O início de recuperação da economia e o vácuo deixado por grandes empresas atingidas pela crise abriram caminho para incorporadoras de médio porte na cidade de São Paulo. Nomes como Vitacon, You e Setin, que trabalham com imóveis de médio e alto padrões e têm planos agressivos de expansão, deram nova cara à concorrência no setor.
A Vitacon, do empresário Alexandre Frankel, pretende lançar empreendimentos imobiliários com valor geral de vendas (VGV) estimado em R$ 2,3 bilhões em 2019, 87% a mais do que no ano passado. Se confirmado, esse volume será equivalente à metade do realizado no último ano pela Cyrela, líder nacional em residenciais de alto padrão. “Estamos em um momento muito especial”, afirma Frankel. “Em vez da tempestade, temos agora o céu perfeito”, Ele cita, como fatores que influenciam essa perspectiva, inflação e juros em patamares moderados e aumento na confiança do consumidor.
Lava Jato
Outro fator favorável, segundo ele, é a concorrência menor, já que pelo menos sete grandes empresas saíram de cena devido a problemas financeiros. Alavancadas antes da crise, entraram em recuperação judicial, estão endividadas ou têm controladores em dificuldades por conta do envolvimento na Operação Lava Jato. “O mercado está muito menos concorrido”, diz Frankel.
Outra incorporadora que está ganhando corpo é a You, do empresário Abrão Muszkat, ex-sócio da Even. Para este ano, a projeção é de lançar empreendimentos com VGV estimado entre R$ 800 milhões e R$ 900 milhões, quase o dobro do ano passado, quando chegaram a R$ 500 milhões. O principal projeto são duas torres em Pinheiros, reunindo apartamentos residenciais, quartos de hotel, consultórios e clínica médica.
Para sustentar o crescimento, a You receberá uma injeção de R$ 100 milhões este ano e prepara sua abertura de capital para 2021. Além disso, Muszkat acaba de vender 30% de participação na incorporadora para o fundo Insight, do empresário do setor de tecnologia Alberto Leite. O sócio ajudará a You a ser uma companhia mais digital.
A Setin também está ganhando tração, com empreendimentos que devem somar R$ 650 milhões em valor geral de vendas em 2019, ante R$ 500 milhões em 2018. “Quero chegar a R$ 1 bilhão no ano que vem”, diz o dono, Antônio Setin.
A Setin firmou parceria com a incorporadora amazonense Capital para criação de uma nova empresa em São Paulo, chamada Mundo Apto. O foco será o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), segmento imobiliário que mais cresceu nos últimos anos, chegando a representar dois terços dos lançamentos e das vendas no País. A meta para 2019 é de lançar cinco projetos, começando em maio.
A criação da Mundo Apto acirrará ainda mais a concorrência no MCMV, que já atraiu pesos pesados como Cyrela, Eztec e RNI. Desde o ano passado, essas companhias passaram a desenvolver projetos dentro do programa habitacional, atraídas pelos financiamentos do FGTS com juros menores do que no restante do mercado.
Impacto
O crescimento das construtoras menores também está relacionado à inflexão no setor residencial de médio e alto padrão. Os lançamentos e as vendas neste mercado devem crescer na ordem de 20% a 30% no País em 2019 frente a 2018, de acordo com projeção da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Durante a crise, o setor foi muito impactado pelos distratos e pelos juros altos dos financiamentos. Entretanto, desde o ano passado, os negócios têm voltado a esquentar graças à estabilização da economia e da política, aumentando a confiança de empresários e consumidores para fechar negócios. “Estamos muito animados com o mercado”, diz José Carlos Martins, presidente da CBIC.
Enrico Trotta, analista de construção civil do Itaú BBA, afirma que os juros dos financiamentos para residenciais de médio e alto padrões caíram para cerca de 9% ao ano, porque os bancos estão mais agressivos e planejam continuar crescendo nessa área. Ele também diz que o estoque de imóveis disponíveis para venda está abaixo da média histórica, o que abre espaço para o início de novos projetos, apesar do alto desemprego.
Perfis
You - A You, Inc faz parte da nova geração de incorporadoras paulistanas. Foi criada em 2009, pelo empresário Abrão Muszkat, de 70 anos, ex-sócio da Even. Desde seu nascimento, a empresa manteve o foco em residenciais de médio e alto padrão, com dimensões em torno de 30 m² a 70 m², na faixa em torno de R$ 300 mil a R$ 750 mil, espalhados principais pelas zonas sul e oeste. Em dez anos de atuação, alcançou a marca de 52 edifícios lançados e 38 já entregues, chegando ao faturamento de R$ 400 milhões no ano passado. A You teve como sócia até 2018 a gestora norte-americana Paladin Realty Partners. Após sua saída, fechou novo investimento com a Insight, do empresário de tecnologia Alberto Leite. Os planos da incorporadora são de realizar uma oferta pública inicial de ações (IPO, na sigla em inglês) até 2021.
Vitacon - Fundada em 2009 pelo empresário Alexandre Frankel, hoje com 41 anos, a Vitacon é uma incorporadora jovem, mas que ganhou relevância no mercado imobiliário paulistano. Em uma década, a empresa acumulou 61 projetos lançados e 52 já entregues. Em 2018, as vendas brutas totalizaram R$ 1 bilhão, número digno de poucas companhias do setor. A Vitacon ficou famosa pelos apartamentos ultracompactos, com plantas que chegaram a improváveis 14 m² e 10 m² em alguns de seus projetos, levando a preços relativamente menores e mais acessíveis aos consumidores. Recentemente, o portfólio da companhia também passou a incluir empreendimentos residenciais construídos para locação por meio de uma plataforma online própria, sem burocracia, em moldes semelhantes aos do Airbnb.
Setin - Uma das empresas com mais quilometragem no mercado imobiliário de São Paulo, a Setin, começou construindo moradias populares em 1979, passou para o médio e alto padrão nos anos 80, estreou no desenvolvimento de hotéis na década de 90 e foi uma dos primeiras a lançar projetos de condomínios clubes nos anos 2000. Em toda a vida da empresa, foram lançados 103 edifícios, totalizando 20 mil apartamentos, salas comerciais e quartos de hotel. A incorporadora pertence ao arquiteto Antônio Setin, 63 anos, mas chegou a ser comprada, em 2007, pela Klabin Segall, dos irmãos Sérgio e Oscar Segall. O negócio, entretanto, acumulou dívidas e foi revendido para investidores espanhóis em 2009. Setin ficou com parte dos ativos e “refundou” a empresa, que iniciou trajetória de crescimento a partir de então.
