Empresas migram para novos imóveis

De olho na superoferta, que baixou preço, companhias buscam escritórios mais eficientes

Márcia De Chiara, O Estado de S. Paulo

17 de abril de 2015 | 05h00

A grande oferta hoje de escritórios novos de alto padrão, que foram projetados cinco anos atrás quando a economia estava a todo vapor e que atualmente estão sendo entregues ao mercado, está facilitando um movimento de migração. Grandes empresas estão trocando escritórios mais antigos por imóveis novos e mais eficientes e pagando um aluguel equivalente ou até menor em relação ao da locação anterior.

Cerca de 65% das principais transações de locações de lajes corporativas que ocorreram no primeiro trimestre do ano na cidade de São Paulo foram de empresas que saíram de imóveis de menor qualidade para os escritórios top de linha por um custo mais baixo ou similar, indicam as estatísticas da CB Richard Ellis (CBRE), uma das gigantes do setor de locação corporativa, que acompanha o mercado desde 1979.

“Estou otimista porque hoje as empresas enxergam no mercado uma oportunidade que há dois ou três anos elas não viam”, afirma o vice-presidente da CBRE, Adriano Sartori. Ele explica que a absorção bruta, indicador que mede a movimentação do mercado, é intensa. No primeiro trimestre deste ano, 200 mil metros quadrados (m²) de escritórios foram absorvidos no período, um volume 12% maior do que no quarto trimestre de 2014.

“Hoje há uma sobreoferta de lajes corporativas em áreas nobres e isso está fazendo com que as empresas repensem as instalações e mudem de escritório. Muitos empreendimentos que estão sendo entregues agora foram absorvidos por conta disso”, afirma Raquel Miralles, gerente-geral de Locações para São Paulo da Cushman & Wakefield, outra gigante do setor de locação comercial.

Ajuste. Na prática, esse movimento reflete um momento de ajuste do mercado, com a taxa de imóveis vagos (vacância) em alta e preços de locação em queda por causa do enfraquecimento da economia. 

Os indicadores do setor de lajes corporativas variam de acordo com os critérios de apuração de cada empresa, mas todos apontam para a mesma direção. De acordo com a Cushman Wakefield, a taxa de vacância na cidade de São Paulo, que estava em 15,3% no terceiro trimestre de 2014, fechou ano em 20,2% e atingiu 24% no primeiro trimestre deste ano. 

Segundo a CBRE, a vacância em São Paulo, Rio e Porto Alegre subiu para 13,8% no primeiro trimestre, ante uma média 11% em 2014. No passado, em períodos críticos, a vacância oscilou entre 15% e 17%. Em 2011, quando a economia estava aquecida, a vacância era baixíssima, estava em 3%.

Para o presidente da CBRE, Walter Luiz Monteiro Cardoso, a taxa de vacância dos escritórios de alto padrão hoje ainda não atingiu o pico e pode subir mais nos próximos meses. Ele argumenta que há 500 mil m² de lajes corporativas novas que serão entregues ao mercado da cidade de São Paulo este ano.

Só para se ter uma ideia do volume, entre 2012 e 2014 foram entregues 400 mil m² por ano e nos dez anos anteriores a média anual tinha sido de 170 mil m². “A tendência deste ano é de uma oferta recorde”, afirma Sartori.

Esse grande volume de oferta deve provocar estragos na taxa de vacância e também nos preços. No primeiro trimestre deste a ano, houve redução no preço pedido de locação em São Paulo em relação ao trimestre anterior, mas aumentou no Rio de Janeiro, segundo a presidente para a América Latina da Cushman & Wakefield, Celina Antunes.

Ela explica que os preços no Rio contrariaram a conjuntura porque foram lançados poucos empreendimentos de melhor qualidade. Em termos anuais, no entanto, os preços fechados das novas locações já caíram 11% em São Paulo e 8% no Rio de Janeiro. 

“A tendência de preço pedido e de preço fechado é de baixa”, prevê a executiva. Na análise de Raquel Miralles, gerente-geral de Locações da empresa para São Paulo, o impacto maior da queda de preços deve ser mais intenso em imóveis mais antigos.

Carência. Além da retração nos preços e do aumento da taxa de vacância, outro efeito da grande oferta de lajes comerciais no mercado são as condições mais favoráveis concedidas pelos proprietários aos inquilinos. “Hoje os proprietários estão concedendo maiores prazos de carência para começar a pagar o aluguel”, diz Sartori, da CBRE. Ele conta que, no passado, o prazo de carência era de um a dois meses, e hoje oscila entre quatro e seis meses. “Se o imóvel for grande, a carência pode superar seis meses”, conta o executivo.

Sartori diz que os donos desses imóveis disponíveis para locação são pessoas físicas ou fundos de investimentos que vivem dessa renda e têm uma visão de longo prazo. Eles querem que as empresas grandes fiquem por longo período no imóvel, por isso oferecem condições mais favoráveis de negociação. Eles entendem que o momento atual trata-se de um fase de um ciclo e que hoje o poder de barganha está nas mãos do locatário.

Oferta. 500 mil metros quadrados é quanto será entregue de lajes corporativas na cidade São Paulo este ano, um volume recorde, projetado 5 anos atrás, quando a economia estava aquecida.

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