O preço dos imóveis residenciais tende a subir em ritmo mais moderado em 2022 depois dos aumentos em 2021, de acordo com empresários e analistas do setor. O principal motivo para a alta nos preços neste ano foi a disparada nos custos dos materiais de construção, especialmente aço e cimento, que levou as incorporadoras a repassar a diferença para os consumidores, visando a preservar as margens.
O Índice Nacional dos Custos de Construção (INCC) avançou 14,7% no período de 12 meses até novembro de 2021. Alguns itens pesaram ainda mais, como foi o caso dos materiais metálicos. Este insumo subiu 57,8% no mesmo período.
A estratégia de repasses deu certo ao longo dos últimos meses, porque o mercado vivia um momento favorável, com financiamentos a juros muito abaixo da média histórica, que compensavam o preço mais alto nos estandes. Mas esse cenário ficou para trás. Há poucos meses, era possível tomar empréstimo para compra da casa própria com juros de 6% a 7% ao ano, enquanto hoje esse patamar está em torno de 9% a 10% ao ano.
Com isso, começa a crescer a percepção de que o bolso dos consumidores está chegando à exaustão, pressionado também pela inflação que corrói o orçamento familiar — além das incertezas sobre os rumos do País. A velocidade de vendas dos imóveis pelas incorporadoras caiu no terceiro trimestre, o que sinaliza maior dificuldade das empresas para escoar a unidades em obras.
"A sensação é que os aumentos de preços estão batendo no teto. As vendas já não estão respondendo tão bem e isso sugere que o setor precisa de um respiro", diz o analista de construção civil do Bradesco BBI, Bruno Mendonça.
Sem espaço para aplicar novos reajustes, as incorporadoras tendem a reduzir lançamentos em 2022. Deve ser dada prioridade a projetos com margens maiores, diz Mendonça.
Visão semelhante é compartilhada pelo pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), Eduardo Zylberstajn. "A velocidade de vendas já está menor, e muitos novos projetos não se mostram viáveis para as empresas. É de se esperar, então, menos lançamentos. O ajuste do mercado se dará pelo nível de oferta menor", afirma.
O diretor institucional da imobiliária Lopes, Cyro Naufel, também espera alta mais moderada nos preços dos imóveis daqui em diante. A companhia já constatou ajustes significativos no valor do metro quadrado dos lançamentos no quarto trimestre de 2021. Em Pinheiros e Moema, os preços praticados estão na ordem de R$ 18 mil. Até o começo do ano, eram R$ 14 mil ou R$ 15 mil, por exemplo.
"Não estamos vendo nenhuma categoria de trabalhador com reajustes relevantes na renda, então a tendência é o bolso não acompanhar mesmo", diz.
Naufel espera redução no apetite das incorporadoras por novos projetos nesse cenário mais desafiador, mas prevê que isso acontecerá de forma desigual. A principal retração nos lançamentos deve ocorrer no setor de imóveis econômicos, destinados para as pessoas de baixa renda. Já os empreendimentos para famílias de alta renda, com mais espaço no bolso para absorver preços maiores, devem encontrar uma boa demanda.
O que dizem as pesquisas
É possível acompanhar o comportamento dos preços a partir de duas pesquisas. Uma delas mostrou alta média de 15% nos últimos 12 meses até outubro. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), cuja base pega os valores dos imóveis novos e usados, vendidos por meio de financiamento, em 10 capitais.
Outra pesquisa apontou crescimento mais brando, de 5,5% nos últimos 12 meses até novembro. Este levantamento é feito pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) a partir dos valores de anúncios de imóveis em 50 cidades. Neste caso, a alta dos preços é menor porque a base tem, majoritariamente, unidades usadas, que são reajustadas em um ritmo mais lento que as unidades novas.
Isso porque as unidades novas - na planta e em obras - são mais influenciadas pelos custos dos materiais. O próprio contrato já prevê reajuste por INCC. Além disso, unidades usadas demandam o pagamento do valor integral na assinatura do contrato, o que exige maior poder aquisitivo do consumidor. Já as novas facilitam o pagamento entrada em parcelas até a entrega das chaves, o que dá mais espaço para subidas no preço final.
