O longo caminho entre um terreno e o próximo imóvel

A cada meia hora um apartamento novo é vendido na cidade de São Paulo, em média. No primeiro quadrimestre deste ano, foram comercializados 6.584 unidades na capital. Todos seguiram, de uma forma ou de outra, o mesmo ritual: da escolha do terreno pela incorporadora à entrega das chaves ao morador, o percurso a ser cumprido pela empresa é composto por muita análise de dados, idas e vindas de plantas e pitacos de todo o lado.

"Não existe ‘banco de plantas’. Cada empresa tem um estilo característico, com um grupo de arquitetos que sabe do que a empresa gosta", diz João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

Na Gafisa, por exemplo, o projeto nasce no planejamento estratégico da companhia, que mira sempre cinco anos à frente.

"A partir de estudos de mercado são definidas áreas prioritárias para prospecção de terrenos", indica Luiz Carlos Siciliano, diretor de marketing da incorporadora, que lançou, há uma semana, a ideia de um prédio colaborativo, onde os internautas definem o que entra no empreendimento.

Com o terreno na mão, são as pesquisas que entram em campo para definir o perfil do novo morador. Geralmente, há levantamentos in loco para entender quais são necessidades de quem mora - ou quer morar - ali. "Essas pesquisas são feitas intuitivamente pelas pequenas incorporadoras ou estruturalmente pelas grandes", explica Crestana.

Delas nascem também tendências. Antigamente, todo apartamento tinha um bar no canto da sala, lembra? Era uma necessidade. Hoje, quase todo lançamento vem com terraço e churrasqueira. Para identificar o desejo que o cliente mal sabe que tem, é feito investimento em inovação. Na Even, cada terreno recebe ideias sugeridas em uma reunião entre os funcionários. "É preciso se diferenciar pelo produto", diz o diretor Ricardo Grimone.

Mas o que faz com que um imóvel tenha três dormitórios pequenos e não dois grandes ou ganhe uma varanda gourmet ao invés de uma ampla cozinha? Essas questões foram levadas às incorporadoras, que contam, a seguir, o que está em jogo na hora de determinar o próximo imóvel em que você vai morar.