Avaliação da documentação e pesquisa do imóvel e local reduzem riscos

Apesar de ser considerado um investimento seguro, o setor imobiliário tem seus riscos. É necessário tomar uma série de cuidados e precauções que protegem o investidor contra eventuais perdas. Existe o risco do investimento em si, quando se compra um imóvel com problemas de documentação, por exemplo, e o risco de reduzir a rentabilidade por ter de fazer uma venda apressada ou por causa da inadimplência no pagamento de aluguel. Muitos aspectos podem ampliar os riscos e reduzir a rentabilidade do negócio. Para reduzir estes riscos, o primeiro passo é escolher um imóvel que tenha as características necessárias ao uso que está destinado, na faixa de dinheiro que se tem disponível. Cada uso final define um conjunto diferente de características. O que é aceito para um imóvel comercial pode não ser conveniente para o residencial. Sempre tendo em mente se o preço é adequado ou não, é preciso avaliar, por exemplo, localização da unidade, infra-estrutura da região, tamanho, qualidade e estado de conservação do material usado na construção. O ideal é que haja uma vistoria do imóvel em vista. Alguns engenheiros e arquitetos fazem esse serviço, mas um eletricista e um pedreiro de confiança também podem ajudar. Cada um dos aspectos pode trazer risco para o sucesso do negócio. É preciso ver, por exemplo, se o tamanho e a localização são adequados ao uso planejado do imóvel. Caso contrário, o imóvel pode ficar mais tempo sem ser alugado, reduzindo sua rentabilidade. Se a conservação do imóvel não é boa, haverá gastos adicionais que prejudicam o investimento. Se o condomínio pode perder na Justiça uma questão trabalhista, este custo também poderá afetar o rendimento, e poucas pessoas se lembram de verificar antes da compra se o condomínio está com algum processo em andamento. Documentação Avaliar rigorosamente a documentação é crucial no investimento em imóveis. O mais seguro é procurar a ajuda de um advogado de confiança, até para evitar ser vítima de documentos falsos. E mesmo assim convém que o próprio interessado verifique se o advogado realmente tomou todos os cuidados, ao menos nos documentos mais importantes. Os órgãos de defesa do consumidor podem ajudar em caso de dúvidas no contrato. A compra de um imóvel com documentação irregular pode representar perda de 100% do capital investido. Também há dicas especiais para quem planeja comprar um imóvel financiado por terceiro sem passar o compromisso para seu nome. Lembre-se também que o imóvel pode ter sido dado em garantia de dívida, ou estar arrolado em falência de empresa, de forma a comprometer seu investimento. A Justiça pode cancelar compras de imóveis de empresas, ou de seus proprietários, em caso de falência ou concordata, se houver suspeita de fraude. Neste caso, o comprador acaba levando o prejuízo para casa se o empresário não devolver o dinheiro. Ou então o imóvel está comprometido com dívidas de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) ou taxas de condomínio. Inadimplência Vale destacar que o risco de inadimplência do inquilino afeta a rentabilidade esperada do imóvel comprado para fins de investimento. Quando o imóvel fica sem inquilino ou há inadimplência, os custos de condomínio e manutenção ficam por conta do proprietário. Posteriormente, na Justiça, o investidor pode até reaver seus prejuízos, mas esse processo demora anos e também implica custos. A dica para diminuir este risco é sempre escolher com muito cuidado o inquilino e ter um fiador com garantias suficientes. Às vezes, pressionado pelos custos, o proprietário acaba relaxando nos cuidados ideais para alugar. Lembre-se que é melhor perder um pouco baixando o valor do aluguel e desta forma alugar mais rápido o imóvel, do que reduzir as exigências de documentação ou deixar o imóvel desocupado. Qualidade da construção Na compra de imóveis novos ou usados, o investidor deve verificar com cuidado a qualidade da construção, desde a infra-estrutura até a qualidade do material de acabamento. Se não tem conhecimento suficiente, pode ser necessária uma visita de engenheiro civil de sua confiança. Naturalmente isso encarece o custo do investimento, porque aumenta as despesas indiretas da compra. É preciso ver se compensa. Uma solução caseira é consultar os condôminos do prédio sobre eventuais problemas de infiltração, estrutura do prédio, qualidade da obra de uma forma em geral. Também os vizinhos podem informar sobre problemas da região, como falta de água, problemas no asfalto ou de segurança. O risco de desapropriação do imóvel pelo governo é reduzido, mas pode acontecer. É difícil escapar deste risco. De qualquer forma, é importante se informar na região sobre eventuais comentários e boatos sobre uma possível desapropriação. Também é recomendável verificar na Prefeitura o plano diretor da região, para ter algum parâmetro de risco, ou de obras que estejam planejadas para a área e possam reduzir o valor do imóvel. Veja na Secretaria Municipal de Habitação, ou órgão semelhante, se o imóvel está em área declarada de utilidade pública ou interesse social, o que é indicativo de possibilidade de desapropriação. Também o cartório de imóveis da região pode informar se há projeto aprovado por lei modificando aspectos importantes da área desejada. Por último, a baixa liquidez do setor imobiliário aumenta o risco de redução da rentabilidade, caso seja necessário fazer uma venda apressada. Uma precaução é evitar colocar em imóveis dinheiro que possa ser necessário numa emergência. Outro cuidado é procurar dividir o investimento no setor em várias unidades. Imóveis mais baratos, regra geral, são mais facilmente vendidos que unidades de maior valor.

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