Regras devem ampliar público da securitização

A ampliação do prazo para audiência pública da Instrução nº 414 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que regula o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), para até 30 de junho, não chegou exatamente a desagradar os agentes do setor. Embora as regras atuais impossibilitem, na prática, a emissão de títulos com valor inferior a R$ 300 mil - limitando assim o universo de investidores -, o grande entrave ao melhor desempenho dessa indústria tem sido a escassez de contratos imobiliários para securitização, explicam os especialistas. A instrução, que esteve em audiência no final do ano passado e acabou aprovada a toque de caixa segundo informação da própria autarquia, eliminou o piso para investimento nesses títulos, mas limitou a 0,5% do total da operação o valor de cada contrato de crédito imobiliário que serve de lastro para a emissão. Dessa forma, é necessário reunir pelo menos 200 contratos de financiamento imobiliário, com o mesmo padrão, para se estruturar uma operação voltada ao investidor que não é qualificado e com preço unitário do título inferior a R$ 300 mil." A CVM está discutindo isso e a nova instrução deve permitir que os CRIs atinjam um público maior. Mas, hoje, a maior dificuldade não está em colocar os títulos, mas encontrar contratos disponíveis", reiterou o presidente da Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec), Anésio Abdalla. O resultado da escassez de contratos é o baixo volume de operações realizadas neste ano no País. Conforme levantamento da Cibrasec, até agora, foram colocados no mercado R$ 96,225 milhões em certificados, ante os R$ 2,191 bilhões registrados em todo o ano passado. Vale lembrar que em 2005 uma única operação, estruturada pela Brazilian Securities para o Pão de Açúcar, resultou na emissão de R$ 1,028 bilhão em títulos corporativos (que decorrem de operações estruturadas e não de crédito imobiliário pulverizado). Ainda assim, excluindo-se esse valor do montante total emitido, as operações naquele ano somaram R$ 1,163 bilhão, mais de 10 vezes o volume registrado nos cinco meses de 2006. Conforme Abdalla, há pelos menos dois fatores que contribuem para a escassez de contratos que originem as operações com CRIs. De um lado, a venda de imóveis não está tão aquecida quanto o esperado. Um dos motores do financiamento imobiliário, o imóvel de dois quartos e sala, não tem sido comercializado com a velocidade esperada, uma vez que o comprador dessa faixa tem capacidade limitada de endividamento, explica o presidente da Cibrasec. "O crédito imobiliário está crescendo bastante, mas poderia ir além se houvesse oferta desse tipo de produto e compradores o suficiente", comentou. Outro obstáculo é a absorção do CRI por parte das próprias instituições financeiras que concedem o financiamento, em razão da possibilidade de utilizá-lo para cumprimento da obrigatoriedade de aplicação de recursos da caderneta de poupança nessa carteira. Em geral, os papéis que ficam com os bancos pagam TR mais 12% ao ano. Aqueles que vão ao mercado secundário, por sua vez, remuneram pelo IGP-M mais 12%. Também em relação aos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) a prorrogação da audiência não desagradou o mercado. O segmento já é mais movimentado que o de CRIs, embora também possa tomar impulso com a nova instrução. Segundo a Comissão de Valores Mobiliários, desde 2002, ano em que surgiram, já foram realizadas RS 3 bilhões em emissões de CRIs e outros R$ 17 bilhões em FIDCs. Além de revisar a Instrução 356/01, específica sobre os fundos de recebíveis, a CVM colocou em audiência pública minuta de instrução sobre a constituição e o funcionamento de uma nova modalidade, o FIDC não-padronizado. Para tal produto, a minuta institui tratamento regulatório diferenciado, tendo em vista que tais fundos têm por objetivo realizar aplicações em direitos creditórios com características especiais, como os créditos vencidos há mais de 30 dias antes da cessão para o fundo e os créditos originados por empresas em processo de recuperação judicial ou extrajudicial. Atualmente, servem como lastro para as operações os recebíveis, sem atraso, originados nos segmentos financeiro, comercial, industrial, imobiliário, de arrendamento mercantil e de prestação de serviços. Com a criação dos FIDCs não-padronizados, novos investidores - com mais apetite para o risco - devem entrar no mercado. (Texto publicado originalmente no serviço de acompanhamento do mercado de capitais, de fundos de investimento e de empresas de capital aberto da Agência Estado, o AE Empresas e Setores.

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