Larry Downing/Reuters - 20/10/2014
Larry Downing/Reuters - 20/10/2014

The Economist: Como tornar os imóveis menos inacessíveis nos países ricos

Bancos centrais apertam os freios dos empréstimos de risco, mas é pouco provável que isso derrube os preços; valores dos imóveis em relação à renda estão acima de suas médias em 75% nos países-membros da OCDE

The Economist,

05 de outubro de 2021 | 05h00

Os preços dos imóveis nos países ricos estão crescendo no maior ritmo dos últimos 30 anos. Nos Estados Unidos, a alta atingiu o recorde de 19,7% no ano até julho, de acordo com os dados publicados em 28 de setembro. Os preços dos imóveis avaliados em relação à renda estão acima de suas médias de longo prazo em 75% dos países-membros da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE). Os legisladores de praticamente todos os lugares estão sob pressão crescente para tornar a habitação mais acessível.

Taxas de juros mais altas reduziriam os preços dos imóveis em relação à renda, tornando as hipotecas mais caras para atenuar a demanda por moradias. Porém, aumentar as taxas de juros para esfriar o mercado imobiliário agora acarretaria o risco de prejudicar a recuperação da economia após os lockdowns. Mais promissor, aos olhos de algumas pessoas, poderia ser apertar as ferramentas “macroprudenciais” disponíveis aos bancos centrais e reguladores financeiros, que tentam limitar os empréstimos hipotecários de risco.

Em 23 de setembro, o banco central da Nova Zelândia apertou a política habitacional macroprudencial pela terceira vez este ano, dizendo que o ajuste anterior não tinha sido suficiente para dar um basta aos preços impraticáveis das moradias. Os reguladores de vários outros países, entre eles a França, também se tornaram mais rígidos este ano. Embora essas ferramentas tenham sido criadas para tornar os credores e os tomadores de empréstimos mais resilientes ao conter o crescimento da dívida, a desculpa para usá-la com o objetivo de controlar o preço dos imóveis diretamente é fraca.

As políticas macroprudenciais têm uma longa tradição e incluem uma ampla gama de vantagens, como necessidades de capital e reservas mínimas, além de controles diretos sobre as taxas e quantidades de empréstimos. As políticas voltadas para o mercado imobiliário podem incluir a restrição da quantidade de empréstimos que os bancos podem realizar com altas cotas de financiamento (LTV, na sigla em inglês) ou porcentagem da renda bruta mensal do tomador de empréstimo. As ferramentas de LTV são as mais comuns. Na Europa, elas são empregadas por mais de 20 países, e seu uso aumentou consideravelmente desde a crise financeira global de 2007-2009.

Esses controles, por terem limitado o crescimento do crédito, podem muito bem ter sido um dos motivos de a recessão causada pela pandemia de covid-19 não ter desencadeado uma crise financeira. Como o crescimento do endividamento das famílias e do preço dos imóveis costumam alimentar um ao outro, poderia ser tentador endurecer os controles de empréstimos com o objetivo de melhorar os preços praticados. Mas há três razões pelas quais essa política seria um erro.

A primeira é que a pesquisa sugere que os efeitos sobre os preços dos imóveis não parecem ser grandes o suficiente para fazer muita diferença nos preços dos imóveis. Um exemplo intrigante é um artigo recente de Steven Laufer, do Instituto Brookdale, e Nitzan Tzur-Ilan, então da Universidade Northwestern, que estuda uma política de LTV lançada em Israel em 2010. Diante da inflação desenfreada dos preços dos imóveis, o banco central disse aos credores para reservar capital adicional contra empréstimos com cotas de financiamento superiores a 60%, mas apenas para empréstimos de mais de 800 mil shekels (cerca de US$ 220 mil). Isso permitiu aos autores comparar o aumento dos preços dos imóveis sujeitos à medida com os do restante do mercado. As medidas foram responsáveis pela redução dos preços totais dos imóveis israelenses em não mais do que 0,6%.

Além disso, os controles de empréstimos normalmente tornam as hipotecas mais caras para os tomadores de empréstimos afetados pela restrição de crédito. Portanto, mesmo se os preços terminarem um pouco mais baixos, os imóveis talvez não se tornem mais acessíveis. Um estudo de países europeus, por exemplo, mostra que a média das taxas de hipotecas aumenta quando as políticas de LTV se tornam mais rígidas.

A terceira razão pela qual as políticas macroprudenciais não são adequadas para melhorar os preços praticados é que os controles de LTV talvez afetem as famílias menos favorecidas de maneira desproporcional. Um estudo israelense descobriu que os maiores efeitos negativos sobre os preços dos imóveis aconteciam nas partes menos cobiçadas das cidades mais caras, o que eles suspeitam que ocorre porque as famílias com restrição de crédito tendem a comprar imóveis nessas áreas.

Um artigo anterior de Nitzan concluiu que os tomadores de empréstimos afetados nas áreas residenciais ao redor de Tel Aviv tiveram que se mudar, em média, para regiões de 4 a 7km mais distantes de seus locais de trabalho, depois que as políticas de LTV foram endurecidas, e encaravam até uma hora a mais por dia de tempo de deslocamento. Esses efeitos colaterais talvez sejam justificados se o objetivo final for um sistema financeiro mais resiliente. Mas, se as políticas tiverem como fim reduzir os preços dos imóveis para ajudar as famílias mais pobres, elas poderiam se revelar contraproducentes, reforçando as desigualdades existentes.

Ao longo da última década, as políticas macroprudenciais, inclusive as ferramentas para a habitação, têm desempenhado um grande papel na redução do crescimento de empréstimos em alguns países, tornando o sistema financeiro mais seguro. Entretanto, as ferramentas nunca foram projetadas para melhorar o preço dos imóveis e são inadequadas para essa tarefa. Para as pessoas frustradas com os aumentos extremamente altos do preço dos imóveis, talvez seja melhor pressionar os governos em vez dos reguladores financeiros para resolver o problema. /TRADUÇÃO DE ROMINA CÁCIA.

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