Cyrela
Fachada do Le Jardin Cyrela by You, da Cyrela; empreendimento foi lançado pela incorporadora em parceria com o famoso estúdio do designer Philippe Starck.  Cyrela

Cyrela reforça posição e cresce na alta renda com marcas parceiras

Empresa intensifica posição nos segmentos de alto e altíssimo padrões e planeja novos lançamentos desse tipo neste ano

Debora Ribeiro, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

Campeã no ranking das incorporadoras com maior volume de lançamentos em São Paulo, a Cyrela Brazil Realty ocupa o segundo lugar entre as construtoras. Também está representada pela Seller e Vivaz Vendas, as houses do grupo, como vice na lista de Vendedoras no Top Imobiliário 2022. 

Segundo a Embraesp, foram 7 mil unidades residenciais avaliadas em R$ 3,6 bilhões, referentes aos 26 novos projetos que chegaram ao mercado no ano passado.

No Brasil, de acordo com o balanço anual, lançou R$ 7 bilhões em VGV. Mais da metade (R$ 3,7 bilhões) veio dos empreendimentos de alto padrão, segmento que cresceu 37% em comparação com os R$ 2,7 bilhões registrados no ano anterior.

A Cyrela intensifica sua posição nos segmentos de alto e altíssimo padrão. Valendo-se da fama conquistada como referência de lançamentos arrojados na categoria luxo, reserva para 2022 novos produtos frutos de parcerias com marcas e grifes mundiais, a exemplo de lançamentos de destaque feitos em 2021.

“Há uma nova safra dos produtos Pininfarina, Porsche e YOO em andamento”, informa Piero Sevilla, diretor de Incorporações da Cyrela. “Existem os projetos de três ou mais dormitórios e outros bem maiores, mas todos nessa linha de luxo. Isso é nossa forma de pensar”, afirma.

Em 2021, a empresa realizou dois lançamentos para alta renda dentro da parceria com o Studio YOO, marca mundial de projetos com foco no design, inovação, sofisticação e sustentabilidade, fundada em 1999 pelo designer Philippe Starck, um dos mais célebres do mundo. São eles o Le Jardin Cyrela by YOO e o Moema Cyrela by YOO. 

Lançado no quarto trimestre do ano e com previsão de entrega em abril de 2025, o Le Jardin fica na Rua Cristiano Viana, 140, entre Pinheiros e Jardins, a 400 metros da Rua Oscar Freire. A decoração do empreendimento é assinada pelo próprio Studio YOO, a arquitetura é da MCAA Arquitetos e o paisagismo, de Benedito Abbud. Os apartamentos têm 213 m² e os estúdios, de 24 m² a 45 m². Piscina, spa, sauna, academia, segurança na rua e playground integram o empreendimento, localizado em um terreno de 2.077 m².

O Moema Cyrela by YOO tem apartamentos a partir de 149 m², em torre única, lazer completo e demais comodidades, com sofisticação, em terreno de 2 mil m². A arquitetura é da MCAA Arquitetos, a decoração das áreas comuns é de Débora Aguiar e o paisagismo, da Mera Arquitetura Paisagística. O empreendimento fica na Av. dos Imarés, 182, próximo ao Shopping Ibirapuera, coração de Moema.

De acordo com Sevilla, o segmento de alta e altíssima rendas, por estar no topo da pirâmide de consumo, é constante e, naturalmente, o menos sensível às oscilações da economia. A novidade é a velocidade com que essas compras de alto luxo são feitas. 

“O Le Jardin zerou tudo em três meses”, diz Orlando Duarte, diretor de Vendas da Cyrela, considerando que vender, no alto padrão, 70% do que lança no próprio ano é um cenário que chama a atenção. E dá um exemplo: “Tivemos uma negociação de R$ 70 milhões em uma venda que demorou apenas dois dias”.

Na opinião de Sevilla, o cliente define com rapidez a compra se o produto é o que ele quer investir e seu valor agregado o agrada.

As vendas da companhia atingiram R$ 5,53 bilhões, 12% a mais que em 2020. São Paulo representou 59% do total vendido no ano. O alto padrão respondeu pela maior parte (57%) das comercializações, totalizando R$ 3,14 bilhões, um aumento de 26,5% sobre o ano anterior. 

No primeiro trimestre de 2022, as vendas no alto padrão (R$ 659 milhões) representaram metade do total comercializado no período.

A Cyrela também opera na incorporação para baixa renda, dentro do programa Casa Verde e Amarela (CVA) com a Vivaz. Nos balanços de 2020, os imóveis econômicos foram grande destaque no desempenho operacional da companhia. Mas no ano passado perderam participação e caíram em volume.

“Vamos continuar no CVA”, garante Sevilla. O segmento tem sofrido muito por conta dos aumentos no custo de construção. “Temos de superar os desafios dessa situação, fazendo ajustes da obra, ou mesmo com uma revisão no programa CVA e melhores taxas de financiamento.” 

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Top Imobiliário 2022: Cyrela, Lopes e Tenda são as campeãs da 29ª edição

Aferido pela Embraesp, volume de lançamentos em 2021 leva trio ao topo dos rankings da premiação

Heraldo Vaz, especial para o 'Estadão' 

01 de julho de 2022 | 05h00

Com os registros da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), o Top Imobiliário chega à sua 29.ª edição e premia as empresas que apresentaram maior volume de lançamentos de projetos em São Paulo e na região metropolitana. Cyrela, em incorporação, Lopes, entre as vendedoras, e Tenda, como construtora, são as campeãs do ano.

Os 26 empreendimentos da Cyrela Brazil Realty rechearam sua carteira de lançamentos com R$ 3,6 bilhões. É o preço total de 7 mil apartamentos à venda na planta, que ficarão prontos em 2024.

A Lopes Consultoria de Imóveis participou de 77 lançamentos, com valor geral de vendas de R$ 8,2 bilhões. Para a diretora de Atendimento da imobiliária, Mirella Parpinelle, “a tendência é de crescimento no médio e alto padrão”.

Exclusivamente voltada para produção de imóveis econômicos, enquadrados no programa federal Casa Verde e Amarela (CVA), a Tenda Negócios Imobiliários contabilizou R$ 1,4 bilhão com a venda futura de 7,8 mil unidades lançadas no ano passado. 

Daniela Ferrari, diretora da Regional São Paulo, vê “esvaziamento da concorrência no CVA” com a saída de empresas que abriram mão de participar do programa.

Nesta edição do Top Imobiliário, 182 incorporadoras, 162 construtoras e 76 vendedoras concorreram ao ranking final das “10 mais” em cada categoria. Criado pelo Estadão, o prêmio é uma parceria com a Embraesp desde 1993. 

Em 2021, os médio e alto padrões superaram a moradia popular. São Paulo bateu recorde com 81,8 mil novos imóveis. A maioria (56%) para as classes média e alta, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Foram 27,7 mil com dois ou mais dormitórios e 18,4 mil de 1 quarto. “Imóveis de 30 m² são vendidos por R$ 700 mil”, diz o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci.

Este ano, São Paulo recebeu 85 mil imóveis no acumulado de 12 meses até abril. Médio e alto padrões crescem mês a mês – 58% de participação em março e 59% em abril. Já a moradia popular fechou o ano com 44% de participação e, agora, caiu para 41%.

Em 2021, foram 45,8 mil imóveis para a classe média e alta contra 36 mil para moradia popular. Somando, o valor global lançado foi de R$ 41,8 bilhões. Em unidades, há polarização, mas em dinheiro é incomparável: R$ 34,5 bilhões para o médio e alto padrão (83%) e apenas R$ 7,3 bilhões para o segmento de baixa renda (17%). 

 

5 quesitos, com base no total de lançamentos, definem o ranking em cada uma das 3 categorias: 

  • Número de empreendimentos 
  • Blocos 
  • Total de unidades residenciais 
  • Área construída 
  • VGV lançado 

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Lopes dobrou número e valor total de novos projetos no ano passado

Imobiliária assinou a venda de projeto no bairro Jardim América, em São Paulo, por R$ 42 mil o metro quadrado

Heraldo Vaz, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

A carteira de lançamentos da Lopes Consultoria de Imóveis, que dobrou o número de novos projetos e o valor geral dos empreendimentos no ano passado, alçou a imobiliária ao 1.º lugar no ranking das Vendedoras do Top Imobiliário.

Foram 77 edifícios, somando R$ 8,2 bilhões, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), responsável pela aferição dos dados do prêmio. 

“O ano passado foi muito bom. Mesmo com pandemia, estandes fechados e restrições de trabalho, conseguimos fazer um grande ano em lançamentos”, comemora a diretora-geral de Atendimento da Lopes, Mirella Raquel Parpinelle. “Crescemos em número de novos empreendimentos e em market share.”

Um dos destaques, segundo Mirella, é o Haus Mitre Jardins, lançado em outubro, quando marcou a entrada da Mitre no segmento de altíssimo padrão. Com valor geral de vendas (VGV) de R$ 189 milhões, terá 51 apartamentos. O preço médio, no lançamento, foi de R$ 3,7 milhões.

Mirella percebe o movimento crescente no mercado de alto luxo. “Os maiores players não podem ficar fora. É o segmento que consagra toda incorporadora”, atesta.

Como se diz no setor, o alto padrão aceita qualquer intempérie do mercado, tempestade perfeita ou não. O comprador tem o dinheiro, aceita o preço e pode pagar.

“São ícones”, afirma Mirella, enfatizando a localização dos prédios. “Se quiser aquele produto, o cliente paga.” Ela cita como exemplo o Helbor Jardins by Artefacto, recém-chegado à carteira de lançamentos da Lopes, e com vendas fechadas. “Assinamos por R$ 42 mil o metro quadrado.”

Situado no Jardim América, bairro nobre de São Paulo, é um empreendimento exclusivamente residencial com duas torres. São unidades de 322 m² a 591 m², com três a quatro suítes e até cinco vagas na garagem. A faixa de preços vai de R$ 14 milhões a R$ 25 milhões. O projeto tem assinaturas de Aflalo e Gasperini na arquitetura, de Hanazaki no paisagismo e Fernanda Marques na decoração de áreas comuns. 

Fica na esquina da na Rua Haddock Lobo com Alameda Lorena. “Quantos anos as pessoas esperaram por um lançamento nesse lugar?”, diz Mirella. “O cliente paga pela localização e pelo projeto, com design exclusivo e atemporal.”

Mirella vê uma tendência de crescimento nos lançamentos de médio e alto padrões. “Principalmente no ano passado, por conta da taxa de juros ainda baixa e da demanda reprimida para as classes média e alta”, avalia. “Tanto para o investidor quanto para quem precisava trocar seu imóvel por um projeto mais moderno, com boa localização e design bem planejado.”

Maioria

Os projetos de médio e alto padrões, diz Mirella, são maioria no portfólio da Lopes, representando 84% do total de 77 projetos residenciais lançados no ano passado. A maior parcela (43%) foi destinada à classe média, com 33 novos empreendimentos, seguida pelo alto padrão, com 20 projetos. 

Na carteira de lançamentos da Lopes, o nicho de altíssimo padrão empatou com os imóveis econômicos, que ocupam os extremos do mercado. Ambos com 12 projetos e 16% de participação cada um.

No total, a Lopes registrou o total de 18.745 novos apartamentos que chegaram ao mercado no ano passado. Novamente, a maior parcela (44%) é do médio padrão, com 8.279 unidades. Neste caso, os imóveis econômicos, com uma fatia de 28%, aparece em segundo lugar, com 5.178 unidades. A seguir, com participação de 19%, vem o alto padrão com 3.635 apartamentos lançados. 

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Para Abyara, custos e bons projetos definem alta de preço

Imobiliária fez o lançamento de 33 novos empreendimentos, com 5.520 apartamentos e um valor total de R$ 3 bilhões em 2021

Heraldo Vaz, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

Ao subir uma posição no ranking, a Abyara Brokers ficou em 3.º lugar entre as Vendedoras premiadas no 29.º Top Imobiliário. De acordo com os dados da Embraesp, a imobiliária fez o lançamento de 33 novos empreendimentos, com 5.520 apartamentos e um valor total de R$ 3 bilhões em 2021. O crescimento registrado foi de 83% em número de projetos, de 38% em unidades residenciais e de 66% no valor geral de vendas (VGV).

Com 30 anos de mercado, Bruno Vivanco, presidente da Abyara, aponta dois exemplos de aumentos de preços que ocorrem atualmente no mercado imobiliário. Um é a sequência de reajustes no valor de venda dos apartamentos para fazer frente à alta da inflação, da taxa de juros e dos custos da construção, todos na casa dos dois dígitos. 

Outro, segundo ele, tem relação direta com a valorização de um projeto bem desenhado para o mercado. Neste caso, o presidente da Abyara cita o Parque Global, enfatizando a “magnitude” do empreendimento, em um terreno com 250 mil metros quadrados. 

“Está nascendo um bairro, com shopping center, centro médico e hotel, além de cinco grandes torres residenciais”, descreve o executivo. 

É um projeto do grupo Bueno Netto, Benx e Related Brasil. Vivanco conta que o projeto tem o mesmo conceito dos mega empreendimentos da Related produzidos nos Estados Unidos

Vivanco afirma que o preço dobrou em comparação com as vendas das primeiras torres, lançadas em 2020. “Começamos a comercializar a R$ 12 mil o m²”, declara. “Agora, a quinta torre já chega aos R$ 23 mil por metro quadrado, dependendo do andar.”

Em março deste ano, a holding que controla sete empresas, incluindo a Abyara, mudou o nome para Nexpe. “A mudança da marca traz uma referência digital e deu uma cara mais moderna para o grupo”, afirma Vivanco.

No último balanço trimestral, a transformação digital é apontada como “o motor das operações” do grupo” por reduzir os custos de operação e melhorar a remuneração da força de vendas.

Tíquete

Esse mesmo documento confirma o reajuste para venda dos apartamentos na carteira de lançamentos da Abyara. O tíquete médio subiu para R$ 658 mil por unidade residencial, um aumento de 51% sobre o ano anterior.

“Somos brokers, quem faz os preços não somos nós”, explica o presidente da Abyara, mas reconhece que os reajustes são uma forma de proteção diante do cenário econômico com fortes pressões sobre o orçamento das obras. 

“Aumento de preço dos apartamentos, obviamente, não é bom pra vender”, diz. “Se a taxa de juros ainda estivesse em 1 dígito e os custos não subissem tanto, o mercado venderia bem mais.” 

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Mitre Realty marca sua entrada no segmento de altíssimo padrão

Em 2021, a Mitre Realty lançou linha de produtos para o topo da pirâmide e acaba de arrematar em leilão a marca Daslu, que planeja colar em seus lançamentos de luxo

Debora Ribeiro, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

Novata no Top Imobiliário, a Mitre Realty Empreendimentos e Participações tem novidades de peso. Em outubro passado estreou no altíssimo padrão e anunciou parceria com a Lucio Empreendimentos, lançou em 2021 uma linha de produtos para o topo da pirâmide e acaba de arrematar em leilão a marca Daslu, que planeja colar em seus lançamentos de luxo.

A empresa está no 5.º lugar no ranking das incorporadoras e no 8.º no das construtoras. 

Com atuação nos segmentos de médio e alto padrões, em 2021 lançou o Haus Mitre Jardins, de altíssima renda, além de outros seis empreendimentos dessa linha e três da Raízes (médio-alto padrão). No ano passado, atingiu seu recorde com 2.455 unidades lançadas (32,2% a mais que em 2020) e R$ 1,8 bilhão em VGV (R$ 920 milhões do ano anterior). 

O Haus Mitre Jardins (a partir de R$ 25 mil o m²), na Rua Itapeva, em frente ao complexo Cidade Matarazzo, destaca-se dos demais empreendimentos da linha que é voltada ao alto padrão e em bairros com boa infraestrutura de serviços. “No Mitre Jardins entramos com um toque de elegância e de sofisticação a mais do que a linha Haus já carrega”, afirma Juliana Monteiro, vice-presidente de Incorporação e Marketing.

Para o topo da pirâmide, anuncia a linha Mitre Exclusive Collection, de altíssimo padrão (cerca de R$ 35 mil o m²), em localizações nobres, com mais requinte. A Exclusive traz serviços agregados aos empreendimentos e o primeiro da linha, na esquina da Rua Haddock Lobo com a Alameda Itu, deve ser lançado no segundo semestre, diz o vice-presidente de Operações, Rodrigo Cagali. “O consumidor de altíssima renda, se entende que aquele produto é uma boa oportunidade de aquisição, ele adquire”, afirma. 

O primeiro fruto da parceria com a Lucio Empreendimentos, que prevê R$ 500 milhões ao ano em novidades, será no Brooklin (zona Sul) e deve ser lançado nos próximos meses. 

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Gigantes do mercado de baixa renda trocam de lugar no ranking

Tenda é campeã entre as construtoras e vice na categoria das incorporadoras, posições ocupadas no ano passado pela MRV

Heraldo Vaz, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

No 29.º prêmio Top Imobiliário, a Tenda é a campeã das construtoras e vice entre as incorporadoras, exatamente as mesmas posições que a MRV havia conquistado na edição anterior. A Tenda mantém sua opção de produzir exclusivamente para o programa Casa Verde e Amarela. A MRV aposta na diversificação de atividades, com locação, loteamentos, apartamentos para baixa renda e de médio padrão, além de subsidiária nos Estados Unidos.

Em São Paulo, o volume de lançamentos da Tenda cresceu 276%, de R$ 371 milhões em 2020 para R$ 1,4 bilhão no ano passado, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). No mesmo mercado, o desempenho da MRV caiu 65%, para R$ 391 milhões. 

“Apesar da grande pressão inflacionária, a Tenda entregou sólidos resultados operacionais”, afirma a diretora da regional São Paulo da Tenda, Daniela Ferrari. Segundo a Embraesp, a empresa quadruplicou os lançamentos (com 17 novos projetos), as unidades (7,8 mil imóveis econômicos) e o total de área a ser construída (483 mil m²). “São Paulo representa 46% da operação geral da Tenda”, informa Daniela. No Brasil, foram lançados 20,9 mil apartamentos em 2021, com valor total de R$ 3 bilhões.

Após fechar o ano, a Tenda divulgou uma perda de meio bilhão de reais, decorrente da explosão nos custos de construção, e pisou no freio. Em nota no balanço de 2021, a companhia disse que as pressões de custo afetaram fortemente as margens. “Nosso modelo de gestão de custos não estava preparado para o ambiente inflacionário de 2021”, admitiu, informando um “impacto de R$ 532 milhões” de aumento no orçamento das obras. “A falta de assertividade retardou o entendimento da dimensão do problema, atrasando ações corretivas drásticas.”

Agora, a política de lançamentos é seletiva. Só pode lançar e vender com margens adequadas. Daniela conta que a estratégia é priorizar a reconstrução financeira. “A companhia será mais seletiva e haverá redução de volume”, diz ela, sem estimar de quanto será esse índice de corte. “Vamos olhar os custos, como estão os preços, calcular a margem e ver se lança ou não, acompanhando trimestre por trimestre.”

O perfil dos produtos Tenda mudou nos últimos anos. De predinhos com 4 ou 5 andares, sem elevador, passaram a ter torres bem altas, mantendo uma tipologia básica: de 32 a 42 m², com 1 ou 2 dormitórios, sala, cozinha e área de lazer. Daniela destaca o projeto Viva Barra Funda, lançado no ano passado. São dois blocos de 25 andares, com oito unidades em cada pavimento. No total, são 396 unidades, com área privativa de 42 m².

O endereço dos projetos é um dos eixos da política atual. “Lançar em localizações diferenciadas, onde se consiga subir mais o preço para acompanhar esse aumento de custos”, argumenta a diretora da companhia, salientando que só vai para o mercado aquilo que tiver lucro garantido. Outro ponto da estratégia é acelerar os reajustes para venda das habitações populares.

Os apartamentos da Tenda tiveram alta de preços relevante em São Paulo. No primeiro trimestre deste ano, foram sete lançamentos, totalizando um valor geral de vendas de R$ 467 milhões. O preço médio foi de R$ 176 mil por unidade, apresentando aumento de cerca de 20% em relação ao mesmo período do ano passado. “É uma estratégia para fazer frente a esse impacto inflacionário”, afirma Daniela.

Entressafra

O diretor comercial da MRV em São Paulo, Sergio Paulo Amaral dos Anjos, considera que o desempenho negativo da empresa na capital paulista e cidades da região metropolitana “foi um período de entressafra”.

O número de lançamentos da MRV caiu pela metade (de 17 para 8 empreendimentos) na comparação de 2020 com o desempenho do ano passado. A queda foi superior a 60% tanto em unidades (5,6 mil apartamentos contra 1,8 mil) como em VGV lançado: R$ 1,1 bilhão contra R$ 391 milhões.

Amaral fala que a estratégia de “venda de estoques na região desacelerou o volume de lançamentos na Grande São Paulo”, destacando a finalização do maior empreendimento da companhia: o Grand Reserva Paulista, que tem 7,3 mil unidades, em Pirituba, na zona norte da capital. 

Nacionalmente, segundo ele, em 2021 houve aumento de 21,8%. “Foram 44.651 unidades lançadas pela MRV, com VGV de R$ 9,4 bilhões.” Sem revelar números da participação da linha Sensia, de médio padrão, Amaral diz que essa marca “pode multiplicar o volume de vendas e as cidades de atuação nos próximos anos”.

A companhia deixou de atuar somente com incorporação de baixa renda e adotou o nome MRV&Co, reunindo a empresa-mãe (a MRV), as marcas Sensia, Luggo e Urba, além da AHS, subsidiária localizada nos Estados Unidos.

“Apostamos na diversificação e, em 2021, a companhia se consolidou como a primeira plataforma habitacional multinacional de origem brasileira”. Ele cita o recorde de vendas de R$ 8,1 bilhões, registrado em 2021, dos quais R$ 1,75 bilhão veio da AHS. 

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Médio e alto padrões põem a One no ranking

Innova, imobiliária que atua com a incorporadora, também entrou para a lista de vendedoras do Top Imobiliário

Patricia Roque, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

O ano passado foi um dos mais importantes para a One Incorporadora e, de carona, para a Innova Brasil, sua house de vendas, pois a performance de uma alimenta a da outra. Não por acaso, as duas foram indicadas ao Top Imobiliário 2022 – a primeira para o ranking da incorporadoras, no qual ficou em 7.º lugar. A segunda, se classificou na 10.ª posição entre as imobiliárias.

Segundo a Embraesp, a One chegou ao final de 2021 com 1.604 unidades lançadas em 20 empreendimentos, totalizando um VGV de R$ 1,44 bilhão. A Innova lançou 19 conjuntos com 1.551 unidades e VGV de R$ 1,25 bilhão. 

Paulo Petrin, vice-presidente da incorporadora, diz que parte do resultado está no fato de atuar com empreendimentos da faixa de médio e alto padrões, com projetos que variam de R$ 300 mil a R$ 6 milhões. “Uma característica de nossos clientes é que a maioria não está em busca do primeiro imóvel – o que também ajudou nas vendas”, diz Petrin.

Bairros com boa infraestrutura e mobilidade, como Pinheiros, Perdizes, Vila Clementino, Campo Belo, Brooklin e outros, aliados a “imóveis aconchegantes”, segundo Petrin, complementam a fórmula vencedora. “A maioria dos nossos clientes busca um espaço mais valorizado do que aquele que ele já possui, em bairros com infraestrutura completa. Ou compra o imóvel como investimento”, afirma.

Não é novidade que o mercado imobiliário é visto como um dos mais seguros para se investir, especialmente quando o cenário macro não caminha muito bem. “O imóvel é um ativo seguro”, diz Milton Goldfarb, CEO da One, reproduzindo um bordão do setor.

Embora não tenha números a respeito, ele diz ter a “percepção” de que as pessoas migram para a compra de imóveis quando os ativos de risco, como ações, começam a cair. “O imóvel tem essa característica de segurança – seja para quem mora, seja para quem investe.”

Para driblar o aumento dos custos, os executivos contam que a saída foi diminuir um pouco a margem e melhorar a eficiência. Goldfarb pontua que uma das preocupações é com o custo da engenharia, que precisa estar redondo para manter a competitividade. “A demanda por imóvel não diminui por conta do aumento dos preços. O que ocorre é uma diminuição da pirâmide compradora”, diz.

“Ter parceiros que ajudem nessa equação faz toda a diferença”, reforça Petrin. É aqui que entra a Innova Brasil. Marcello Abbud e Jair Davello montaram a empresa em 2013 para vender somente produtos da One. E, a exemplo do que ocorreu com a incorporadora, o ano passado foi de recorde de vendas na imobiliária. “Tivemos um ano bem atípico, no bom sentido, pois vendemos bem tanto as unidades de estúdios, um e dois dormitórios, como também as unidades de alto patrão com quatro dormitórios”, diz Abbud.

A concorrência com novas companhias que entraram no mercado, como as empresas com DNA digital, não é uma preocupação para a Innova, segundo os executivos. Foco e treinamento da equipe são apontados como diferencial. “Analisamos cada venda como se fosse um único copo de água e gostamos de participar de todas elas. É isso que nos faz ter uma das melhores equipes do mercado imobiliário em São Paulo”, afirma Abbud.

Esse posicionamento ajuda em momentos desafiadores, diz. “Com cenário econômico mais apertado, temos de explicar e convencer o cliente de que o imóvel continua o melhor investimento para segurança de seu patrimônio.” 

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Fernandez Mera aponta localização como fator de sucesso nas vendas

Pinheiros, Vila Madalena, Brooklin, Campo Belo e Moema são alguns dos bairros que receberam lançamentos comercializados pela Fernandez Mera em 2021

Redação, O Estado de S.Paulo

01 de julho de 2022 | 05h00

Localização. Este é o diferencial apontado por Gonzalo Fernandez, presidente da Fernandez Mera Negócios Imobiliários, para o sucesso de vendas que a empresa alcançou no ano passado: crescimento de 7% ante 2020, motivo que a coloca no Top Imobiliário no 7.º lugar entre as Vendedoras.

“Com a pandemia, muita gente colocou em prática projetos antigos de mudança de residência, especialmente de localização, e isso propiciou uma retomada importante, particularmente nos segmentos de médio, médio-alto e alto padrões – nosso principal foco de atuação”, diz Fernandez.

De acordo com o empresário, a empresa atua com diferentes incorporadoras. Pinheiros, Vila Madalena, Brooklin, Campo Belo e Moema são alguns dos bairros que receberam lançamentos comercializados pela Fernandez Mera no ano passado.

Com 39 anos de atuação – e tradição –, Fernandez vê como positiva a entrada de empresas digitais, como Quinto Andar e Loft.

“Embora essas empresas não façam concorrência direta conosco, porque nossa atuação é 90% em lançamentos imobiliários, no rastro delas sugiram startups que prestam serviço para as imobiliárias tradicionais, trazendo melhorias para o mercado secundário. Elas incentivaram um novo mercado para as prestadoras de serviço, que passaram a investir mais em tecnologia. Isso é bom para todo o setor”, garante ele.

Encanto

Vender também passa pelo encantamento, especialmente para aquele cliente que não está ativamente buscando um imóvel – como é o caso da alta renda. Fernandez avalia que o público de alta renda normalmente tem propensão de compra. Isso significa acompanhar lançamentos, começando pela localização até conhecer o projeto em si, atento ao que traz de inovação.

“Não é por acaso que os estandes de venda estão cada vez mais completos, são uma experiência do local”, explica. Para oferecer esse “encantamento”, a Fernandez Mera promove eventos para apresentar o imóvel totalmente decorado e integrado ao espaço. 

“Dessa maneira, o comprador vivencia de fato aquela região, entende como ela funciona. Ele compra não apenas o imóvel, mas o que ele pode agregar de qualidade de vida, de facilidades no dia a dia” alega Fernandez.

Corretores

Ele também destaca a importância dos corretores. “Aqueles que não eram corretores, precisam ter alguma experiência de venda. Os mais jovens entram como estagiários e acompanham os corretores nos estandes.” Paralelamente passam por treinamento até alcançarem a qualificação para atuarem sozinhos. “Essa formação é uma das garantias do nosso sucesso”, diz.

Ele conta que receber o Top Imobiliário é sempre “muito comemorado” na empresa. É um dos prêmios mais tradicionais do setor. Na entrada da empresa temos um painel com todos os prêmios que já recebemos. Mostram nossa trajetória de 39 anos de história.” 

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Trisul destaca produtos premium para a ‘Manhattan brasileira’

Empresa reduz atuação na área de habitação popular e põe foco em projetos para a alta renda nas zonas oeste e sul de SP

Débora Ribeiro, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

No 10.º lugar do ranking de Incorporadoras do Top Imobiliário 2022 e no 9.º entre as vendedoras, a Trisul reduz atuação em projetos de habitação popular e se dedica mais a empreendimentos voltados à alta renda, com produtos da linha premium para as zonas oeste e sul da cidade mais rica do Brasil, regiões definidas como a “Manhattan brasileira” pelo presidente da empresa, Jorge Cury.

Dos nove lançamentos de 2021, cinco foram destinados ao alto padrão, em áreas nobres da capital paulista, e quatro para o público de médio padrão. Os lançamentos totalizaram R$1,7 bilhão, um aumento de 71% em relação a 2020. 

Lifestyle Boutique by Trisul é o nome da linha premium da incorporadora, que contempla os projetos Oscar Ibirapuera, Oscar Itaim, Valen Capote Valente e Península Vila Madalena. Destaque entre os lançamentos de 2021, o Oscar Itaim Residence tem VGV de R$ 201 milhões e tíquete de R$ 5 milhões. “Será um novo marco de modernidade nessa região, marcada por uma verticalização mais antiga, além de oferecer uma vista eterna para a região do Jardim Paulistano e skyline da Avenida Paulista”, afirma o executivo. 

Cury destaca ainda como diferencial a premissa em sustentabilidade do projeto, que terá os selos Aqua HQE (certificação mundial de sustentabilidade, aplicada no Brasil pela Fundação Vanzolini, relacionada à redução do consumo de água, energia, CO2 e matérias-primas nas edificações) e Procel (de economia de energia), e já possui o Edge de construção sustentável (Excellence in Design for Greater Efficiencies), criada pelo International Finance Corporation (IFC) do Banco Mundial, de redução de consumo de energia elétrica e de água e de energia incorporada nos materiais utilizados nas edificações.

A linha Lifestyle Boutique é inspirada em hotéis butique luxuosos das principais capitais do mundo, tem projetistas de renome e design “transformando os empreendimentos em verdadeiro refúgio e referência em arquitetura onde estão localizados”, diz o presidente da empresa.

Lançado em setembro de 2019, a uma média de R$ 32 mil o m², com 56 unidades, VGV de R$ 338 milhões e tíquete de R$ 6 milhões, o Oscar Ibirapuera é considerado um marco para a Trisul, “um case para o mercado e tornou-se uma referência como produto de altíssimo padrão”, diz Cury, destacando a alta valorização do empreendimento. 

“Todas as unidades foram comercializadas e a última venda foi no valor de R$ 45 mil o m², valorização muito acima do mercado em um curto espaço de tempo”, diz. E reforça os referenciais de localização, na Rua Gaivota, com vista para o Ibirapuera, e seu design que “conversa com a vegetação do parque”, além dos selos de sustentabilidade. O empreendimento foi recém-concluído. 

De acordo com o presidente, os planos se mantêm com os vários atrativos para as classes de maior poder aquisitivo de São Paulo, com projetos personalizados, projetistas de renome e novidades tecnológicas. A área Personalize da Trisul oferece opções de acabamento para esse público, “on demand”, para o cliente receber o imóvel finalizado. 

A empresa desistiu de produzir para o mercado popular do programa Casa Verde e Amarela. Cury atribui a decisão a fatores como o aumento vertiginoso dos custos dos terrenos, das obras e dos insumos como ferro, concreto, instalações e mão de obra.

“O peso desses custos no VGV total dos empreendimentos econômicos é muito maior, tornando muito sensível qualquer variação para o resultado do empreendimento como um todo”, avalia o presidente. “Dessa forma, decidimos focar nos empreendimentos de médio e alto padrão, buscando margens mais confortáveis para nossa operação”, afirma Cury. 

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Itaim Bibi é o campeão de lançamentos de imóveis novos

Dados são do Sindicato da Habitação (Secovi-SP); Vila Mariana, Perdizes e Pinheiros são outras regiões que se destacaram

Heraldo Vaz, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

Com 4.139 apartamentos, o Itaim Bibi foi o distrito de São Paulo com o maior número de lançamentos no ano passado, segundo os dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Vila Mariana, Perdizes e Pinheiros são outras regiões que também se destacaram, somando 8,1 mil novos imóveis.

A Lopes lançou quatro projetos no Itaim. Foram 902 unidades distribuídas pelo Helbor B. Liv, Wonder e Level Brooklin, com apartamentos de 24 m² a 55 m² e preços a partir de R$ 300 mil. O Guararapes 55 é o maior, com 32 unidades, de 141 m² e três suítes, em uma torre de 16 andares. 

Segundo a diretora-geral de Atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle, a empresa ficou com uma fatia de 23% dos lançamentos feitos no Itaim, distrito que reúne os bairros do Itaim Bibi, Vila Olímpia e parte do Brooklin, seguindo a definição da Prefeitura de São Paulo.

Pesquisa da Brain Consultoria Estratégica considerou o bairro Itaim Bibi como o metro quadrado mais caro da cidade, na faixa de R$ 35 mil, para a compra de imóvel superluxo. Nesse nicho de mercado, o m² sai, em média, por R$ 27 mil.

Mirella comenta que a Vila Mariana tem lançado projetos de alto e altíssimo padrões, com apartamentos de 150 m² e 180 m². Imóveis acima desse tamanho são raridade. No anuário Secovi, unidades com mais de 180 m² ficaram restritas a 1% do total de 81,8 mil lançamentos feitos em 2021.

Os compactos dominam o território paulistano. Apartamentos com área de até 45 m² representaram 76% do total. Ou seja, três em cada quatro novos imóveis. Sobra uma fatia de 14% para quem busca um espaço maior que isso para morar.

Entre 45 m² e 65 m², o índice foi de 9% dos lançamentos em 2021. Na faixa de 66 m² a 85 m², a participação ficou em 7%. Com 86 m² a 130 m², apenas 6% do total. E as unidades com 131 m² a 180 m² responderam por 3% dos novos imóveis.

Em termos de preço, a grande maioria (77%) dos imóveis que chegaram ao mercado no ano passado custam até R$ 500 mil, de acordo com os dados do Secovi. Mirella considera a faixa de R$ 500 mil a 800 mil para o médio padrão. “Em metro quadrado, o alto padrão sai por volta de R$ 18 mil”, avalia. “A partir de 28 mil o m² é o que o mercado tem lançado de altíssimo padrão.” 

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Premiadas abrem leque de opções e investem em produtos para classe média

Plano & Plano, Cury e Econ, mais voltadas a linhas populares, planejam ter 30% da carteira com imóveis de outro padrão

Heraldo Vaz, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

Três premiadas do Top Imobiliário planejam reservar um terço do portfólio para o segmento de médio padrão. Com isso, abrem o leque de opções, antes mais restrito ao programa federal de habitações populares.

A Plano & Plano lançou 19 empreendimentos, somando valor geral de vendas de R$ 1,44 bilhão. Com um VGV de R$ 1,5 bilhão, a Cury Incorporadora lançou 7,3 mil apartamentos, quase o dobro das unidades da Econ Construtora, que registrou um valor de R$ 890 milhões. Os dados são da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, referentes ao desempenho do ano passado. 

A meta é destinar de 30% a 35% dos produtos para o médio padrão, diz o presidente do Conselho de Administração da Plano & Plano, Rodrigo Luna. A sua empresa ficou em 3.º lugar tanto no ranking das construtoras como no das incorporadoras, além de se classificar na 6.ª posição entre as vendedoras.

A Plano & Plano criou a linha de produtos Sppace. Após cinco anos mantendo sua produção voltada para imóveis econômicos, fez o primeiro lançamento de um projeto para a classe média. Trata-se do Sppace Jardim Botânico, localizado no Cursino, zona sul de São Paulo, com cinco torres, de dez pavimentos, e o edifício garagem.

“Tem dois dormitórios, com varanda, espaço planejado e lazer”, descreve Luna. “Com preços a partir de R$ 270 mil até R$ 340 mil.” São 483 unidades, de 41 m² e vaga de garagem, todas acima do teto de R$ 264 mil, que enquadra os produtos no programa Casa Verde e Amarela (CVA).

No ano passado, foram 15% das unidades vendidas num patamar acima do CVA. Agora, o objetivo é pelo menos dobrar essa participação. Outros empreendimentos da linha Sppace, como um projeto para Campinas (SP), estão previstos para este semestre.

“A classe média tem grande poder e muita necessidade”, afirma Luna, lembrando a história da companhia. “Antes, a divisão era 40% de médio padrão e 60% de imóveis econômicos.”

Neste ano, a companhia pretende lançar 20 empreendimentos. O tíquete médio foi de R$ 192 mil para os três lançamentos, no primeiro trimestre, que somaram um valor geral de R$ 268 milhões, com aumento de 160% sobre o mesmo período de 2021. 

Para o comando da Plano & Plano, é um momento peculiar no setor, com demanda aquecida e alta pressão nos custos de construção.

Em 4.º lugar nos rankings das construtoras e das incorporadoras, a Cury também ficou em 5.º entre as vendedoras. O vice-presidente comercial, Leonardo Mesquita, diz que a grande maioria dos produtos vai para o CVA. “Muito volume se encaixa dentro do programa, abaixo do teto de R$ 264 mil.” Segundo ele, a divisão é 70% contra 30% na faixa acima desse preço.

Mesquita afirma que a Cury deu salto nas operações, apostando em bairros tradicionais de São Paulo, citando como exemplo o projeto Vila Capri, com mais 700 unidades, na Mooca. “Vendeu rápido.” 

Local

A Cury também lançou na Barra Funda e em Pirituba. “São três bairros centrais com alta demanda”, declara, destacando a estrutura de lazer dos condomínios. “Além de morar perto do trabalho, as pessoas passam a dispor de melhor qualidade de vida.” A curva de preços varia de R$ 200 mil a R$ 400 mil.

Com a pressão dos custos de construção e a inflação em alta, a Cury tem como estratégia criar produtos que agreguem serviços, para ter um preço melhor de venda. “A grande questão é a localização dos terrenos para valorizar os empreendimentos”, diz, explicando que, se tiver boa localização, dá para colocar suítes, mais quartos e vagas de garagem. “Para o produto subir de preço e de padrão.”

Neste ano, foram lançados três empreendimentos em São Paulo. Um deles foi o Exclusive Miguel Yunes, primeiro três dormitórios da Cury, com unidades de R$ 450 mil. No ano passado, o Mérito Sabará, inicialmente pensado para ser um dois quartos simples, virou um mix com unidades com uma ou duas suítes e vaga de garagem. Neste projeto, os preços partem de R$ 280 mil e chegam a R$ 380 mil para a tipologia com suítes.

A Econ também foi premiada nas três categorias – 8.º lugar entre as incorporadoras e vendedoras, além de 7.º no ranking das construtoras. Segundo o diretor de incorporação, Fabio Magalhães Verçosa, no ano passado 90% dos novos empreendimentos eram para o programa Casa Verde e Amarela. “Foram 16 lançamentos em São Paulo e um em Guarulhos”, lembra, dizendo que, no CVA, tem lazer, piscina, quadra e salão de festas. “Nosso preço varia de R$ 240 mil a R$ 250 mil.”

Sua projeção indica 18 lançamentos para este ano, incluindo dois em Guarulhos. Haverá mais projetos fora do CVA, representando uma fatia de 40%. “Vão ser oito projetos, com dois dormitórios, na faixa de R$ 290 mil a 300 mil.” Segundo Verçosa, como o custo de obra vem aumentando muito, fica cada vez mais difícil enquadrar os apartamentos no teto de R$ 264 mil do programa federal.

Para o diretor, a Econ virou a chave há dois anos, passando a construir todos os apartamentos com terraço. “É um grande desejo do cliente ter varanda”, diz citando outro ponto importante nos compactos da marca o fato de terem áreas de serviço com luz e ventilação naturais. “Concorrentes embutem área de serviço no interior do imóvel, sem janela.” 

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Em ano desafiador, empresas enfrentaram nova onda da covid e aumento de custos

Kallas, Diálogo e P4, porém, informam que fecharam 2021 no azul e se consagraram com o reconhecimento do Top Imobiliário

Patricia Roque, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

Desafiador. Esta é a palavra que resume o ano de 2021 para os dirigentes de três empresas que fazem parte do ranking do Top Imobiliário deste ano: Kallas, Diálogo e P4. Não bastassem as incertezas que a segunda onda da covid-19 trouxe, os empresários tiveram ainda de conviver com o aumento dos custos da construção. Apesar disso, as empresas fecharam o ano no azul e estão otimistas com 2022.

“Tivemos o melhor primeiro trimestre da nossa história”, diz Raphael Kallas, CEO do Grupo Kallas, referindo-se a 2022. O resultado, diz ele, vem de um planejamento realizado no último trimestre do ano passado. A companhia ficou no 6.º lugar entre as incorporadoras, com 4.596 unidades lançadas e R$ 1,20 bilhão de VGV, e em 5.º na lista formada pelas construtoras, com 4.777 unidades com R$ 1,24 bilhão de VGV, de acordo com a Embraesp

Planejamento

Já projetando um início de 2022 mais difícil – por conta da elevação da taxa básica de juros, financiamentos mais caros, aumento da inflação da construção e empreendimentos com preços mais elevados –, em outubro o grupo fez um planejamento de estoque para lançar com promoções no início deste ano. O resultado, segundo Kallas, foram vendas de R$ 400 milhões, o maior volume para o período em toda a trajetória da incorporadora.

Foi assim também no ano passado. Segundo Kallas, a despeito do susto que a segunda onda da covid-19 causou, a demanda permaneceu elevada. “O que mudou no ano passado – e permanece neste ano – é o tipo de empreendimento. As pessoas passaram a buscar imóveis maiores, resultando em aumento de demanda por empreendimentos de médio e alto padrões”, diz.

Outra mudança sentida foi o tempo de compra, maior do que era antes da pandemia. “As pessoas vão ao estande de vendas mais de uma vez e voltam em diferentes momentos para ‘sentir’ a localização. E quando decidiam pela compra, não deixavam toda a documentação. Cautela foi a palavra que guiou o comprador no ano passado”, conta Kallas.

Essa mudança foi sentida também pela P4 Engenharia. Em 2021, a empresa viu o segmento de média e alta rendas saltar de 30% para 50% do total da carteira. Os outros 50% ainda são negócios de médio-econômico. 

Transição

“Essa expertise de construir para diferentes padrões nos tornou ainda mais competitivos nessa transição, em razão da base que o segmento econômico nos deu na hora de negociar a compra de material”, diz Gustavo Zanforlin, fundador e vice-presidente de Novos Negócios da P4 Engenharia, que neste ano figura em 6.º lugar no ranking de construtoras do prêmio Top Imobiliário, tendo participado do lançamento de 3.722 unidades com R$ 1,38 bilhão de VGV, segundo os dados da Embraesp.

A procura por imóveis de médio e alto padrões ocorre enquanto o setor acompanha um esvaziamento do programa Casa Verde e Amarela e de políticas voltadas para o mercado de imóveis de baixa renda. No caso da P4 Engenharia, que atua para terceiros, a ‘virada de chave’ foi rápida, segundo o executivo.

“Tivemos muita dificuldade pelo aumento dos custos da construção. Ainda assim, fomos resilientes e a partir do segundo semestre do ano passado conseguimos melhorar a performance”, diz Zanforlin.

Ele reconhece que o fato de a empresa atuar no segmento de média e alta rendas ajudou a atravessar o período de turbulência. “Somos uma construtora que não faz incorporação, atuamos para terceiros. E estarmos preparados para essa mudança de perfil ajudou a enfrentar as dificuldades.”

Em 2022, o desafio tem sido a escassez de mão de obra devido ao volume de canteiros na cidade de São Paulo, reflexo dos lançamentos no ano passado, explica o empresário. “Acredito que nos próximos 12 meses esse cenário permanecerá, estabilizando-se a partir do segundo semestre de 2023, quando o impacto da redução de lançamentos deste ano influenciará no volume de canteiros”, afirma Zanforlin.

Custos

Na opinião do VP da P4 Engenharia, o fato de 2022 ser ano eleitoral não afeta os negócios. “As empresas brasileiras estão acostumadas a vivenciar a instabilidade decorrente desse período. O momento é de apertar custos, preservar a margem, fazer bons negócios e ter esperança de que, independentemente do próximo governo, o setor vai avançar.”

Para Guilherme Nahas, diretor da Diálogo Engenharia, as eleições atrapalham apenas o calendário de lançamentos do último trimestre do ano. “Mas só”, garante. Para ele, o País e o mundo enfrentam tantas outras coisas, como a guerra na Ucrânia, inflação em alta e a incerteza ainda da covid-19, que acabaram ofuscando a incerteza da eleição. 

Retração

Mesmo atuando no segmento de média e alta rendas, a Diálogo enfrentou desafios no ano passado, assim como seus pares. “Tivemos uma retração pelo aumento de preços do setor, o que nos levou a reduzir a margem. A partir daí, o ritmo de vendas em estoque foi bem”, afirma Guilherme Nahas, diretor da Diálogo. A empresa ficou na 9.ª posição entre as incorporadoras, com a oferta de 2.048 unidades e VGV de R$ 1,5 bilhão. Esses mesmos números a colocaram em 10.º lugar entre as construtoras.

Dos lançamentos de 2021, três se destacaram: GranDiálogo Vila Matilde, Gran Metropolitan Butantã e High Park Tatuapé. Todos voltados para o segmento de alta renda. 

Menina dos olhos da construtora, o GranDiálogo Vila Matilde é classificado por Nahas como marco para o bairro. Lançado em maio, tem três torres distribuídas em um terreno de mais de 7 mil metros quadrados. 

Dessas, duas são totalmente residenciais, formando um condomínio independente. Na terceira torre estão apartamentos do tipo estúdio e salas comerciais. Fica a 350 metros da estação do metrô Vila Matilde. 

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Extremos de preços em SP vão de R$ 133 mil até R$ 10,2 milhões

Entre os lançamentos do ano passado, o m2 mais caro foi de R$ 32,5 mil para dois projetos no entorno do Ibirapuera

Heraldo Vaz, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

Uma diferença de R$ 10 milhões é a distância de preços do imóvel mais barato até o apartamento mais caro, segundo a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), que registrou os lançamentos de novos projetos em 2021, na capital paulista e cidades da Grande São Paulo. Essa é a extensão do palco para atuação das empresas premiadas com o 29.º Top Imobiliário.

Por R$ 10,2 milhões, a unidade do Parque Global tem 552 metros quadrados de área, cinco dormitórios e cinco vagas. O preço de lançamento foi de R$ 18,5 mil por m². Com incorporação, construção e comercialização do grupo Bueno Netto, Benx e Related do Brasil. O empreendimento também está na carteira de vendas da Abyara Brokers e da Fernandez Mera, duas imobiliárias laureadas nesta edição do prêmio. O Parque Global é um complexo imobiliário de alto padrão, no bairro Real Parque, na zona sul da capital paulista. 

O mais barato é o Reserva Tarumã, enquadrado no programa Casa Verde e Amarela (CVA). A Tenda Negócios Imobiliários, campeã entre as construtoras do Top Imobiliário e vice no ranking das Incorporadoras, é responsável pela incorporação, construção e vendas do projeto, lançado em fevereiro de 2021, em Guarulhos, na região metropolitana. O condomínio tem 456 unidades, incluindo os 24 apartamentos de 1 dormitório, com área de 42 m² e preço de R$ 133 mil. Em média, R$ 3,16 mil por m².

Dez vezes mais alto é “o metro quadrado mais caro de São Paulo, por R$ 32,5 mil”, segundo o diretor da Embraesp, Reinaldo Fincatti. São 19 unidades do Mirage Ibirapuera, com 4 dormitórios e 238 m², localizado na Avenida República do Líbano, na zona sul. O tíquete é de R$ 7,7 milhões para cada apartamento. 

O empreendimento, com incorporação, construção e vendas da Toledo Ferrari, também terá 41 estúdios, com 20 m², cujo preço de lançamento, ocorrido em outubro de 2021, foi de R$ 360 mil. 

Reinaldo Fincatti acha fora do comum o fato de haver tipologias tão díspares – uma menor, com estúdios, e outra bem maior, com apartamentos de 4 dormitórios – num mesmo projeto. “Até fiquei curioso para ver”, diz. “Mas, como estudioso do mercado imobiliário, não aconselharia a misturar essas duas tipologias.” A previsão para conclusão das obras do Mirage Ibirapuera é novembro de 2024.

Fincatti cita outro empreendimento, com o mesmo preço de R$ 32,5 mil por m². É o Tumiaru 120, lançado em dezembro passado, que fica a 500 metros do Parque Ibirapuera. Tem 19 apartamentos, com 3 dormitórios e área de 185 m², a partir de R$ 6 milhões.

O reajuste nos preços de venda dos apartamentos se tornou uma forma de fazer frente à alta dos custos de construção. Segundo Fincatti, é uma tentativa de viabilizar novos projetos de alto e médio padrões. Em contrapartida, há aumento da taxa de juros e uma perda geral de poder aquisitivo do público, pondera o diretor da Embraesp, enfatizando que “não adianta aumentar o valor e diminuir a velocidade de vendas”.

O segmento de altíssimo padrão parece não sofrer com a crise na economia. Ainda em fase de pré-lançamento, o Helbor Jardins by Artefacto, no Jardim Europa, tem apartamentos de 322 m² com vendas fechadas por R$ 42 mil o metro quadrado.

“O dólar sempre foi a referência no altíssimo padrão”, avalia o presidente da Abyara, Bruno Vivanco, que vê “uma estilingada” nos preços. “São produtos raros e a tendência de busca pelo superluxo vai continuar.”

Entre as grandes cidades do mundo, segundo ele, São Paulo é barata. “Em Miami, o alto padrão custa de 15 mil a 18 mil dólares o m², sem falar em Nova York, perto do Central Park, que é 100 mil dólares o m²”, afirma, descrevendo, entre os melhores endereços da cidade, o miolo do Itaim, a Avenida República do Líbano, Rua Curitiba e as franjas do Parque Ibirapuera. “São as regiões mais caras, por 8 mil dólares o metro.”

Qual seria uma linha de corte que separa os segmentos mais altos? Para o diretor de Incorporações da Cyrela, Piero Sevilla, o luxo e o alto padrão não têm necessariamente a ver com o preço do apartamento ou seu tamanho. “É uma mistura de localização, valor agregado, diferenciação e para qual público se destina”, argumenta. E cita exemplos: “Um de R$ 3 milhões, em alguns casos, não é o altíssimo padrão, nem mesmo alto, e sim médio-alto. Outras vezes, um apartamento de R$ 1,5 milhão, no meio dos Jardins, é de altíssimo padrão.” 

O que está se vendendo não é só a construção. “O design, a arquitetura, a localização e valor agregado fazem a diferença nessa categorização”, declara o diretor de vendas da Cyrela, Orlando Duarte. 

Recordes 

A Embraesp, após fechar os números do Relatório Anual, informa que o valor geral de venda dos novos projetos, que chegaram à capital paulista e às cidades da Grande São Paulo, cresceu 56%. Passou de R$ 29,9 bilhões em 2020 para R$ 46,8 bilhões em 2021.

Em área total, o avanço atingiu R$ 31%, alcançando a marca de 7,9 milhões de metros quadrados, que serão entregues a partir de 2024.

O diretor da Embraesp, Reinaldo Fincatti, destaca o recorde, com 96.914 unidades, superando em 17% a maior marca anterior registrada em 2019, antes da pandemia.

Essas informações, com número de empreendimentos e torres, separadas por zonas de valor e tipologias, detalhando os segmentos dos produtos, fazem parte do Relatório Anual da Embraesp, banco de dados que é referência para o setor imobiliário. Com preço de R$ 606, está disponível a partir deste mês.

Fincatti enfatiza a importância dos imóveis econômicos, do programa Casa Verde e Amarela, que têm preço máximo de venda de R$ 264 mil. “O segmento de baixa renda respondeu por 47% das unidades lançadas em 2021 na cidade de São Paulo e região metropolitana”, diz ele. 

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Apartamentos de médio e alto padrões deixam populares para trás

Segmento, que respondeu por 56% dos lançamentos em 2021, atingiu uma participação de 59% no mês de abril

Heraldo Vaz, especial para o 'Estadão'

01 de julho de 2022 | 05h00

São Paulo bateu recorde com o lançamento de 81,8 mil imóveis novos em 2021. A maioria (56%) foi do segmento de médio e alto padrões, que sobe mês a mês neste ano, com 58% de participação em março, indo a 59% em abril, segundo os últimos dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Na contramão, a fatia diminuiu para a moradia popular. 

“Existe demanda reprimida para a classe média e a alta”, diz o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci, relacionando menor oferta desse tipo de produtos com a crise do setor imobiliário, de 2014 a 2017. “É um mercado que absorve melhor aumentos de custos”, afirma o presidente executivo do Secovi, Ely Wertheim. 

Nos últimos 12 meses, fechados em abril pelo Secovi, foram lançadas 85 mil unidades residenciais em São Paulo, número que supera o recorde do ano de 2021. 

Para Petrucci, os primeiros quatro meses “pegaram muito da força do ano passado”, quando a taxa de juros era baixa. “Com condições totalmente favoráveis em 2020 e parte de 2021, os lançamentos cresceram”, declara, ao ponderar que agora o cenário econômico piorou. Mas as empresas, segundo ele, continuam fazendo seus lançamentos, principalmente no mercado de médio e alto padrões. “É uma demanda que temos na cidade.”

O maior volume de lançamentos mostra a confiança do setor no mercado paulistano. “Confiança porque os resultados do ano de 2021 deram esse conforto para os incorporadores continuarem.” A linha é de crescimento, mas Petrucci prevê que “isso vai se atenuar até o final do ano”.

Wertheim diz que a “inflação de custos é o grande problema do mercado imobiliário”, citando gastos com aço, cimento e outros produtos atrelados ao dólar, como o alumínio. “Para o programa Casa Verde e Amarela (CVA) é pior, afeta muito mais e desenquadra o preço dos imóveis.” O aumento de custo dos materiais, segundo Wertheim, é um problema do mercado, “mas o CVA sofre mais”. 

Em 2021, Sacomã registrou o maior volume de lançamentos para baixa renda, com 3,2 mil unidades. A seguir, vêm Pirituba, com 2,6 mil imóveis econômicos, Cambuci (2,2 mil), São Mateus (2 mil) e Santa Cecília (1,6 mil).

No total, foram lançados 36 mil habitações populares em 2021, aumento de 22% sobre o desempenho operacional de 2020, mas a participação caiu seis pontos, para 44%. Em 2019 e 2020, a divisão era meio a meio entre a baixa renda e médio e alto padrão.

Wertheim admite “uma pequena perda” para a moradia popular, ao destacar a “ressignificação dos imóveis” fora do programa habitacional. “As pessoas procuraram apartamentos maiores.” No caso do CVA, o preço do metro quadrado varia de R$ 6,5 mil a R$ 7 mil. “Acima do programa, o m² é R$ 10 mil”, avalia Petrucci. “Conforme a localização, temos lançamentos de médio e alto padrões, mesmo um dormitório ou estúdio, acima de 20 mil o m².”

A previsão do Secovi para 2022 indica redução no volume de lançamentos. “Deve ser 10% a menos em relação a 2021”, calcula Wertheim. Ele aponta dois motivos para a queda. “Não dá para manter a velocidade de crescimento que vinha ocorrendo”, analisa. “O ambiente econômico e político está deteriorado.” 

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