Enquanto os shoppings e as lajes corporativas viram seus espaços vagos para locação aumentar por causa do isolamento social e do home office, os galpões em condomínios logísticos de alto padrão estão em situação oposta. Mesmo com a entrega recorde de 2,2 milhões de metros quadrados (m²) de novas áreas no ano passado, a disponibilidade de galpões de alto padrão no País continua restrita. Em Estados do Norte, do Nordeste e do Sul faltam galpões para alugar.
O aperto provocado pela explosão do e-commerce fez com que 2021 se encerrasse com a menor taxa média de galpões vazios no País em sete anos, de 10,19%, aponta o levantamento da SiiLA, empresa especializada em pesquisa de mercado. Em Sergipe e Paraíba, a vacância é zero. No Ceará e no Espírito Santo, não chega a 1%. No Amazonas, no Pará, em Goiás e em Santa Catarina está abaixo de 4%.
Até o Estado de São Paulo, que concentra a maior parte dos novos empreendimentos, tem problemas de oferta. A vacância média de São Paulo, de 12,31%, um pouco acima da média nacional, é ainda muito baixa e a menor em sete anos. E em municípios mais cobiçados, como Cajamar e Barueri, essa taxa oscila entre 6% e 7%.
“O avanço do e-commerce que houve com a pandemia aumentou a procura por galpões em regiões mais distantes do País, onde a oferta de ativos de melhor qualidade é menor”, afirma Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA e responsável pela pesquisa. Isso levou a uma redução mais rápida da disponibilidade de galpões vazios nessas localidades. A maior demanda já começa a ter impacto em preços em algumas regiões, principalmente em áreas mais nobres num raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo. O aumento acumulado em dois anos chega a 35%.
Empreendimentos de melhor qualidade são aqueles que seguem uma série de especificações, como pé direito acima de 8 metros, piso nivelado a laser e que suporta mais de 5 toneladas de carga, e outros quesitos que dão maior eficiência na armazenagem, no embarque e desembarque das mercadorias. Esse tipo de galpão é procurado especialmente pelos grandes grupos de e-commerce que têm como ponto crucial ser ágil nas entregas de produtos vendidos online.
A escassez foi sentida pelo Mercado Livre, por exemplo, a maior companhia de comércio online do País. Nos últimos 24 meses, foi a empresa que mais alugou galpões, 646,8 mil m², aponta o levantamento.
Desde 2020, a companhia trabalha com galpões construídos sob encomenda (“built to suit”, BTS, no jargão do mercado). “Precisamos migrar algumas expansões para o BTS, e os últimos galpões foram só BTS”, diz Luiz Vergueiro, diretor de Operações do Mercado Livre Brasil.
O executivo ressalta que, quando falta galpão, a entrega passa ser feita de uma região mais distante e, portanto, o cliente acaba não recebendo a compra no mesmo dia. “E reduzir o tempo de entrega aumenta o potencial da venda”, diz.
A empresa não revela quantos projetos de galpões sob encomenda estão em andamento. Mas vai inaugurar este ano um galpão feito a pedido, de 80 mil m², em Betim (MG). O objetivo é que as vendas na Grande Belo Horizonte sejam entregues no mesmo dia da compra. Hoje as mercadorias para a região chegam no dia seguinte.
A Americanas é outra gigante do e-commerce que fez parceria para construção de um galpão logístico no Pará, onde a vacância fechou o ano em 3,16%. A companhia informa que registra no Estado uma venda muito forte, tanto no online quanto nas lojas físicas. Nos Estados do Norte e Nordeste, a empresa tem seis centros de distribuição, dos quais dois no Pará, em Ananindeua (PA) e Benevides (PA). O terceiro centro de distribuição no Pará, num galpão de 60 mil m², também em Benevides, começa a funcionar neste semestre. Com isso, a empresa vai poder colocar as vendas no destino em menos de 24 horas.
Sergio Fisher, CEO da LOG, uma das maiores desenvolvedoras de galpões logísticos, conta que a empresa não tinha intenção de investir no Pará até ser procurada por quatro clientes que queriam áreas em Belém (PA). “Não tínhamos capacidade para entregar imediatamente, mas fomos estudar o mercado.” Neste semestre, a empresa conclui o primeiro projeto de condomínio já 100% locado e avalia um segundo, porque há outros clientes à procura de mais espaço na região. Esse movimento se repete em outras localidades, como Goiânia (GO), onde a empresa vai entregar um segundo condomínio; em Contagem (MG), o quarto; e em Fortaleza (CE), o terceiro.
Crescimento
Com presença nacional e 63% dos clientes vinculados direta ou indiretamente ao comércio eletrônico, a LOG teve em 2021 o melhor desempenho no País desde o início da operação em 2008. A empresa fechou o ano com vacância de 3,11% e 83% dos ativos que serão concluídos neste ano estão pré-locados. “Não teríamos crescimento tão robusto, não fosse o e-commerce”, diz.
Após dois anos seguidos de recordes de entregas, a companhia ampliou em 50% o plano traçado no final de 2019 para até 2024. Agora planeja entregar 1,5 mil m² de galpões. Outro destaque de 2021 foi o fechamento de cinco contratos de construção de galpões sob encomenda, a maioria para comércio online. “Dois anos atrás a gente não tinha contratos de BTS”, diz o CEO.
Mauro Dias, presidente da GLP, gestora global de investimentos em logística, que tem cerca de 70% dos 3,4 milhões m² construídos em São Paulo, sentiu aumento da demanda dos clientes por galpões fora do Estado, por conta do e-commerce.
No ano passado, a companhia entregou 404 mil m² de galpões, marca recorde desde que começou a operar no Brasil em 2012. Dois terços das novas áreas chegaram ao mercado já locadas, por causa da forte demanda do e-commerce. “Foi uma boa surpresa, porque a expectativa é geralmente alugar em até 18 meses depois do empreendimento pronto”, diz. Neste ano e no próximo, a meta é entregar 700 mil m² de galpões, basicamente em São Paulo e no Rio de Janeiro.
