Tiago Queiroz/Estadão - 21/8/2014
Com cenário desafiador dos próximos meses, construtoras deverão ser mais cautelosas com relação aos lançamentos. Tiago Queiroz/Estadão - 21/8/2014

Home office e pandemia freiam construção de prédios corporativos

Aumento da taxa de vacância e expansão do trabalho híbrido reduzem apetite por novos projetos em São Paulo

Circe Bonatelli e André Jankavski, O Estado de S.Paulo

30 de janeiro de 2022 | 05h00

O segmento de construção voltado para prédios corporativos está com o pé no freio – e se trata de um cenário que deve continuar assim nos próximos anos. A pandemia, claro, teve uma grande influência nisso: com o crescimento do home office e do trabalho híbrido, que viraram praticamente uma obrigação para as empresas continuarem operando nos últimos anos, muitas companhias perceberam que não era mais necessário manter tanto espaço reservado para as suas sedes e partiram para a devolução de parte dos imóveis. Esse fator foi preponderante para a taxa de vacância das cidades dispararem nesse período.

Em São Paulo, a situação é delicada. Após quase dois anos desde o início da pandemia, o setor imobiliário registrou uma área total de 663 mil metros quadrados devolvida por empresas, segundo levantamento feito pela consultoria Newmark a pedido do Estadão/Broadcast. Com isso, o total da área de vacância na cidade de São Paulo subiu para 25%, 8 pontos porcentuais acima do registrado no primeiro trimestre de 2020, de acordo com a consultoria JLL.

Porém, o cenário também fica complicado quando se analisa o volume de prédios corporativos entregues nos últimos anos – e a expectativa para os próximos anos. Em 2020 e 2021, foram entregues 16 prédios, que totalizam uma área de 409 mil metros quadrados. Como comparação, somente em 2018, foram entregues também 16 edifícios. Para os próximos anos, a situação não deve melhorar.

“Há oito prédios para ser entregues em 2022 com uma metragem baixa. E isso acontece porque há bastante estoque a ser absorvido”, diz Yara Matsuyama, diretora de locações de escritórios da JLL. A partir de 2023, o pé no freio das construções e entregas fica mais evidente: em 2023, são esperadas cinco entregas e, no ano seguinte, apenas uma. 

Existia a expectativa do mercado de que neste ano as coisas seriam diferentes, mas a variante Ômicron fez os casos de covid-19 explodirem e alcançarem os maiores valores de toda a pandemia. Isso fez com que diversas companhias atrasassem o retorno presencial. “Ninguém imaginava que fosse chegar a esse nível (de desocupação). É muita coisa”, afirma Mariana Hanania, diretora de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark.

Devoluções

Seja por economia, seja por um ajuste aos novos tempos de trabalho híbrido, diversas empresas decidiram devolver os seus escritórios nos últimos dois anos. De acordo com um estudo realizado pela consultoria Newmark com 218 empresas, essas companhias reduziram, em média, 35% do tamanho de suas sedes. 

Só em 2021, os escritórios devolvidos somaram 390 mil m², o maior nível já registrado, superando até mesmo os 273 mil m² de 2020, quando a crise sanitária começou. 

Logo, a lista das companhias é grande. Segundo fontes de mercado, o campeão de entregas desde o começo da pandemia foi o Itaú Unibanco, com aproximadamente 60 mil m² cortados em vários endereços na capital paulista, como os prédios ITM Centro Empresarial (Vila Leopoldina), WTorre Nações Unidas (Pinheiros) e os Centros Administrativos Brigadeiro (Bela Vista) e WTorre (Pinheiros). 

No entendimento do banco, essas unidades estavam situadas em prédios muito grandes, com espaço de sobra. Ao todo 5,5 mil funcionários foram realocados para outras unidades.

A Unilever está entregando neste mês quatro andares no prédio WT Morumbi (Chácara Santo Antônio), ou 6,3 mil m², praticamente metade do espaço ocupado no imóvel. A redução sinaliza a opção pelo home office e a falta de perspectivas claras para reocupação plena do local.

A Novonor (novo nome da Odebrecht) saiu do prédio Pinheiro One (Butantã), sua antiga sede de 35 mil m², para o complexo Parque da Cidade (Chácara Santo Antônio), em um escritório de 12 mil m². Nesse caso, pesaram a crise financeira detonada pela Lava Jato e o processo de recuperação judicial. Procuradas, as empresas não comentaram os cortes.

Tecnologia

E os números negativos do setor só não foram piores porque empresas de tecnologia cresceram no período de pandemia e precisaram procurar novos espaços. Um exemplo disso é a CashMe, braço de crédito imobiliário da Cyrela. A fintech dobrou o tamanho da sede (de 600 m² para 1,2 mil m²), mas em ritmo bem inferior à expansão da equipe, que saltou de 85 para 340 funcionários.

O modelo híbrido será lei dentro da empresa. A CashMe decidiu que metade do contingente ficará em home office enquanto a outra metade deverá ir à sede duas vezes por semana, a partir de março. “O intuito da nova área é não ter posição fixa de estações de trabalho, mas espaços abertos e salas de reuniões”, conta o cofundador da CashMe, Juliano Bello. “Queremos que os espaços sirvam para troca de cultura e interação. Faz falta aquela conversa de cinco minutos no café.” 

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Incorporadoras apostam em prédios híbridos e com espaços abertos

A cidade de São Paulo sofre com a falta de espaços para novas construções, especialmente nas regiões com mais procura, como a da Avenida Faria Lima, o que atrapalha a chegada de novos empreendimentos

André Jankavski, O Estado de S.Paulo

30 de janeiro de 2022 | 05h00

As incorporadoras estão trabalhando para buscar oportunidades. A cidade de São Paulo sofre com a falta de espaços para novas construções, especialmente nas regiões com mais procura, como a da Avenida Faria Lima. Como comparação, a taxa de vacância na Faria Lima é de 14%, 11 pontos porcentuais abaixo da média paulistana.

Porém, uma região que ainda tem áreas a ser exploradas é a da Berrini, que tem quase 30% dos imóveis vagos. Logo, isso pode ser um problema para a retomada da exploração de novos edifícios. Segundo Yara Matsuyama, diretora de locações de escritórios da JLL, a taxa de equilíbrio, que representaria um estímulo a construções, é de 15%. 

Na construtora Tecnisa, a ordem é focar ainda mais no residencial. A empresa até tem planos para construir novos prédios corporativos, especialmente se encontrar boas oportunidades de terrenos, mas, para Alexandre Mangabeira, diretor executivo de incorporação, ainda há um movimento nebuloso sobre o retorno das pessoas ao escritório no pós-pandemia. 

Por isso, a empresa está apostando mais em edifício híbridos, em que a maioria dos andares contempla apartamentos residenciais, porém há alguns reservados para espaços de coworking, que a empresa pretende arrendar. 

Já a Tishman Speyer, companhia que investe em empreendimentos no Brasil e no mundo, está de olho em ativos que contemplem esse novo momento dos escritórios, como prédios com mais espaços abertos. Segundo Daniel Cherman, diretor-geral da empresa no País, a ideia foi buscar oportunidades para a renovação de prédios (“retrofit”). Uma investida da empresa foi na aquisição da antiga sede da Serasa Experian, na Avenida Indianópolis.

Para o futuro, a empresa não nega a intenção de participar de novas construções, mas sempre está de olho na pandemia e na taxa de vacância. “A tomada da decisão precisa ser rápida para os prédios serem entregues em até cinco anos, quando acredito que a demanda estará maior do que a oferta”, diz Cherman.

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