Projeto imobiliário de R$ 8 bi começa a sair do papel

O Grupo Bueno Netto está perto de lançar um bairro inteiro na cidade de São Paulo, o maior projeto de sua história, com valor geral de vendas (VGV) estimado em R$ 8 bilhões. O Parque Global simboliza uma virada na estratégia da companhia, que pretende focar em ?poucos, bons e grandes? empreendimentos imobiliários. A tarefa não é fácil: a empresa já trabalha há mais de dez anos no Parque Global e teve de refazer todo o projeto do zero nesse período. O empreendimento passou por três mudanças societárias e ainda aguarda aprovações para o lançamento.

MARINA GAZZONI, Agencia Estado

17 de outubro de 2013 | 08h52

A empresa começou a campanha publicitária do Parque Global no fim de setembro. A primeira fase do empreendimento contempla cinco torres residenciais. Para essa parte, a companhia já tem o aval de todos os órgãos da Prefeitura e do Estado. Falta ainda o registro do memorial de incorporação, que está em análise no cartório.

O Parque Global terá também torres comerciais, shopping center, hotel, parque e estação de metrô. Tudo isto em uma área de 218 mil metros quadrados na Marginal Pinheiros, entre o complexo Cidade Jardim e o Parque Burle Marx.

O projeto original se chamava Golf Village e previa residenciais de alto padrão e um campo de golfe. ?Ele já estava obsoleto em 2010. Era um empreendimento fechado. A tendência é fazer bairros abertos?, disse Luciano Amaral, diretor de incorporação da Benx, empresa do grupo Bueno Netto responsável pelo Parque Global.

Mas a gota d?água que obrigou a incorporadora a recomeçar o desenho do zero foi a decisão do Governo de São Paulo de fazer a Linha Ouro do Metrô no local. ?Isto estragou o projeto antigo mas acabou sendo o ponto de partida do novo?, disse o empresário Adalberto Bueno Netto, fundador do grupo. Mesmo com 12% da área desapropriada para o Metrô, o novo projeto deve render à companhia o triplo da receita.

A Bueno Netto entrou no projeto do Parque Global como acionista minoritária. A empresa faria consultoria para a americana Prudential, mas a companhia deixou o negócio no fim de 2002, temendo instabilidades na economia após a eleição do ex-presidente da República Luiz Inácio Lula da Silva.

A Bueno Netto assumiu o projeto e buscou novos sócios em 2003 - os empresários Antonio Boralli, ex-presidente do Citibank no Brasil e sócio da Método Engenharia, o investidor Eduard Schonburg, da Harte Realty, e Eduardo de Souza Ramos, representante da Mitsubishi Motors no Brasil. Ramos foi o primeiro a deixar a sociedade, em 2004, e os outros dois empresários saíram do negócio em julho de 2012. ?A concepção do projeto mudou completamente e não me interessei mais?, disse Boralli. ?Para mim foi uma oportunidade de saída para o investimento?, explicou Schonburg.

A Tecnisa chegou a comprar 25% do empreendimento em 2006, mas a aquisição estava condicionada ao registro de incorporação de ao menos uma fase do projeto em um ano, o que não ocorreu. Em janeiro de 2008, a Tecnisa saiu do negócio, levando seu dinheiro de volta além de uma área de 37,8 mil metros quadrados como correção monetária.

Em 2012, a Bueno Betto encontrou outro parceiro para o Parque Global, a Related Brasil, subsidiária de um dos maiores grupos imobiliários dos EUA. ?Chegamos ao País em 2012 e estávamos procurando nosso primeiro projeto. O Parque Global é muito parecido com um empreendimento de US$ 20 bilhões que temos em Manhattan. Achamos que fazia sentido entrar?, disse Daniel Citron, presidente da Related no Brasil. Ela é sócia apenas da parte residencial do projeto, que deve somar R$ 1,5 bilhão em valor geral de vendas. As demais fases pertencem só ao grupo Bueno Netto, mas podem ter outros sócios.

Estratégia

O grupo Bueno Netto nasceu como construtora, há 37 anos, e depois entrou no ramo de incorporação. A empresa chegou a estudar a abertura de capital, mas optou por uma reestruturação. O grupo deu origem a quatro empresas: uma construtora, uma imobiliária e duas incorporadoras - a Benx e a BNCorp. Esta última é focada em escritórios e foi criada em sociedade com o banco Merril Lynch, que depois vendeu sua fatia ao fundo Blackstone.

Fora da Bolsa, as companhias do grupo não tinham o mesmo caixa -e obrigações com investidores - para acelerar seus lançamentos no mesmo ritmo que as grandes incorporadoras de capital aberto. A estratégia da empresa foi se aliar a elas e ser parceira nos projetos de Gafisa, PDG e Cyrela, por exemplo.

Mas, no fim de 2011, após uma série de erros operacionais, as grandes brecaram. ?Aproveitamos para comprar terrenos na hora que elas pararam?, disse Bueno Netto. O grupo pretende lançar R$ 2 bilhões entre 2013 e 2014 - cerca de metade dentro do Parque Global.

Bueno Netto ensaia uma nova estratégia, mas descarta competição direta com as grandes. ?Queremos nos concentrar em grandes projetos. Quem está na Bolsa, não pode depender disso.? Por quê? O retorno exige paciência, o que nem sempre é o forte do mercado financeiro. No Parque Global já se foram onze anos de investimento e nenhuma receita. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

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