SFI: nova MP altera regras do sistema

O governo federal publicou hoje, no Diário Oficial da União, a Medida Provisória nº 2.223, que modifica o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). O texto cria dois novos títulos mobiliários e permite a livre indexação dos contratos. Ambas as medidas têm como objetivo estimular a entrada de novos investimentos no mercado imobiliário.Se isso acontecer, os juros nos financiamentos do SFI podem cair, tornando mais acessível o crédito imobiliário. É preciso esperar, no entanto, a avaliação prática do mercado para que esta tendência possa ser confirmada. De qualquer forma, a notícia vem em bom momento para a classe média, que acabou de perder - por tempo indeterminado - o acesso ao financiamento da CEF (Caixa Econômica Federal).Novos títulosA partir de agora, os agentes financeiros estão autorizados a emitir Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs). A principal diferença entre os títulos é de abrangência: as CCIs serão lastreados em recebíveis imobiliários de apenas um empreendimento, como um edifício residencial. Já as LCIs poderão se valer de vários empreendimentos. Na prática, é como se as CCIs lastreassem (fornecessem recursos para) operações de "varejo" e as LCIs, operações de "atacado".Os novos títulos foram criados para permitir a captação de recursos do mercado de capitais. Ao bancar um projeto, o agente financeiro não precisará aguardar o vencimento das prestações dos compradores finais para recuperar o capital aplicado. Os bancos poderão emitir as LCIs e CCIs, que serão compradas por securitizadoras e repassadas a investidores institucionais, como fundos de pensão, seguradoras e agentes externos.Com isso, o banco recupera o capital aplicado mais rapidamente, ficando livre para reinvesti-lo no sistema. Até a publicação da MP 2.223, o único dispositivo com que o SFI contava era a hipoteca, inadequada ao regime de alienação fiduciária que pauta o SFI desde sua criação, em 1997. Segundo especialistas, a Carta Hipotecária, que lastreia esse tipo de dívida, tende a ser substituída, agora, pelas CCIs e LCIs.Livre indexaçãoO artigo 15 da MP também permite a livre indexação dos contratos. Conforme o texto, para financiamentos imobiliários, bem como para títulos e valores mobiliários decorrentes dessas operações, está autorizado o reajuste por índices de preços setoriais ou gerais, ou pelo índice de remuneração básica de depósitos em poupança.A medida só é válida para contratos com prazo superior a 36 meses. Na prática, o governo procurou corrigir o descasamento dos contratos de financiamento à produção e à aquisição dos imóveis. Geralmente, o incorporador toma o empréstimo para produção com correção da TR, mas vende o imóvel com correção por índices de preço. Quando um dos índices varia mais que o outro, ocorre o desequilíbrio financeiro do contrato, o que pode prejudicar o comprador ou a financiadora. A nova medida elimina, portanto, este risco, o que também pode ser um fator a mais para reduzir os juros neste segmento, bem como ampliar o nível de investimentos.A MP também autoriza o financiamento de imóveis, em regime de alienação fiduciária, em terrenos da Marinha (submetidos à enfiteuse). A autorização visa a facilitar as operações imobiliárias nessas áreas.

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