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Vizinhança dita regras na avaliação imobiliária

Estabelecimentos úteis ao cidadão nem sempre garantem valorização às unidades

Gustavo Coltri, de O Estado de S.Paulo,

16 de abril de 2012 | 11h06

SÃO PAULO - Um imóvel nunca é igual a outro, mesmo que tenham metragem, tipologia e arquitetura iguais. A localização e a vizinhança fazem toda a diferença. Por isso, antes de escolher uma nova unidade, é importante olhar ao redor. Alguns dos vizinhos podem ser elementos de valorização. Outros, motivos de preocupação.

"O entorno interfere sempre. A localização é o que faz o imóvel não ser uma commodity (que se caracteriza pela indiferenciação)", diz o diretor de comercialização e marketing do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Luiz Fernando Gambi.

Tradicionalmente, equipamentos urbanos como o metrô elevam os preços nas proximidades das estações. Mas o benefício da inauguração das linhas não é universal. "Todo mundo quer ter fácil acesso, mas nunca ficar colado", diz o diretor da empresa de avaliação imobiliária CBRE, Luís Mayor.

A localização, segundo ele, pode representar diferenças de até 20% nos valores de unidades equivalentes. "Interfere principalmente na liquidez do imóvel." Segundo ele, a dificuldade para vender ou alugar o bem em função de elementos que afastem o consumidor pode obrigar o proprietário a baixar os preços.

Na avaliação do presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, a proximidade excessiva a alguns estabelecimentos úteis à sociedade - em geral, bem aceitos pelos cidadãos - também pode ser um problema para os proprietários.

"Para qualquer tipo de unidade residencial, templos religiosos, delegacias de polícia, quartéis, instituições de ensino, oficinas mecânicas, feiras livres e prontos-socorros desvalorizam o bem, se estiverem do lado do imóvel ou atrás dele", afirma.

Os elementos de depreciação ou valorização variam, segundo ele, de acordo com o perfil da área e as necessidades locais. Viana explica que a abertura de vias coletoras são muito bem aceitas em regiões carentes de infraestrutura, mas, muitas vezes, motivo de protestos em regiões com padrão mais elevado. "Uma rua movimentada ou de comércio podem desvalorizar imóveis mais finos. Trata-se de um público que normalmente quer mais silêncio e privacidade."

O vice-presidente de Avaliação imobiliária do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), Luiz Fernando Barcellos, considera variável o raio de segurança para a aquisição de um imóvel quando há elementos de desvalorização. "Se o incômodo é o excesso de barulho. Então, a localização ideal vai ser aquela além da abrangência do som." Por outro lado, ele acredita que o metrô, com impacto positivo, possa causar altas de preços por até um quilômetro das estações.

Na pele. Em um edifício na Barra Funda, zona oeste da capital, os condôminos convivem diariamente com vizinhos de fazer inveja e alguns incômodos. O prédio está na frente de um bar, a 70 metros de uma escola e a 150 metros de uma faculdade, mas apenas a duas quadras da estação Marechal Deodoro, na linha 3-Vermelha. "O que mais valorizam aqui é a proximidade do metrô. E a faculdade e o bar dão um ar de movimento para a rua", diz o síndico do conjunto, Luiz da Silva Filho, de 52 anos. Trinta das 144 unidades do condomínio são alugadas por estudantes.

Mesmo assim, são constantes os problemas de relacionamento dos moradores com o bar do outro lado da via. Segundo o síndico, há tumulto e barulho excessivo principalmente nas noites de sexta-feira, quando os estudantes circulam pelo entorno em busca de diversão. "Às vezes, eles chegam a fechar a rua. Quando o bar extrapola e coloca mesinhas e cadeiras na calçada, chamamos à polícia", conta. Em seu terceiro mandato à frente da gestão do edifício, Silva Filho diz haver registros de moradores que xingaram os vizinhos e até de um caso em que ovos foram jogados pela janela do residencial.

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