Sob o Real, dívidas de imóveis só cresceram

De 1995 até 2001, a inadimplência no setor de financiamento de imóveis não parou de crescer. Há seis anos, 10,9% dos mutuários acumulavam pelo menos quatro prestações atrasadas. Em novembro do ano passado, esse índice tinha saltado para 27,59%. Os dados são do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).Para a superintendente-técnica da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip), Ilona Antonie Beer, esse crescimento das dívidas pode ser explicado por dois principais fatores. O primeiro é que, a partir do lançamento do Plano Real, em julho de 1994, a combinação de juros elevados e livre negociação de salários entre patrões e empregados levou ao encolhimento do orçamento das famílias de classe média. Essa redução do poder aquisitivo pode ser apontada como uma das causas da inadimplência.O segundo fator indicado por Ilona é que, desde 1999, o governo federal tem se esforçado com programas de desconto que facilitam a liquidação do saldo devedor de algumas linhas de financiamentos de imóveis - especialmente para os contratos antigos, em que as dívidas chegam a ter até 100% de abatimento. Como a maioria dos contratos que foram quitados eram de pessoas que estavam em dia com as suas prestações, aqueles que continuaram inadimplentes passaram a representar uma porcentagem maior do total de financiamentos.Ilona cita um dado: "Em janeiro de 2000, havia 590 mil contratos de imóveis em andamento. No final de 2001, esse número tinha caído para 450 mil. A maioria dos 140 mil contratos que foram liquidados eram de mutuários que cumpriam o pagamento no prazo certo". Nesse caso, entre os contratos ainda vigentes, aumentou a parcela dos que possuem prestações em atraso.A Caixa Econômica Federal (CEF), o principal banco que financia imóveis no País, passou por uma reestruturação em julho do ano passado que atacou justamente o problema dos mutuários com dívidas. Naquela época, todos os casos de inadimplência passaram das mãos da Caixa para a Empresa Gestora de Ativos (Emgea), órgão criado pelo governo federal. A Emgea lançou uma série de descontos para estimular o pagamento das contas atrasadas (veja nos links abaixo).Retomada do imóvelMutuários inadimplentes podem comprometer a posse de seu imóvel caso as dívidas permaneçam. Para a linha de crédito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), por exemplo, o imóvel fica hipotecado durante todo o período de financiamento. Em caso de inadimplência, o banco pode tomá-lo na Justiça para pagar a dívida.A linha de crédito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é ainda mais rígida. Esse tipo de contrato, que foi criado em 1997, não prevê a hipoteca do imóvel, mas sim sua alienação fiduciária, um tipo de garantia que dá maior segurança ao banco. Até que o imóvel não seja quitado totalmente, ele permanece como propriedade do banco. O mutuário tem direito apenas a usá-lo. A instituição financeira pode reaver o imóvel com mais facilidade em caso de inadimplência, num prazo máximo de 90 dias.No Procon-SP (órgão de defesa do consumidor ligado ao governo estadual), a técnica da área de habitação Mônica Guarischi orienta que o melhor caminho nos casos de inadimplência é um acordo entre os mutuários e a agência financiadora. Quando os casos de dívidas vão parar na Justiça, nem o banco nem os clientes saem ganhando.

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