São Carlos volta a investir e gasta R$ 400 milhões na compra de imóveis

Empresa compra quatro prédios comerciais e já soma em 2010 investimento dez vezes superior ao realizado em 2009

Naiana Oscar, de O Estado de S. Paulo,

29 de outubro de 2010 | 22h30

Depois de uma fase de poucos investimentos, em que "tirou o pé do acelerador", a São Carlos – empresa do ramo imobiliário controlada pelos donos da AmBev – voltou à ativa. A companhia anunciou sexta-feira a aquisição de um complexo de quatro prédios comerciais, na zona sul de São Paulo, por R$ 165 milhões. Com outros três negócios fechados este ano, a empresa atingiu seu recorde de investimentos, de R$ 400 milhões em novos ativos.

A quantia desembolsada em 2010 é dez vezes maior do que a aplicada pela São Carlos em 2009, um ano que começou fraco para o setor por causa da crise. A empresa passou pelos meses de incerteza com o caixa cheio, mas preferiu esperar, enquanto os principais concorrentes, como BR Properties e Cyrela Commercial Properties, saíram às compras. "É nitidamente a empresa mais conservadora desse setor e isso fez com que voltassem a crescer com certo atraso em relação aos outros players", disse um analista do mercado imobiliário.

O ano passado não foi fácil para a empresa do trio Carlos Alberto Sicupira, Jorge Paulo Lemann e Marcel Telles. Chegou a se falar no mercado que a São Carlos estaria à venda, numa estratégia dos investidores de se capitalizar para concentrar os recursos na multinacional das bebidas AB InBev. "Foram só boatos mas ficou parecendo que estávamos sendo descartados", disse Rolando Mifano, diretor presidente da São Carlos desde sua fundação, há 11 anos. Meses depois, a companhia vendeu um de seus ativos mais valiosos, o Eldorado Business Tower, por R$ 290 milhões. Os boatos aumentaram.

Desde então. a empresa tinha em caixa cerca de R$ 400 milhões para investir e comprou apenas dois imóveis no Rio de Janeiro, por R$ 37,5 milhões. "A São Carlos é uma empresa sólida, com um portfólio ótimo, só não entendíamos porque não estavam comprando, num mercado super aquecido", disse uma fonte do setor. Segundo Mifano, a explicação está na estratégia da empresa de investir em ativos com características próprias e que não são alvos de seus principais concorrentes. A São Carlos compra imóveis antigos, bem localizados, e revitaliza os prédios para alugá-los a valores mais altos e mais rentáveis. "É um negócio mais demorado e que depende de boas oportunidades", diz o executivo.

Estratégia

Um dos prédios mais rentáveis da companhia está no Rio de Janeiro, no bairro de Botafogo. Quando o imóvel foi comprado em 2002, o aluguel do metro quadrado era R$ 50. Hoje, já subiu para R$ 150. Mifano, aliás, faz questão de dizer que a empresa é a mais rentável do segmento, por ter uma estrutura ultra enxuta, com 35 funcionários, e por focar na valorização do imóvel com o retrofit.

Como faz aquisições com recursos próprios e financiamentos, a São Carlos continua capitalizada mesmo depois das compras feitas neste ano. "Se quiséssemos, hoje, poderíamos comprar até R$ 1 bilhão em ativos", afirma. "Estamos com o GPS ligado atrás de imóveis com boa rentabilidade."

A retomada da São Carlos começou em fevereiro deste ano, com a compra de 40% do antigo prédio do Banco Real (hoje, Santander), na Avenida Paulista. A aquisição, de R$ 270 milhões, foi feita em parceria com a empresa de gestão de investimentos imobiliários Brazilian Finance Real Estate (BFRE). Além de administrar o edifício, a São Carlos foi responsável pela sua revitalização. Em seguida, a empresa comprou um prédio perto da Marginal Pinheiros, que está totalmente alugado para a Sulamérica Seguros e adquiriu alguns andares no edifício onde hoje está localizada sua sede, também na zona sul da capital paulista.

Na sexta-feira, Rolando Mifano finalizou a compra do 37.º imóvel da carteira da São Carlos, que tem valor de mercado estimado em R$ 1,8 bilhão. O Centro Administrativo Santo Amaro (Casa), antiga sede da Eletropaulo, pertencia à construtora Camargo Corrêa. Com 38 mil metros quadrados de área locável, o empreendimento está ocupado por 18 empresas, entre elas a Oracle do Brasil. O metro quadrado do complexo gira em torno de R$ 35. Embora esse seja um edifício que não requer tantas reformas, a São Carlos conta com sua valorização. Há dois quarteirões dele, um outro prédio da empresa está sendo alugado por R$ 50 o metro quadrado.

Por enquanto, a São Carlos deve manter o foco nos mercados do Rio e de São Paulo. Mas Mifano diz que não vai perder boas oportunidades de negócio em outros estados, se eles surgirem. "Apesar de o mercado imobiliário ser cíclico, de altos e baixos, acredito que ele vai continuar em alta ainda por um bom tempo."

Tudo o que sabemos sobre:
imóveisinvestimentosAmBev

Encontrou algum erro? Entre em contato

O Estadão deixou de dar suporte ao Internet Explorer 9 ou anterior. Clique aqui e saiba mais.