STJ: precedente na rescisão de compra de imóvel

Uma decisão unânime da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) abre um importante precedente na rescisão de contratos de compra e venda de imóveis entre pessoas físicas sem a intermediação de construtoras, empreendedoras ou imobiliárias. Os juízes do STJ decidiram que, diante de rescisão do contrato por mora ou inadimplência, as parcelas pagas pelo comprador terão de ser devolvidas pelo vendedor, atualizadas monetariamente. Do valor devolvido, no entanto, deverá ser descontada uma quantia correspondente ao aluguel do imóvel pelo período ocupado pelos compradores, estipulada por perícia judicial.Em junho de 1986, José Eduardo Moreira Marmo e sua mulher assinaram um compromisso de compra e venda de um apartamento no bairro do Ibirapuera, em São Paulo, de propriedade de Luici Delano Scarpari Queiroz e outros. O contrato previa o pagamento de um sinal para a entrega das chaves, uma nova parcela dez dias depois e o restante 30 dias após a assinatura do compromisso. Para a quitação desta última, José dependia da aprovação de um financiamento, que não foi obtido, e da entrega da documentação de transferência do imóvel para sua escrituração definitiva. O comprador ingressou então com uma ação para o pagamento sem correção monetária, enquanto a vendedora moveu uma ação rescisória do contrato. Parcelas devolvidas, aluguel descontadoEm primeira instância, o juiz da 1ª Vara Cível do Foro de Santo Amaro, em São Paulo, julgou ambas as ações em um só despacho: considerou improcedente o pedido do comprador de pagamento da parcela sem correção monetária e determinou a reintegração de propriedade do imóvel, mas com a devolução dos valores pagos devidamente atualizados. A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que acrescentou a obrigatoriedade de desconto da devolução do valor dos aluguéis pelo período em que o imóvel foi ocupado. Um novo recurso não foi sequer admitido pela Quarta Turma do STJ, mantendo a decisão da Justiça estadual."Pouco a pouco, estamos observando uma tendência de estender a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, que rege as relações entre o consumidor e empresas, para os contratos entre pessoas físicas comuns", explica o advogado especialista em direito imobiliário, Alberto Carneiro Marques.Já o analista de mercado imobiliário, Fábio Nogueira, observa que a incidência de casos como este pode criar jurisprudência. "A padronização é arriscada e pode acabar encarecendo o preço dos imóveis para compensar a necessidade destas devoluções", diz.Cautela ao assinar contratoAmbos os especialistas lembram a importância da assinatura de um compromisso de compra e venda de imóvel. "Nas compras entre pessoas físicas, sem a intermediação de construtoras ou imobiliárias, não existe um contrato padrão. Por isso, todas as condições devem ser analisadas com cautela e estipuladas no papel, que terá valor de lei entre comprador e vendedor", recomenda o Dr. Alberto. Para Fábio Nogueira, o bom senso é fundamental. "Ninguém toma a decisão de compra de um imóvel de uma hora para outra. Como existe o risco da realização de um mau negócio, ambos devem estar atentos a todas as cláusulas, principalmente aquelas que estipulam condições para atraso de pagamento ou desistência da compra ou venda", ressalta.

O Estadão deixou de dar suporte ao Internet Explorer 9 ou anterior. Clique aqui e saiba mais.