SÃO PAULO - A demanda fraca por escritórios e o ciclo de alta na taxa de juros formam um contexto extremamente desafiador para o setor imobiliário, segundo Felipe Goes, diretor-presidente da São Carlos Investimentos. "O momento atual é quase a tempestade perfeita para o setor", afirmou, durante o Summit Imobiliário 2015, promovido pelo Estadão e pelo Secovi-SP, na capital paulista.
Ele apresentou dados que evidenciam o aumento da vacância de imóveis em São Paulo. Com o crescimento significativo de novos estoques entre 2011 e 2013, em um ritmo bem mais expressivo que a absorção líquida, a taxa de crescimento da vacância passou de 3,9% em 2010, para 12% em 2014. Apesar deste cenário, na avaliação de Goes, no longo prazo, o setor apresenta um "altíssimo potencial de crescimento".
Nessa mesma linha, Alexandre Machado, gestor de fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo, estima que a taxa de vacância de escritórios em São Paulo deve continuar crescendo e atingir 22%. "Uma vacância nesse nível vai acabar puxando os preços para baixo", projetou.
Segundo Machado, existe uma correlação muito forte entre a taxa de juros real e o desempenho dos fundos imobiliários na bolsa de valores. O recente aumento na taxa básica de juros (Selic) fez o valor de mercado desses fundos cair fortemente, segundo o economista, ficando abaixo do patrimônio líquido a partir de junho de 2013.
"Hoje, os fundos em bolsa são negociados com desconto de 30% em relação ao valor patrimonial", afirmou. "A defasagem muito grande entre o valor do ativo e das cotas negociadas em bolsa pode estar atraindo grandes investidores", pontuou Machado.
Construção. 2015 será o mais complicado dos últimos anos para o mercado imobiliário, com redução de lançamentos por parte das construtoras, segundo o presidente da Even, Carlos Terepins. "Teremos redução de lançamentos neste ano e 2016 ainda é uma incógnita. As construtoras vão equacionar estoques neste ano", afirmou ele, no Summit Imobiliário 2015, promovido pelo Estadão e o Secovi-SP.
Teremos redução de lançamentos neste ano e 2016 ainda é uma incógnita, Carlos Terepins, Even
A própria Even já anunciou que não deve fazer novos lançamentos neste ano. A construtora lançou sete empreendimentos nos últimos três meses do ano passado, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 1,014 bilhão (parte Even). Na comparação com o mesmo período de 2013, o valor total das unidades lançadas recuou 17,63%. O volume de vendas contratadas também recuou entre outubro e dezembro, cerca de 43% na comparação anual, para R$ 536,2 milhões.
Segundo o presidente da Even, houve um excesso de aberturas de capitais de empresas do setor imobiliário no passado e que alguns casos "complicados" comprometeram outros players. "As construtoras são empresa que devem estar voltadas para o longo prazo. Nosso ciclo no mínimo são três anos. Querer que a cada trimestre que nós apresentemos resultado favorável é condenar a empresa a ter uma série de problemas. É uma insanidade", afirmou ele, acrescentando que não vê consolidação no setor, pois as empresas devem preferir crescimento orgânico.
Também presente no debate, o CEO da Max Casa, José Paim de Andrade, disse que o aumento dos distratos tem elevado o número de estoques na construtoras, citando investidores que compram apartamentos e na hora da entrega das chaves não ficaram satisfeitos com a estabilização dos preços dos imóveis.
Shopping centers. O setor de shopping centers atravessa um momento desafiador comum a todos os setores da economia brasileira, e as maiores preocupações se concentram na perspectiva de queda da renda, redução do nível de emprego e o aumento da taxa de juros, aliados a um cenário de inflação alta. A avaliação é de Renato Rique, economista e diretor presidente da Aliansce. "São fatores que levam à compressão do consumo, afetam o varejo e acabam refletindo nos shopping centers também", afirma. Ele ressalta, no entanto, que os reflexos da crise econômica nos shoppings não devem ser da mesma ordem que na economia como um todo ou mesmo no setor de varejo.
Os shoppings não são uma ilha isolada da economia, mas são mais resilientes, Renato Rique, Aliansce
"Os shoppings não são uma ilha isolada da economia, mas são mais resilientes", disse. Além de questões macroeconômicas, Rique apontou outros fatores intrínsecos ao segmento que são complicadores no atual cenário. "Vemos o excesso de shoppings nos últimos quatro anos, com o "brotamento" de novos empreendedores de shoppings", disse, em referência à profusão de novos shoppings mesmo em cidades em que não há mercado consumidor para tanto.
Para Alessandro Poli Veronezi, presidente do conselho de administração da General Shopping Brasil, os desafios impostos pelo cenário macroeconômico serão vencidos pelo setor de shoppings centers. O que não se consegue contornar, segundo ele, são decisões equivocadas no âmbito micro. "O cenário de ajuste macroeconômico vai levar um tempo, mas vai passar. Deve passar em dois anos", estimou. Segundo ele, no entanto, quando há falta de equilíbrio entre oferta e demanda não há muito o que ser feito. "Um shopping colocado no lugar errado não tem como ser corrigido", exemplificou.
Para Renato Rique, no entanto, apesar dos problemas, os empresários do setor entenderam a necessidade de adaptar seus negócios à nova realidade, que se impõe há alguns anos. "A concorrência hoje não é apenas com shoppings vizinhos, mas da própria casa do consumidor e de outras opções de lazer", disse. "Shopping hoje é ponto de encontro. É um oásis em meio ao caos e deserto urbano", comparou.
Não tem mais espaço senão para um shopping ultra bem concebido e ultra bem mantido, José Auriemo Neto, JHSF
José Auriemo Neto, presidente da JHSF, exemplificou como a empresa aplica a mudança nos negócios. A noção de usos mistos do espaço é um dos pontos reforçados. A estratégia é investir na parte interna, com investimentos em paisagismo e na oferta de serviços diferenciados, desde spas e academias a centro de eventos. "Não tem mais espaço senão para um shopping ultra bem concebido e ultra bem mantido", afirmou.
Na intenção de integrar os empreendimentos a outras atividades, a JHSF está construindo o primeiro aeroporto corporativo do País, que se interligará a um outlet. "O objetivo é ter projetos mais atrativos e mais sinérgicos de maneira geral", disse Auriemo Neto.
