Os ganhadores da loteria costumam receber prêmios em dinheiro. Na China, o grande prêmio é poder gastá-lo. A demanda por novas casas em boas localizações é muito alta, e o estoque é tão limitado que muitas cidades usam loterias para distribuí-las, nas quais as chances podem ser de até uma em 60. Quando o número dele foi sorteado, o engenheiro John Chen, de Xangai, teve dois minutos para decidir se gastaria 9,6 milhões de yuans (US$ 1,5 milhão) em uma casa. “O negócio esvaziou minha conta bancária, mas não hesitei", diz ele. O empresário Yang Yang, 38 anos, de Hangzhou, perdeu em três sorteios antes de finalmente ganhar na primavera. “A tensão foi ainda maior do que nos exames de admissão da universidade", brinca ele.
A própria participação em um desses sorteios de moradia depende da sorte, pois os concorrentes devem ser registrados como moradores das cidades em expansão, o que os coloca à direita do abismo da desigualdade na China. Em comparação, grandes partes do país são afetadas pelo problema oposto: quarteirões de apartamentos em profusão, economias estagnadas e pouca gente interessada na compra de imóveis. Hegang, cidade situada perto da fronteira com a Rússia, chamou atenção brevemente depois alguns lares foram anunciados ali por apenas 20 mil yuans, valor inferior ao de um metro quadrado em Xangai. Foi um exemplo extremo da fartura de lares vazios em muitas cidades menores.
Divisões semelhantes são comuns pelo mundo, com preços altos nas cidades maiores e baixos nas menores. Mas o grau dessa diferença na China, multiplicado pelo simples tamanho e crescimento do seu mercado, significa que entender o mercado imobiliário é essencial para quem quer entender o que está ocorrendo na economia. Todos os anos, a China começa a construir cerca de 15 milhões de novos lares, mais de cinco vezes o númeroconstruído nos Estados Unidos e na Europa juntos. O setor imobiliário — tanto o impacto direto da construção quanto o seu efeito nos preços, seja no concreto ou nas cortinas — representa um quarto do PIB da China. As implicações financeiras disso são profundas. Em 2021, as construtoras chinesas têm o dever de pagar mais de US$ 100 bilhões em obrigações, de acordo com a agência de classificação de crédito Moody’s. Em se tratando do mundo em geral, cerca de um décimo dos empréstimos em aberto oferecidos a clientes fora do setor financeiro está com o setor imobiliário da China, seja sob a forma de financiamento para as construtoras ou de hipotecas para os compradores.
Uma opinião comum diz que tudo isso representa uma bomba-relógio. E alguns dos fatos são alarmantes. Um quinto de todos os lares chineses está vazio, de acordo com um levantamento amplamente citado. O investimento em moradia representa cerca de um décimo do PIB anual, nível superior ao alcançado prodigiosamente pelo Japão antes do estouro da sua bolha, três décadas atrás. O endividamento aumentou muito entre os compradores e os construtores. A maior construtora chinesa, Evergrande, tomou empréstimos no valor de US$ 120 bilhões, um aumento de 5.600% somente na década mais recente.
Mas devemos notar que essas preocupações não são novas. Já em 2009, Jim Chanos, administrador de fundos de hedge, disse que a China era como “Dubai usando anabolizantes”, prevendo que o setor imobiliário sofreria uma implosão espectacular. Desde então, os preços dobraram, e foram construídos lares suficientes para 250 milhões de pessoas. A longevidade da expansão indica que o mercado é mais complexo do que indica o seu retrato como bolha.
A principal explicação para o seu sucesso— ou, dito de outra forma, o fracasso do seu colapso — é o emaranhado de regulamentações destinadas a adiar as profecias sombrias. Algumas já existem faz tempo, como a regra segundo a qual as entradas das hipotecas devem ser equivalentes a pelo menos 30% do valor de compra de uma casa. Com uma aposta inicial tão alta no imóvel, os proprietários têm um forte incentivo para honrar os pagamentos mensais, limitando o risco de um ciclo vicioso de moratórias, vendas forçadas e colapso nos preços. Em muitas das cidades mais povoadas, a demanda também é objeto de rigorosa restrição, porque um hukou — licença de residência local — é um pré-requisito para a compra de um imóvel.
Com o inchaço do setor imobiliário, o governo prometeu desenvolver aquilo que chama de “mecanismo de longo prazo” para a estabilização dos preços e investimentos. Nessa perspectiva, o setor imobiliário é importante demais para ser deixado ao sabor do mercado. Na prática, isso significou camadas e mais camadas sobrepostas de regras. Cidades como Xangai e Hangzhou começaram a exigir das construtoras que fizessem sorteios dos novos apartamentos, dando prioridade a quem não é proprietário de imóveis. Muitas outras praticamente impediram a compra de um segundo imóvel. Com frequência, o resultado é o jogo de gato e rato. Como a proibição ao segundo imóvel se aplica às famílias, e não apenas aos indivíduos, alguns casais obtiveram divórcios falsos para comprar outro imóvel. No dia 21 de janeiro, foi decidido em Xangai que os divorciados devem esperar três anos antes de serem considerados compradores de primeira viagem se tinham um imóvel quando casados.
O governo também está controlando a situação das imobiliárias mais endividadas. No fim do ano passado, o banco central e o ministro da habitação disseram que começariam a avaliar a alavancagem das construtoras com base em “três linhas vermelhas” — uma delas, por exemplo, diz que suas obrigações não devem exceder 70% do seu patrimônio. Apenas 11 das 100 maiores construtoras seriam aprovadas nos três critérios, de acordo com a consultoria Plenum. As outras precisam encontrar uma forma de se enquadrar nos parâmetros; caso contrário, estarão sujeitas a rigorosos limites para obter financiamento futuro.
A dinâmica resultante é como um estudo de caso de como a regulamentação transforma um mercado. Algumas construtoras estão trabalhando para reduzir sua alavancagem atraindo novos investidores ou criando subsidiárias, desmembrando seu setor de administração imobiliária, por exemplo. Mas, para muitas, o primeiro passo óbvio é melhorar o fluxo de caixa, vendendo mais casas mais rapidamente, o que as leva a reduzir os preços.
A r&f é uma das grandes construtoras que estão sentindo o aperto. Em um de seus novos empreendimentos, na cidade de Jiangmen, em Guangdong, no sul do país, reduziu os preços em 20% nos meses mais recentes. As vendas, antes estagnadas, agora explodiram — média de 15 casas por dia. Mesmo em uma tarde durante a semana, um fluxo constante de compradores interessados caminha pela construção dos apartamentos ainda em andamento. Um corretor de penteado semelhante ao de um ídolo do pop sul-coreano se gaba de ter vendido sozinho propriedades no valor de 18 milhões de yuans em dezembro, marca que apenas dois colegas tinham superado.
Sob a calma superfície
Vistas de uma perspectiva estreita, as muitas intervenções funcionaram. Nas maiores cidades os preços se mantiveram essencialmente estagnados, se ajustados para a inflação nos quatro anos mais recentes. As vendas anuais de imóveis no país se mantiveram no mesmo nível durante o período, enquanto as construções começadas se alinharam com as vendas. Um esquema de demolição de imóveis velhos em troca de dinheiro com o qual os antigos proprietários poderiam comprar novos imóveis ajudou a liquidar unidades encalhadas nas cidades menores. No ritmo atual, seriam necessários apenas dez meses para esgotar o inventário. “O setor imobiliário está mais saudável do que antes. Agora o governo dispõe de muitas alavancas", diz Zhang Sisi, da Universidade Jinan, em Guangzhou.
Mas essa calmaria traz um tipo diferente de preocupação. As muitas regras não garantiram apenas um mercado mais saudável: elas são o mercado. Tomemos como exemplo a estabilidade dos preços. Quando as construtoras ganham leilões de terrenos nas grandes cidades, elas precisam definir o preço dentro de um intervalo previsto pelo governo. Um resultado perverso disso faz com que novos lares sejam 33% mais baratos do que imóveis de segunda mão no mesmo bairro. Com isso, uma nova regra: para impedir as pessoas de venderem os novos lares em troco de um lucro considerável, muitas das grandes cidades criaram multas para compradores que vendem menos de cinco anos após a compra. Os sorteios, enquanto isso, funcionam como cotas para ditar o tamanho do mercado. Os preços estão sob controle, mas boa parte da demanda simplesmente não é atendida.
Desse ponto de vista, a calmaria do mercado parece menos uma história de sucesso e mais uma panela de pressão. Assim, em outra intervenção, as autoridades tentam aliviar a pressão em algumas das maiores cidades orientando as pessoas na direção de cidades menores — mais especificamente, para as cidades satélite sendo construídas nos subúrbios das metrópoles. São cidades interligadas pelo trem de alta velocidade, mas onde é muito menor o número de recém-chegados em busca de um hukou. Para torná-las atraentes, o governo também está investindo mais em hospitais e escolas. “Às vezes, é o ministro da educação quem resolve problemas do mercado imobiliário, e não o ministro da habitação", diz Zhang.
As construtoras parecem responder bem a essa pressão das políticas públicas. Os locais mais férteis para a construção de subúrbios são quatro províncias litorâneas (Guangdong, Fujian, Zhejiang e Jiangsu). No ano passado elas responderam por 34% de todo o investimento imobiliário na China, fatia que dez anos atrás correspondia a 26%. As construtoras “não estão mais comprando grandes terrenos em qualquer lugar do país”, diz Xiao Wenxiao, da consultoria cric Research. “Agora elas se concentram em terrenos menores em áreas mais valorizadas.” Em outras palavras, o fluxo de novos lares na China parece estar melhor situado do que o seu estoque.
Assim, uma questão fundamental é entender quanto espaço ainda há para o crescimento do estoque de moradias na China. Uma taxa de desocupação de 22% — revelada por um respeitado levantamento da Universidade Southwestern de Finanças e Economia em 2017 — indicaria que o mercado está mais do que saturado. A dinâmica demográfica da China também aponta para um enfraquecimento na demanda. A população em idade trabalhadora, grupo que compra a maioria dos lares, já está encolhendo. E o ritmo da imigração da zona rural para as cidades, outra grande fonte de demanda nas cidades, também começou a desacelerar.
Mas nada é tão claro assim no mercado imobiliário chinês. A taxa de desocupação de 22% reflete principalmente o excesso de construção nas cidades menores. Nas cidades maiores e nos seus arredores, a taxa de desocupação pode ser inferior a 10%, baixa para os padrões internacionais, de acordo com o banco de investimentos China International Capital Corp. Boa parte do estoque é de imóveis em más condições. Um décimo dos apartamentos nas cidades carece do próprio vaso sanitário. E, depois de passarem boa parte do ano trancados em casa, muitos em meio à crescente classe média decidiram que desejam lares maiores.
Somando tudo isso, a previsão da China Index Academy, maior organização de pesquisa imobiliária do país, indica que as vendas de imóveis terão queda anual de aproximadamente 4% nos próximos cinco anos, passando de aproximadamente 15 milhões de unidades vendidas em 2020 para 13 milhões de unidades em 2025. Isso representaria um desafio para a China: há muito tido como pilar do seu crescimento, o setor imobiliário se tornaria uma âncora. Ao mesmo tempo, o mercado antes vigoroso viveria um declínio gradual, e não um colapso. Se ouvirmos com atenção, o relógio da bomba parece bater um pouco mais fraco. /TRADUÇÃO DE AUGUSTO CALIL
