Com um português quase sem sotaque, o americano Nick Kittredge é hoje um dos executivos mais importantes da Prologis, a maior empresa do mundo em desenvolvimento e administração de condomínios logísticos. Ele responde ao comando global da companhia de um escritório localizado na Vila Olímpia, onde trabalha com um grupo de 60 brasileiros, todos funcionários da CCP - empresa da Cyrela com a qual a Prologis firmou uma parceria para entrar no mercado brasileiro. Ao lado da China, o País é hoje o lugar do mundo onde essa gigante dos condomínios logísticos mais tem projetos em desenvolvimento.
"Por causa da crise, nossos principais mercados estão completamente parados", disse Kittredge. "Quase 40% de tudo o que está sendo feito pela Prologis no momento está em território brasileiro." Novata em um mercado nascente, sem dados seguros e muito pulverizado, a empresa confia seu crescimento à carência do País nas áreas de logística e infraestrutura. São Paulo é o Estado que serve de parâmetro para os projetos da companhia. Segundo a consultoria Cushman & Wakefield, dos 13 milhões de metros quadrados de galpões nas cidades paulistas, apenas 4,5 milhões estão em condomínios logísticos - empreendimentos de alto padrão, que estão entre as especialidades da Prologis. São galpões com pé direito alto, sala de segurança blindada, estacionamento, restaurante e espaço para escritório.
Aquisição. Embora seja uma veterana lá fora, a Prologis só chegou aqui em 2010, depois de se unir à rival AMB, dona do segundo maior portfólio de galpões do mundo. Sua principal concorrente estava no Brasil desde 2008, quando se associou à Cyrela Commercial Properties (CCP). Na época, a AMB queria um parceiro local, para pular as etapas preliminares de estudo do mercado, de terrenos e de clientes.
Já a Cyrela, de Elie Horn, fazia planos de partir para um negócio mais complexo, que ia além da aquisição de galpões, e incluía o desenvolvimento do zero de seus próprios projetos. Ao se encontrarem no Brasil, o dono da CCP e o CEO da AMB, Hamid R. Moghadam, logo perceberam que uma operação conjunta encurtaria o caminho de ambos rumo ao mercado logístico. Foi o que fizeram.
Em 2010, em função dos estragos causados pela crise financeira mundial, AMB e Prologis anunciaram uma fusão histórica, que criou uma empresa líder absoluta no segmento, com mais de 60 milhões de metros quadrados de galpões pelo mundo, que valem US$ 48 bilhões.
O Brasil ainda é uma gota no portfólio da companhia. Juntas, CCP e Prologis administram 40 mil metros quadrados em condomínios. Os planos de expansão são ousados. "Temos 700 mil metros quadrados de terrenos para desenvolver novos projetos", garante Roberto Perroni, presidente da CCP. Com meta de desembolsar US$ 300 milhões para desenvolver galpões logísticos, as duas empresas pretendem construir 200 mil metros quadrados por ano daqui para frente.
Nesse ritmo, a CCP prevê uma mudança substancial em suas fontes de receita. Hoje, 65% vêm de edifícios de escritórios de alto padrão, chamados triple A; 26% vêm de shopping centers e apenas 7% de galpões. A ideia é que a participação do segmento de logística triplique para 20% em três anos, tomando espaço principalmente dos prédios de escritórios - empreendimentos cada vez mais difíceis de desenvolver por conta da disparada nos preços dos terrenos.
Com a atenção da Prologis voltada para o Brasil, o mercado por aqui deve chacoalhar, dizem analistas do setor. "É um segmento ainda muito amador e pulverizado", diz Marcos Montandon, da consultoria CB Richard Ellis. "Eles vão forçar uma profissionalização."
A Prologis está habituada ao risco. Quase todos os seus empreendimentos são especulativos - ou seja, são desenvolvidos antes de serem levados ao mercado e comercializados. Os concorrentes brasileiros costumam trabalhar no esquema built to suit, em que os galpões são feitos por encomenda. "Fazemos tudo independentemente de ter o ocupante final", diz Kittredge. "No Brasil, a demanda é tanta que conseguimos locar tudo antes da construção."
O bom desempenho do mercado brasileiro tem feito o País virar destino frequente de executivos globais da Prologis. A cobrança sobre Kittredge também aumentou. Aos poucos, o executivo está se acostumando a ser o centro das atenções.
