Projetos urbanísticos de Londres e Nova York, apresentados durante o Summit Imobiliário 2015, na terça-feira, podem servir de inspiração a grandes cidades brasileiras, como São Paulo.
Peter Freeman, fundador da gestora de empreendimentos imobiliários Argent, foi responsável pelo processo de revitalização da região de King’s Cross, na área central de Londres. Ele afirmou que, em projetos desse gênero, é necessário haver área suficiente para grandes massas, recomendou que os elaboradores do projeto sejam realistas quanto à demanda e aos preços e defendeu o uso misto dos espaços. “É preciso valorizar as áreas comuns, com praças, bancos e fontes, e o capital precisa ser paciente”, pontuou.
Freeman define “capital paciente” como aquele que espera retornos não “muito grandes”, aceitando remuneração de cerca de 8%, por exemplo. Além disso, não deve contar com “reavaliações diárias”, por entender que esses projetos têm objetivos de longo prazo.
Em sua palestra, Freeman defendeu a necessidade de se pensar em lugares públicos, como áreas para as pessoas se divertirem e não apenas para escritórios, casas e “dinheiro”. “É possível fazer esquema rentável com maior uso social”, afirmou.
Traçando as similaridades entre Londres e São Paulo, Freeman disse que ambas as cidades são muito grandes e têm aspectos arquitetônicos históricos. “Não tenho certeza como é por aqui, mas a área central de Londres havia se tornado local de prostituição e uso drogas e acabou abandonada”, detalhou. Esse processo dificultava atração de investimentos para a área.
A revitalização de King's Cross levou seis anos para ser planejada e passou três anos em processo de desapropriação da área. A construção já ocorre há seis anos e deve ser finalizado em 2021.
O urbanista Alexandros Washburns, que foi chefe de Design Urbano da Cidade de Nova York de 2007 a 2012, defendeu parcerias entre poder público e capital privado para viabilizar grandes obras de infraestrutura. Ele citou exemplos de projetos de Nova York que ajudaram a revitalizar o espaço público.
Desde o desenho do Central Park, na ilha de Manhattan, projetado como parque e reservatório de água, à criação do High Lane Park, investimentos privados viabilizaram obras de interesse público.
A ideia de adensamento, com a construção de grandes prédios de escritórios para viabilizar empreendimentos, é apontada por Washburns como a forma de financiar projetos de redesenho urbanístico.
Em Hudson Yards, disse o urbanista, as empreiteiras responsáveis pelos arranha-céus comerciais se comprometem a construir estruturas públicas no entorno, como áreas verdes e parques nas margens do rio Hudson. Nesse modelo, as companhias que assumirem os empreendimentos também ficam responsáveis por obras de infraestrutura para segurança hídrica, por exemplo.
Nesse arranjo, o poder público entra com a função de apresentar projetos que atraiam investimentos. “O governo não tem dinheiro para construir tudo sozinho”, destacou.
Marginal. Para mostrar que o conceito é aplicável à realidade brasileira, o urbanista ilustrou seu argumento com um projeto hipotético que contaria com a construção de grandes edifícios na marginal do rio Pinheiros.
Ajustando diversas variáveis em um software, mostrou que os empreendimentos viabilizariam a construção de uma represa para aliviar a crise hídrica e contariam com áreas verdes no entorno.
A lógica é que, para uma obra de infraestrutura maior ou de espaços de lazer mais amplos, seriam necessários prédios mais altos, com maior adensamento, para viabilizar o investimento privado.
Um grande exemplo de planejamento urbano, apresentado no evento, foi Songdo, o maior empreendimento sustentável do mundo, que fica na Coreia do Sul, a 65 quilômetros da capital Seul. Com US$ 35 bilhões de investimento, a cidade está sendo construída sobre uma ilha artificial, numa área de seis quilômetros quadrados à beira do Mar Amarelo.
Apresentado por Soleiman Dias, diretor da Chadwick International, o projeto prevê a construção de 80 mil apartamentos e 46 milhões de metros de escritórios. A cidade vai contar com um sistema inteligente de tráfego, conexão sem fio à internet, 40% de áreas verdes e programas de reciclagem e de uso consciente de água e energia.
Lançado há mais de uma década, o projeto de Songdo é a concretização de um sonho sul-coreano. “A Coreia foi o primeiro país do mundo que, de depender de doações, passou a doar”, disse o diretor da Chadwick Internacional. “Precisamos sonhar mais.”
Na Coreia do Sul. US$ 35 bi foram investidos na cidade de Songdo, na Coreia do Sul, considerada o maior emprendimento sustentável do mundo. A cidade foi construída numa área de 6 quilômetros quadrados
