Vendas, crédito e preços superiores para imóveis em 2006

Como já era previsto, 2006 deverá ser mesmo o ano da consolidação do mercado imobiliário brasileiro. Além do maior volume de recursos para o financiamento habitacional, por parte dos bancos e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), a tendência de queda na taxa básica de juros e o ligeiro crescimento na renda do brasileiro devem estimular os negócios do setor. Para o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), o novo fôlego ao mercado imobiliário deve resultar em vendas 20% superiores neste ano - mas já há quem diga que a previsão é conservadora e que o índice pode repetir os 25% do ano passado, quando o crescimento se deu sobre base bastante deprimida. A contrapartida à maior demanda e disponibilidade de recursos, entretanto, deve ser a elevação do preço do metro quadrado, defasado por conta de anos de pífio desempenho do setor. A pressão sobre os preços dos imóveis deve ser mais forte nos municípios em que há escassez de terrenos com boa localização para novos empreendimentos, como São Paulo e determinadas regiões da cidade do Rio de Janeiro. Na capital paulista, esse impacto se somará aos efeitos da nova Lei de Zoneamento, que entrou em vigor em fevereiro de 2005 e reduziu o chamado coeficiente de aproveitamento. Esse índice estabelece o potencial construtivo de determinado terreno, uma vez que é calculado a partir da relação entre a área bruta total e a área bruta construída do empreendimento. Segundo incorporadores, a redução no índice obriga as empresas a construírem menos unidades por projeto e provoca, como conseqüência, a elevação dos preços de venda dos imóveis lançados. Além disso, a discussão em torno da entrada das garagens subterrâneas na área computável de novas edificações, que somente foi solucionada em final de setembro (com a retirada das garagens do cálculo), praticamente paralisou o lançamento de novos empreendimentos na capital paulista. Nos 10 meses de discussão, contam incorporadores, não houve aprovação de novos projetos de incorporação na cidade. Para compensar o atraso, muitos empreendimentos foram postergados e deverão sair do papel com valor de venda superior, uma vez que as condições do mercado são outras. O aumento de preços, contudo, não deve ser generalizado e encontrará como obstáculos a baixa renda média do brasileiro e, portanto, sua limitada capacidade de endividamento. No portfólio da Rossi Residencial, o imbróglio referente à legislação municipal refletiu-se na redução em 23% do valor lançado (VGV) no ano, para R$ 395,5 milhões considerando-se a participação dos sócios. Conforme a companhia, cuja participação nos lançamentos totalizou R$ 304 milhões, os demais projetos para a capital paulista que não foram colocados em 2005 serão lançados neste ano. A Cyrela Brazil Realty também apurou retração no valor lançado, sobretudo durante o primeiro semestre, puxada justamente pelo mercado paulistano. Já no terceiro trimestre, a companhia colocou R$ 504 milhões em novos projetos em São Paulo e no Rio de Janeiro, equivalente a crescimento de 160,4% sobre o valor lançado no segundo trimestre. A expectativa era a manutenção do ritmo de crescimento nos três meses seguintes, o que deve vir espelhado no balanço anual da Cyrela, cuja data de publicação é 29 de março. Do lado do crédito, as boas notícias continuam vindo tanto do governo quanto dos bancos privados. Para este ano, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) projeta que o direcionamento obrigatório de recursos da caderneta para o financiamento habitacional alcançará R$ 9,8 bilhões caso o saldo da poupança evolua, em média, 0,35% ao mês. O governo, que adotou premissas ainda mais conservadoras que as da Abecip, calcula em R$ 6,7 bilhões o direcionamento deste ano. Seja qual for o valor, é fato que há maior disposição dos bancos em financiar o setor imobiliário e que essa tendência se refletirá nas condições de financiamento, e conseqüentemente, na demanda por recursos e por imóveis.

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