Juca Varella
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Odebrecht estuda venda de R$ 1,5 bi em imóveis

Incorporadora do grupo analisa medida para reduzir endividamento; negociações envolvem imóveis residenciais e comerciais em SP e no RJ

Circe Bonatelli, O Estado de S.Paulo

01 Julho 2016 | 22h11

A Odebrecht Realizações Imobiliárias (OR), incorporadora do Grupo Odebrecht, está estudando a venda de diversos ativos para reduzir o seu endividamento, segundo informaram quatro fontes do mercado ao Broadcast, serviço de informações da Agência Estado. Além dos problemas enfrentados pelo seu controlador, a companhia também atravessa um cenário de recessão do mercado imobiliário.

Segundo as fontes, as negociações envolvem imóveis residenciais e comerciais em diversas praças, mas situados principalmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, regiões com estoques elevados. Entre os ativos que podem entrar nos pacotes de vendas no atacado estão terrenos, projetos já licenciados e prontos para lançamento, além de prédios com obras concluídas. O valor geral de vendas (VGV) desses imóveis é estimado em aproximadamente R$ 1,5 bilhão.

De acordo com as fontes, as sondagens ocorreram nos últimos meses por parte de fundos e gestores de private equity. No entanto, ainda não houve entendimento entre as partes. Os investidores consideram os valores pedidos pela Odebrecht Realizações Imobiliárias muito altos frente ao momento de baixa do mercado e às incertezas sobre a recuperação do setor. A avaliação é que a OR aceitou no passado pagar caro por terrenos em bairros nobres e em áreas muito disputadas. O problema é que a economia brasileira entrou em crise, arrastando para o buraco as vendas de imóveis. Mesmo que a incorporadora ofereça descontos em seus ativos, o valor ainda não é considerado atrativo frente à dose de risco embutida em uma transação de grande porte.

Esse é o caso dos projetos de três torres corporativas previstas dentro do empreendimento Parque da Cidade, na zona sul de São Paulo. Elas ainda não foram lançadas pela OR porque há excesso de oferta na região. "Os projetos são bons. Eles foram constituídos antes do Plano Diretor atual, que é muito mais restritivo em relação às vagas de garagem e aos preços de outorgas. Mas quem comprar esses projetos não vai lançá-los antes de 2018, porque o mercado está superofertado", afirma uma das fontes. "A Odebrecht dá desconto em relação ao custo de reposição do imóvel, mas ele não compensa o custo de carregamento do ativo e a incerteza sobre quando o mercado vai melhorar de verdade. Isso ainda é uma dúvida", complementa.

Das dez edificações previstas para o Parque da Cidade em 2012, metade não saiu do papel. Entre os projetos já lançados pela Odebrecht no local, uma torre corporativa com shopping center anexo foi negociada com a Previ, enquanto uma outra torre corporativa foi arrematada pela gestora de private equity Hemisfério Sul Investimentos (HSI). O hotel de luxo com a bandeira Four Seasons foi dividido entre a família pernambucana Brennand e o fundo soberano Abu Dhabi Investment Authority (Adia). Por fim, há um prédio de salas comerciais sendo vendido no varejo, para pequenos investidores. O Parque da Cidade também terá dois edifícios residenciais, ainda sem data de lançamento. "Sem esses outros projetos, ficou um buracão no meio do terreno. Isso espanta compradores", diz uma das fontes, citando o projeto arquitetônico e paisagístico incompleto.

A OR também tem projetos de grande porte na zona portuária do Rio de Janeiro - região onde o segmento de edifícios de alto padrão tem batido recordes de espaços vagos devido à crise no Estado. E há também outra iniciativa nos arredores de Recife, onde a empresa está erguendo um novo polo empresarial chamado Reserva do Paiva. Ambos têm grande potencial para serem negociados no atacado, segundo investidores, mas a tomada final de decisão depende de uma melhora do cenário macroeconômico e do próprio setor imobiliário, ponderam.

Reestruturação. O forte volume de lançamentos nos últimos anos fez da Odebrecht Realizações Imobiliárias uma das maiores incorporadoras no País em volume de obras, mas também uma das mais alavancadas. A companhia teve queima de caixa de R$ 467,3 milhões em 2015, enquanto a dívida líquida cresceu 62% em relação a 2014, atingindo R$ 2,10 bilhões. Com isso, a alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e patrimônio líquido) bateu em 98,5% - nível comparável ao da PDG Realty, com 119%, a mais alavancada entre as grandes empresas de construção listadas na bolsa.

O balanço também mostrou que a OR tinha apenas R$ 440 milhões em disponibilidades de caixa e equivalentes em dezembro, volume insuficiente para lidar com as dívidas financeiras com vencimento neste ano, que somavam R$ 1,18 bilhão. Para honrar as faturas, a OR dependia da entrada no caixa de R$ 1,73 bilhão de recebíveis de clientes, previstos para 2016. Apesar do volume elevado de recebíveis, muitas vendas no mercado imobiliário não têm sido convertidas por conta dos distratos por parte dos clientes no momento da entrega das obras, o que aumenta os riscos de liquidez das empresas do setor.

A Odebrecht Realizações Imobiliárias afirmou, por meio de nota da sua assessoria de imprensa, que faz parte da dinâmica de negócios da companhia avaliar oportunidades para trazer investidores aos seus projetos, independente da fase do ciclo imobiliário na qual eles se encontram. A OR acrescentou que não tem previsão de lançamento de novos empreendimentos no momento e que está analisando as condições do mercado e oportunidades. 

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