acusação de danos morais", alerta Navarro.