Felipe Siqueira/Estadão
Felipe Siqueira/Estadão

Tire suas dúvidas sobre o Imposto de Renda 2021: como declarar compra e venda de imóvel

Em dúvida sobre como declarar o IR? Envie um email para economia@estadao.com; as perguntas serão respondidas por especialistas até o fim do prazo da declaração, no dia 31 de maio

Redação, O Estado de S.Paulo

09 de março de 2021 | 08h45

A partir desta terça-feira, 9, o Estadão passa a publicar todas as semanas, até o fim do prazo da declaração, no dia 31 de maio, respostas de especialistas da Associação Nacional dos Auditores Fiscais da Receita Federal do Brasil (Unafisco) e de Janine Goulart, sócia de impostos da KPMG, às dúvidas de leitores sobre o Imposto de Renda 2021.

Em dúvida sobre como declarar o Imposto de Renda? Envie um email com seus questionamentos para economia@estadao.com e especialistas da KPMG e da Unafisco, em parceria com o Estadão, vão respondê-las. 

Confira abaixo as respostas desta semana 

Comprei um apartamento em 2020 e o vendi no mesmo ano, inclusive, com ganho de capital, que já foi quitado na Receita. Como e onde devo fazer o lançamento dessa compra e venda de imóvel no mesmo exercício fiscal? 

Resposta dada por Janine Goulart, sócia de impostos da KPMG. A orientação da Receita Federal nos casos de Bens e Direitos adquiridos e alienados no mesmo ano-calendário, nesse caso bem imóvel, é de que na ficha de “Bens e Direitos” seja incluído um novo bem e no campo “Discriminação” sejam informado os dados de transação do imóvel, como os nomes e os números de inscrição no CPF ou no CNPJ dos alienantes e adquirentes, as datas e os valores de aquisição e alienação e outras informações relevantes sobre a operação (por exemplo, se houve utilização do FGTS ou parte financiada, etc). Já os campos “Situação em 31/12/2019” e “Situação em 31/12/2020” não devem ser preenchidos, mantendo os valores zerados. 

Além disso, é necessário transportar o arquivo do cálculo de ganho de capital que foi feito no programa auxiliar de ganho de capital para o programa gerador do IRPF 2021. Dessa forma, os ganhos líquidos e valor de Imposto de Renda pago serão transportados diretamente para sua declaração, de acordo com as informações reportadas no referido programa auxiliar. Caso na aquisição do imóvel tenha sido utilizado valor relativo ao FGTS, tal valor deverá ser reportado na ficha de rendimentos isentos e não tributáveis. 

Sou estudante e tenho um emprego informal que me rende entre R$ 1.000 e R$ 1.500 por mês. Além disso, meus pais me enviam uma ajuda mensal para o aluguel e cartão de crédito. Recebi auxílio emergencial por 5 meses no ano passado. Devo somar esses valores que recebi deles para ver se ficam abaixo dos R$ 22 mil do teto para declaração do auxílio? Como fiz operações em Bolsa de Valores em 2020, tenho de entregar a declaração este ano. 

Resposta dada por especialistas da Unafisco. Os valores que você recebeu de seus pais para ajudar a custear despesas estão caracterizados como doação, estando portanto enquadrados como rendimentos isentos, não se somando aos rendimentos tributáveis, e não entrando no cálculo do limite de R$ 22.847,76 para devolução do auxílio emergencial. Mas fique atento para a necessidade ou não de pagar o ITCMD, que é um imposto estadual devido em caso de doações. Procure saber junto à Secretaria de Fazenda de seu estado qual o limite de isenção para doações e as respectivas alíquotas. Necessário esclarecer que o limite de R$ 22.847,76 é para a devolução do auxílio emergencial que, por ser um rendimento tributável, deverá ser declarado juntamente com seus outros rendimentos tributáveis, independentemente do limite de isenção, já que você está obrigado a apresentar declaração por ter realizado operações em Bolsa. Os recursos recebidos em contas bancárias podem ter as mais diversas naturezas, que podem decorrer de serviços prestados (no caso tributável), doações (isentos) ou recursos decorrente da venda de algum bem. Nesse último caso nem se trata de rendimento, mas da simples troca de um patrimônio por outro. Assim, será necessário enquadrar cada recebimento segundo sua natureza, para saber se é ou não rendimento tributável.

Vendi minha parte de um apartamento que estava financiado pela Caixa. Devo pagar imposto pelo valor que recebi? E como declaro a venda?  

Resposta dada por Janine Goulart, sócia de impostos da KPMG. Se houve lucro na venda é necessário verificar se esse ganho está sujeito ou não à tributação, de acordo com a legislação. Vale informar que o contribuinte deverá observar algumas isenções e reduções previstas, para avaliar se o ganho de capital está ou não sujeito à tributação. Caso constate que esse ganho de capital está sujeito à tributação, o contribuinte deverá utilizar o programa auxiliar “Ganhos de Capital 2020” para apurar o imposto a ser pago sobre essa operação, lembrando que, em caso de alienação de bens, o recolhimento de eventual imposto sobre ganho de capital deve ser realizado até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do produto da venda. Em caso de atraso no recolhimento, há incidência de multa pelo atraso de 0,33% ao dia, limitado a 20%, e de juros de mora de 1% se pago no mês seguinte ao do vencimento ou atrelado à taxa Selic acumulada contado desde o mês de vencimento.

É importante salientar que o cálculo do ganho de capital será a comparação do valor da venda com o custo de aquisição, incluindo valor de entrada e as parcelas quitadas quando da alienação. Havendo diferença positiva, isto é, valor de venda superior ao seu custo, e esse ganho estiver sujeito à tributação, o ganho deverá ser apurado utilizando o programa auxiliar de Ganho de Capital da Receita Federal. Posteriormente, será necessário transportar o arquivo do cálculo de ganho de capital que foi feito no programa auxiliar para o programa gerador do IRPF 2021. Para finalizar, é necessário reportar na ficha de bens e direitos, no campo “Discriminação” os dados da venda do imóvel e “zerar” o valor na coluna “Situação em 31/12/2020 (R$)”. 

Como devo declarar um empréstimo que fiz para a minha filha para complementar o valor da compra de imóvel em 2020? Ela e meu genro, casados sob o regime de comunhão de bens, estão me pagando em parcelas, não regulares, em transação feita por TED. Como eles devem informar essas operações nas declarações que farão separadamente? 

Resposta dada por especialistas da Unafisco. Deverá ser informado na ficha Bens e Direitos o total em 31/12/2020 do saldo credor do empréstimo concedido, sob o código 51, identificando os devedores. Os devedores, no caso a filha e o genro, da mesma forma que apenas um deles deverá informar o imóvel e os demais bens comuns pelo seu valor total na ficha Bens e Direitos, pelo valor, o saldo devedor em 31/12/2020 também terá que ser informado em Dívidas e Ônus Reais por apenas um, enquanto o outro irá inserir nas respectivas fichas um item como bem e outro como dívida, informando na discriminação que os bens e dívidas comuns foram informados na declaração do cônjuge, preenchendo os saldos iniciais e finais como zero. Nesse caso, o programa gerador da declaração emitirá um alerta avisando que há bens e dívidas com valores iniciais e finais zerados. Mas isso não impede a transmissão da declaração. Nos anos seguintes deverá ser repetido o procedimento, sempre atualizando o saldo devedor ao final do período.

Vendi um imóvel em dezembro de 2020, quando recebi uma parcela. O complemento foi pago em janeiro de 2021. Como devo declarar essa operação e como informo o ganho de capital? 

Resposta dada por Janine Goulart, sócia de impostos da KPMG. Primeiramente, o contribuinte deverá reportar a venda do imóvel, especialmente na discriminação do ativo anteriormente declarado. Nesse campo, deverá ser informado que o imóvel em si foi alienado em prestações. Consequentemente, o valor a ser recebido em outros anos deverá ser reportado em um novo ativo denominado "crédito decorrente de alienação". Nesse novo bem declarado, o contribuinte deverá controlar as parcelas pagas no(s) ano(s) posterior(es) até sua quitação integral. Quanto à venda e apuração do tributo, o Imposto de Renda sobre ganho de capital deverá ser gerido através do programa “Ganhos de Capital 2020”, que é uma ferramenta auxiliar da DIRPF 2021. O fato gerador do Imposto de Renda ocorre no data de alienação e o imposto deverá ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao fato gerador. Havendo alienação à prazo/prestação, os valores recebidos deverão ser informados em cada período e recolher o respectivo imposto de renda incidente sobre a parcela correspondente (ex. parcela recebida em dezembro recolhida até janeiro/2021 e assim sucessivamente).

Posteriormente, a memória de cálculo do imposto sobre ganho de capital deverá ser reportada na Declaração de Imposto de Renda. Para o ganho ocorrido em dezembro/2020, deverá constar na Declaração de Ajuste Anual ano-base 2020 e para o ganho ocorrido em 2021, a apuração será feita no programa do GCAP 2021, e deverá ser reportada na Declaração de Ajuste Anual ano-base 2021.

Vendi um carro em 2020 e recebi o valor em minha conta bancária no ano passado, mas só fiz a transferência do veículo em fevereiro de 2021. Declaro essa operação agora ou deixo para declarar em 2021? 

Resposta dada por especialistas da Unafisco. A aquisição ou venda de bens e direitos deve ser informada pela data da efetivação da operação, que corresponde à entrega ou ao recebimento do bem ou direito, ainda que o respectivo pagamento tenha ocorrido em parcelas. No caso, em que pese não ter havido a formalização no competente órgão de registro de veículos, a operação de compra e venda aconteceu em 2020, que é quando deve ser declarada.

Quando casei, em 1994, minha esposa já tinha uma chácara por posse desde 1992. A partir do ano de nosso casamento declarei o IR conjuntamente (ela nunca exerceu atividade remunerada). Nunca informei a chácara na declaração, porque o valor nunca passou de R$ 300 mil (com melhorias e benfeitorias), porém este ano ela está avaliada em torno de R$ 310 mil. Devo declarar o imóvel? 

Resposta dada por Janine Goulart, sócia de impostos da KPMG. Caso o contribuinte esteja obrigado a entregar a Declaração de Imposto de Renda (de acordo com as normas estabelecidas pela legislação), deverá reportar todos os seus bens e de dependentes. Neste caso, o contribuinte deverá avaliar se a chácara refere-se a imóvel rural ou urbano. O imóvel rural, seus bens e benfeitorias devem constar na Declaração de Bens e Direitos da Declaração de Ajuste Anual com a informação de que não é usado na atividade rural (se for esse o caso), independentemente do seu valor ultrapassar ou não os R$ 300 mil. Vale lembrar que o parâmetro de R$ 300 mil em bens é uma das hipóteses para se determinar se há ou não a obrigatoriedade de entrega de declaração e que esse não é o único parâmetro que deve ser utilizado ao se determinar se a entrega da Declaração é devida ou não. 

Como a declaração é conjunta, o imóvel deve ser informado na ficha “Bens e Direitos” – titularidade da dependente, independentemente do valor, na linha correspondente ao bem, tais como “12 – Casa” ou "14 - Imóvel rural", informando os dados do imóvel, como por exemplo, data de aquisição. Tendo em vista que o imóvel jamais foi reportado nas declarações anteriores, é recomendável que o contribuinte avalie a retificação das cinco últimas declarações, destacando que a chácara é de propriedade da cônjuge para a inclusão das informações e inclusão do custo de aquisição do ativo. 

Recebi de herança uma participação em uma propriedade rural e a vendi no mesmo ano. Como devo prestar contas? 

Resposta dada por especialistas da Unafisco. Deverá ser incluído um item na ficha Bens e direitos, onde será informado no campo discriminação os nomes e CPF dos adquirente(s) e alienante(s), informando no caso tratar-se de bem adquirido em razão de herança, as datas e valores envolvidos, não preenchendo os campos Situação em 31/12/2019 e 31/12/2020. Caso o valor de venda tenha sido superior ao valor pelo qual o bem foi recebido na partilha, o declarante estará sujeito à apuração do ganho de capital. Importante informar em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis o valor total recebido na partilha. 

Eu e minha esposa adquirimos um imóvel em novembro de 2020 no valor de R$ 670 mil. Tínhamos um apartamento quitado que foi dado como entrada (R$ 350 mil) e financiamos o restante (R$ 320 mil) na Caixa Econômica Federal. A primeira prestação foi paga em dezembro de 2020. Pagamos também R$ 17,5 mil de ITBI, mais de R$ 5,2 mil de taxas de cartório. Como devemos declarar tudo isso? 

Resposta dada por Janine Goulart, sócia de impostos da KPMG. O imóvel deverá ser reportado e conter todas as informações descritas no questionamento essencialmente no campo "Discriminação" da ficha Bens e direitos. Para tanto, o contribuinte deverá selecionar o tipo de imóvel, com base nos códigos disponibilizados pela Receita Federal no Programa Gerador do IRPF 2021 e na sequência reportar os respectivos dados, como o valor de aquisição, nomes dos vendedores, com respectivos CPFs, e os valores pagos até 31/12/2020. Importante mencionar que o financiamento em si não deverá ser reportado como dívida, mas as parcelas pagas (e os juros pagos) durante o ano-base farão parte do custo de aquisição do imóvel. Portanto, no campo do bem declarado, o contribuinte deverá somar todas as parcelas pagas, desde o sinal dado com o produto da venda de outro imóvel, como despesas necessários, ITBI e taxas de cartório, que, segundo a Receita Federal do Brasil, podem ser incluídas como parte do custo de aquisição do imóvel, desde que o ônus tenha sido do adquirente. 

Com relação ao apartamento dado como parte da entrada de pagamento, o contribuinte deverá incluir na declaração os dados da transação. Além disso, o contribuinte deverá avaliar se a operação ocasionou lucro quando de sua alienação e se tal lucro está sujeito ao imposto sobre ganho de capital. Com a identificação do ganho, é necessário transportar o arquivo do cálculo realizado no programa auxiliar de ganho de capital para o programa gerador do IRPF 2021. Dessa forma, os ganhos líquidos e valor de Imposto de Renda pago serão transportados diretamente para sua declaração, de acordo com as informações reportadas no referido programa auxiliar. 

Sou MEI desde 2019, mas não consegui nenhum trabalho em 2020 que me pagasse por meio dessa modalidade. Não tenho vínculo empregatício e só consegui poucos trabalhos com recibo de pagamento autônomo (RPA) em 2020. Tenho plano de saúde vinculado ao MEI, mas, como não lucrei, meu marido pagou as mensalidades. Como devemos declarar o custo do plano?

Resposta dada por especialistas da Unafisco. Inicialmente, é preciso que você veja se está obrigada a apresentar a declaração do IRPF, se a soma dos rendimentos dos serviços prestados por RPA em 2020 foi superior a R$ 28.559,70. Sendo o caso, há a opção de apresentar declaração em conjunto com o marido, caso seja ele declarante, fazendo as possíveis simulações para saber se essa é a opção mais vantajosa. Mesmo se não estiver obrigada à apresentação da declaração, mas tenha havido retenção de Imposto de Renda na fonte em decorrência do recebimento de algum RPA, é interessante apresentar a declaração para ter o imposto restituído. 

Havendo a entrega da declaração, há a possibilidade da dedução do pagamento do plano de saúde como despesa médica. Mas essa dedução não é obrigatória, já que é possível optar pelo desconto simplificado. Não havendo a obrigatoriedade da entrega, há também a opção de você ser incluída como dependente de seu marido, no caso de ele ser declarante, permitindo a ele deduzir o pagamento de seu plano de saúde. Mas o marido terá que informar também os rendimentos que você recebeu como RPA, que serão somados ao dele para a apuração do imposto devido. Também nesse caso recomenda-se fazer simulações para saber a opção mais vantajosa. 

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