Divulgação|MagicReserve
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Timeshare: saiba como 'dividir' o aluguel de um imóvel no exterior

Nessa modalidade, cada proprietário compra uma 'cota' de uma casa e divide o tempo de uso com os outros donos; veja os cuidados necessários

Lucas Coelho, especial para o Estado

03 de maio de 2017 | 05h00

Comprar uma casa ou apartamento no exterior pode parecer impossível, mas novas formas de viabilizar esse sonho vêm ganhando espaço no Brasil, como a compra fracionada de imóveis, conhecida como timeshare

Modalidade bastante difundida no exterior, o timeshare chegou ao Brasil há alguns anos, permitindo o aluguel de várias temporadas em hotéis e resorts em uma só compra. Nela, cada proprietário compra uma “cota” de uma casa ou apartamento e divide o tempo de uso com os outros donos – daí o nome. O custo é proporcional ao número de cotas adquirido e os períodos de uso geralmente variam entre cinco e 25 anos.

Novos empreendimentos voltados para o mercado brasileiro estendem a possibilidade a casas em condomínios por tempo indeterminado, tanto no País quanto no exterior. Com o novo formato, mudam também as questões legais e as referentes à tributação, que variam conforme o país.

No caso do Magic Reserve, condomínio em Orlando, nos Estados Unidos, o consumidor pode usufruir de um apartamento luxuoso em determinadas semanas do ano pagando o valor da cota, além de uma taxa que cobre custos de manutenção. Diretor comercial da incorporadora Magic Development, responsável pelo empreendimento, Guilherme Lemos explica que o valor mínimo de uma cota é US$ 15 mil, mais uma taxa anual de US$ 385, que dá direito a uma semana de uso por ano de um apartamento de 106 metros quadrados.

Os donos precisam informar com antecedência quando pretendem utilizar o imóvel. Para evitar possíveis conflitos pelas datas mais desejadas, as incorporadoras não podem vender todas as cotas, uma maneira de evitar transtornos caso o consumidor precise remarcar sua semana de uso. Há também regras que impedem o mesmo proprietário de pedir o mês de dezembro ou o mês de julho por dois anos seguidos.

Porém, para quem não abre mão da viagem de réveillon, existem clubes de troca de semanas. Os cotistas de um imóvel timeshare se cadastram e recebem determinada pontuação, que pode ser usada para barganhar semanas em outros apartamentos ou casas de avaliação semelhante. O Thirdhome, por exemplo, é um clube que cobra US$ 2,5 mil por cadastro e US$ 395 por semana trocada entre usuários. A maioria dos imóveis disponíveis está nos Estados Unidos, mas também há opções na Europa e até no Brasil.

Se algum dia o proprietário quiser alugar ou vender sua fração da propriedade, as incorporadoras geralmente mantêm uma base comercial nos empreendimentos para intermediar esses processos. “Nós sugerimos um preço de locação e a valorização é proporcional à valorização do imóvel”, diz Lemos. Em ambos os casos, há tributação sobre os rendimentos.

No Brasil. Quem prefere destinos nacionais também consegue encontrar empreendimentos semelhantes. A Odebrecht Realizações Imobiliárias (OR) lançou em 2010 o Quintas Private Residence em Sauípe, na Bahia, seguindo os moldes do timeshare, com uma cota mínima de R$ 200 mil por quatro semanas por ano numa casa de 289 metros quadrados.

Para enquadrar a compra fracionada na legislação brasileira, a empresa vende aos interessados uma concessão de uso de 100 anos. “O modelo adotado é a concessão real de direito de uso compartilhado do imóvel e seus acessórios, fundamentado no artigo 7°, do Decreto-Lei 271, de 1967”, explica o superintendente da companhia na Bahia e Nordeste, Eduardo Pedreira. Também são acordadas no contrato normas de políticas de uso e os serviços de hotelaria (garçom, buffets em casa, copeira, entre outros) que estarão englobados na taxa mensal de R$ 1.050,00 do Quintas Private Residence.

Quanto ao Imposto de Renda, não há segredo: “Trata-se de direito real e que deve ser declarado normalmente”, diz Pedreira. A permissão de uso é transmitida por herança, seguindo as regras do Código Civil brasileiro, dentro do prazo de 100 anos.

Como o contrato não se dá via escritura, Pedreira explica que a cota será comercializada novamente após o fim da concessão. Ele garante que essa limitação não afastou os consumidores. “É um produto com bastante aderência no Brasil. Já vendemos 100% do Quintas e estamos estudando novos projetos similares.”

Cuidados. Diferentemente da legislação estadunidense, a brasileira não contempla a comercialização de partes de imóveis. Especialista em tributação internacional, a advogada Ester Santana destaca três pontos importantes que devem ser observados antes de realizar esse tipo de negócio: a responsabilidade civil – ou quem será o responsável em caso de acidentes ou irregularidades –, a tributação e a sucessão da propriedade.

“Lá fora, responsabilidade civil é uma questão muito séria. Se um jardineiro contratado sofre uma queda e se machuca, o proprietário pode ter um problema tremendo. É preciso definir como seria essa interface de responsabilização para o proprietário brasileiro”, explica Ester.

Algumas incorporadoras assumem esses encargos, além de impostos e outros tributos, cobrando uma taxa de manutenção mensal. Mesmo assim, é preciso cuidado. “Se a empresa administradora não tiver condições de lidar com um processo de responsabilidade civil, é possível que a Justiça vá atrás dos donos dos imóveis”, diz a advogada.

Como forma de se proteger, os compradores podem criar empresas offshore, chamadas de Additional Liability Companies. “Infelizmente, no Brasil, a ideia de empresa offshore é taxada como algo negativo, mas não é necessariamente assim. Nos EUA existe uma regulamentação, e é algo muito utilizado para a proteção da pessoa física contra possíveis prejuízos”, salienta Ester.

Além da questão legal, a administração de um imóvel via offshore também é uma estratégia para driblar o imposto sobre herança, que nos EUA é de 40% sobre o patrimônio transmitido entre pessoas físicas. Se o herdeiro não tiver como desembolsar o valor para o Fisco, ele provavelmente terá de vender sua cota do imóvel para realizar o pagamento. Além disso, se o processo não for feito de maneira criteriosa, pode ser necessário abrir inventário nos dois países.

Para a sucessão automática, países que permitem a abertura de offshores têm legislações com os mecanismos necessários. “É um tema muito delicado, com várias nuances. Cada estado nos EUA tem sua própria legislação”, diz Ester, que recomenda a análise caso a caso.

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