Na ciranda dos projetos imobiliários de Nova York, que transforma prédios de escritórios em apartamentos residenciais, e fábricas em escritórios e assim por diante, uma prestadora de serviços se converteu numa fonte oportuna e confiável de novos imóveis.
Nos anos mais recentes, a gigante das telecomunicações Verizon Communications tem vendido muitos de seus edifícios na cidade, de simples garagens a elegantes torres art déco, e alguns prédios sem janelas que estragam a paisagem.
Rápidas mudanças na tecnologia levaram a uma expressiva redução nas necessidades de espaço da Verizon.
Hoje é necessário muito menos equipamento para permitir que as pessoas façam chamadas telefônicas, conforme os consumidores continuam a trocar as linhas fixas pelos números de celular. De acordo com os analistas da indústria, todo esse espaço livre está beneficiando as incorporadoras num mercado apertado.
"Os endereços são tão bons que os edifícios podem ser adaptados para um uso melhor e mais qualificado", disse James Murphy, diretor executivo e administrativo da corretora imobiliária Colliers International, e especialista na venda de prédios.
Nos últimos dez anos, a Verizon vendeu mais de US$ 1 bilhão em edifícios espalhados por todos os Estados Unidos, sendo que a maior parte deles foi em Nova York, onde cerca de 10 das 60 propriedades da empresa mudaram de mãos, de acordo com funcionários. A maioria dessas 60 propriedades é de arranha-céus de tijolos, semelhantes a fortalezas.
E, com a permissão dos reguladores estaduais que precisam aprovar cada transação, a Verizon embolsou a renda obtida com as vendas em vez de repassar o dinheiro aos clientes sob a forma de possíveis tarifas mais baixas.
Normalmente localizados em Manhattan, os edifícios vendidos foram em sua maioria transformados em condomínios residenciais, resultando numa notável transformação conforme lares de luxo eram criados em andares onde telefonistas costumavam ligar cabos a centrais telefônicas.
A equipe do JDS Development Group e do Property Markets Group parece ter aceitado tranquilamente esses desafios do design. Em duas de suas conversões - na Walker Tower, West 18th Street, Chelsea, e na Stella Tower, West 50th Street, Hell's Kitchen - longas fileiras de janelas foram acrescentadas às fachadas de tijolo, permitindo que os apartamentos recebam luz suficiente.
E os resultados atraíram os compradores. Na Walker, o preço de venda chegou a impressionantes US$ 43 mil por metro quadrado na oferta inicial; em janeiro, uma cobertura foi vendida por US$ 51 milhões, estabelecendo um recorde para o centro da cidade.
Para as incorporadoras ansiosas por uma oportunidade de entrada em bairros luxuosos, locais como esses com frequência oferecem uma maneira de driblar restrições de zoneamento, pois os espaços costumam ser mais amplos do que o padrão que pode ser construído hoje em dia, dizem os corretores. A Walker Tower, de 24 andares, e a Stella Tower, de 18, se destacam em meio à vizinhança mais baixa, proporcionando vistas panorâmicas que ajudam nas vendas, dizem eles.
Mas a Verizon não está desocupando totalmente esses imóveis e outros empreendimentos semelhantes. A empresa ficou com andares para abrigar escritórios e equipamento nas torres Walker e Stella, bem como em 140 West Street, no Distrito Financeiro, um edifício art déco de 31 andares com vista para o One World Trade Center que também está sendo transformado em condomínios.
No ano passado, os incorporadores Magnum Real Estate Group e CIM Group pagaram US$ 274 milhões à Verizon pelos 21 andares superiores do prédio, onde agora estão sendo criadas 161 unidades habitacionais num projeto chamado Barclay Square.
A Verizon vai ficar com os nove andares embaixo das residências - o empreendimento é anunciado como condomínio comercial - onde será mantida uma versão simplificada de suas instalações operacionais. No primeiro caso do tipo visto num imóvel da Verizon na cidade, o andar térreo do edifício, que ocupa um quarteirão inteiro e traz janelas arqueadas, tem sua fachada oferecida agora na categoria comercial/varejo, disse John M. Vazquez, vice-presidente sênior de imóveis globais da Verizon.
O World Trade Center e o tráfego de turistas e transeuntes ajudam a dar ao quarteirão "todos os ingredientes que poderíamos desejar num empreendimento imobiliário de alto padrão", disse Vazquez.
Ao mesmo tempo, a Verizon está transferindo seu escritório principal da 140 West para 1095 Avenue of the Americas, em Midtown, um arranha-céu dos anos 1970 construído para a New York Telephone e bem conhecido pela Verizon: o prédio foi quartel-general da empresa até 2005, quando foi vendido pela Verizon ao Equity Office Properties Trust por US$ 505 milhões antes da mudança para o centro.
E embora a empresa já tenha sido a única ocupante dos 41 andares do prédio, agora ela ficará com apenas dois andares, onde menos de 100 funcionários devem trabalhar, enquanto outros quatro andares são reservados para o equipamento.
Quartos e lojas não são as únicas coisas que têm sido instaladas nos antigos edifícios da Verizon. Em certos casos, os prédios são adaptados para abrigar consultórios médicos, como em 240 East 38th Street e em 227 East 30th Street, endereços atualmente controlados pelo Centro Médico Langone da Universidade de Nova York, cujo hospital principal fica nos arredores.
Seu Centro de Atendimento Ambulatório ocupa quase 28 mil metros quadrados distribuídos em 15 andares de East 38th Street, um edifício de 24 andares cujas angulosas paredes de vidro se pronunciam como a proa de um navio. A instalação, que construiu uma entrada para carros para o desembarque de pacientes, deve ser concluída nesse semestre, de acordo com um porta-voz.
E outros usos vêm sendo descobertos. Uma imensa propriedade da Verizon construída com tijolos no início do século 20 em 230 West 36th Street no distrito das lojas de roupas é agora oferecida como hotel; um incorporador compraria os dois andares superiores do edifício de nove pisos, ao mesmo tempo construindo andares adicionais acima do telhado, graças a direitos de construção subaproveitados no local, disse Vazquez. Um comprador deve ser escolhido nos próximos dois meses, acrescentou ele.
Além de suas dimensões imensas, os edifícios usados por empresas de telefonia, como outras relíquias industriais, costumam ter um único ocupante, o que significa que é fácil entregá-los vazios, disse Bob Knakal, presidente da Massey Knakal Realty Services, com foco na venda de prédios.
Nos edifícios de Nova York é comum observarmos diferentes identidades com o passar dos anos, disse Knakal, acrescentando que um edifício vendido por sua firma em East 44th Street tinha sido residencial, depois comercial e, finalmente, um hotel. "Aqui os prédios parecem reencarnar", disse ele.
Os edifícios da Verizon também atraíram interesse fora de Manhattan.
Em 2012, JJ Operating e Houlihan-Parnes Realtors compraram seis dos oito andares do prédio em 1775 Grand Concourse, no Bronx, um edifício bege que ocupa um quarteirão inteiro perto da Cross Bronx Expressway.
Aquele condomínio comercial custou US$ 7 milhões, de acordo com documentos entregues à Comissão de Serviço Público estadual, encarregada de regular a venda de imóveis pertencentes a empresas prestadoras de serviços, para garantir que estas não lucrem indevidamente às custas do contribuinte.
Tais documentos também revelam mais a respeito de como a Verizon está reduzindo seu portfólio. Com o edifício do número 1775, a firma imobiliária agora conhecida como Newmark Grubb Knight Frank se inscreveu para oferecer a propriedade a 4.963 compradores em potencial, embora essa lista tenha sido posteriormente reduzida a 13.
Para obter a aprovação para o acordo, a Verizon argumentou que a venda do prédio resultaria numa poupança de mais de Us$ 2 milhões em despesas anuais, de acordo com os documentos, e essa poupança, somada ao lucro da venda, seria reinvestida para "dar prosseguimento ao nosso compromisso com os serviços de qualidade, mantendo nossa rede confiável e segura", mostram os documentos.
E, preocupados com a dura concorrência enfrentada pela Verizon, os reguladores concordaram com a proposta, ainda que o resultado não tenha sido uma tarifa mais baixa para o cliente, de acordo com os documentos.
Hoje, após uma reforma de US$ 20 milhões, que incluiu a construção de uma garagem para 100 veículos, o prédio no número 1775 tem 80% do seu espaço alugado para inquilinos como o Centro Hospitalar Libanês do Bronx, bem como a Abbott House, instituição que cuida de crianças vítimas de abuso, de acordo com um porta-voz da JJ Operating. Pede-se pelo aluguel US$ 3.230 por metro quadrado.
Embora os edifícios antes pertencentes às empresas telefônicas desfrutem agora de nova popularidade, alguns deles demoraram mais para atrair interessados.
Um plano elaborado na década passada para converter um monolito de 32 andares construído em 1975 em 375 Pearl Street, perto da Ponte do Brooklyn e considerado por muitos o edifício mais feio da cidade, nunca encontrou quem o levasse a cabo. O prédio deveria ganhar fachada de vidro, convertendo-se numa torre de escritórios.
A Sabey Corporation, empresa de Seattle e atual proprietária do imóvel, tenta mais uma vez reinventar a torre, mas seu alvo são apenas sete andares perto do topo, que receberão janelas, de acordo com um porta-voz. Boa parte do restante do prédio vai abrigar equipamento computadorizado de armazenamento de dados. A Verizon ficou com três andares.
A tendência de reutilização pode ter outros limites. A planta de alguns dos antigos edifícios telefônicos não facilita as subdivisões, disseram representantes da Verizon, ou às vezes os prédios ficam em bairros cujo zoneamento limita as possibilidades de conversão.
Ainda assim, "tivemos muito sucesso nos esforços de valorização dessas propriedades", disse Vazquez. "Estamos muito satisfeitos com o funcionamento da nossa estratégia." Tradução de Augusto Calil.
