Tiago Queiroz/Estadão
Tiago Queiroz/Estadão

BC estuda estímulo ao crédito com garantia imobiliária

Mercado, que é forte nos EUA, tem perdido participação no Brasil nos últimos anos; meta agora é virar esse jogo

Aline Bronzati e Circe Bonatelli , O Estado de S. Paulo

14 de outubro de 2019 | 05h00

O Banco Central estuda medidas para diminuir o prazo de concessão de empréstimo pessoal com garantia de imóvel no Brasil – conhecido como home equity – para fazer esse mercado deslanchar de vez no País. Dentre os temas em análise, apurou o Estadão/Broadcast, estão a adoção da modalidade guarda-chuva e a portabilidade.

Para o presidente do BC, Roberto Campos Neto, o produto tem potencial de liberar R$ 500 bilhões na economia brasileira. Atualmente, o estoque do chamado home equity no Sistema Financeiro Nacional (SFN) está em R$ 11,3 bilhões, após períodos de sucessivas quedas.

Enquanto em dezembro de 2017 o estoque de empréstimos na modalidade era de R$ 12,5 bilhões, em junho de 2018 foi de R$ 11,8 bilhões. E, no fim daquele mesmo ano, o valor caiu para R$ 11,5 bilhões. 

No acumulado deste ano, até agosto, pessoas físicas tomaram emprestado R$ 1,533 bilhão na modalidade. Em 2018, o empréstimo foi de R$ 1,881 bilhão e, em 2017, de R$ 2,089 bilhões.

Guarda-chuva

Consolidada no mercado norte-americano, a chamada “garantia guarda-chuva” permite que o tomador do empréstimo faça diferentes operações com um mesmo imóvel dado como lastro, até que atinja o limite de crédito pré-aprovado no banco. 

Hoje, não é possível recorrer à garantia guarda-chuva para uma operação de home equity no Brasil. O tomador pode fazer apenas um empréstimo usando seu imóvel como garantia, ainda que não tenha consumido todo o limite oferecido. 

No entanto, a modalidade guarda-chuva existe no País desde 2017, a partir da Lei 13.476, que permitiu que um mesmo credor fizesse várias operações, como empréstimo pessoal e cartão de crédito, a partir de um mesmo limite e com a mesma instituição financeira.

Por ora, o mercado de garantia guarda-chuva é focado na pessoa jurídica. A ideia do BC é oferecer a modalidade para mais pessoas físicas e, de quebra, diminuir o prazo de liberação da linha. O processo demora em média 52 dias e o objetivo, segundo fontes, é cortá-lo para menos da metade. 

Há uma discussão entre o mercado e o BC, de acordo com o gerente departamental do Bradesco, Afranio Dantzger, se a lei deverá ser adaptada para o home equity ou se será criada uma regulamentação específica. Para ele, a lei pode ser “perfeitamente” adaptada. 

O BC também estuda aprimorar as regras de portabilidade para o segmento, permitindo a migração de dívidas mais caras e de diferentes modalidades para o home equity.

Grandes bancos

Ao entrar na mira do BC, o crédito com garantia imobiliária também passou a ser visto com outros olhos pelos grandes bancos. O Itaú Unibanco, que repaginou seu produto no fim do ano passado, já começa a colher frutos da nova estratégia. Responsável por 23% do crédito nesse mercado no primeiro semestre do ano, o banco multiplicou por cinco a oferta mensal de recursos.

Segundo a diretora de crédito imobiliário da instituição, Cristiane Magalhães, a oferta, antes restrita ao cliente com renda superior a R$ 10 mil mensais, está sendo estendida para aquelas que ganham entre R$ 4 mil e R$ 10 mil por mês.

O Banco do Brasil quer ampliar sua carteira no segmento. “É um crédito mais qualificado e é possível praticar preços mais atrativos para o tomador”, afirmou a gerente executiva de empréstimos, financiamentos e crédito imobiliário do BB, Daniela de Avelar Gonçalves.

Segundo a executiva, o banco terá novidades em breve nessa linha de crédito, como a possibilidade de contratação 100% por canais digitais e a disponibilidade de empréstimos tanto para correntistas quanto para não correntistas. 

Atualmente, o banco estatal oferece o BB Crédito Imóvel Próprio a seus clientes de renda mensal a partir de R$ 4 mil, que permite até 89 dias para o pagamento da primeira parcela, com taxa a partir de 1,38% ao mês. O valor mínimo para o empréstimo é de R$ 35 mil.

Para a gerente nacional de atendimento jurídico da Caixa, Bruna Groba, a regulamentação atual do home equity já é satisfatória e permite o desenvolvimento do mercado. Ela acrescentou que a expansão da carteira no banco depende apenas da estratégia de negócios.

Tire suas dúvidas

Home equity é a mesma coisa que hipoteca? 

Não. Apesar de ambas as modalidades utilizarem um imóvel já quitado como garantia, há a diferença na posse. No home equity, o imóvel fica sob a posse do banco até que a dívida seja quitada, a chamada alienação fiduciária. Na hipoteca, a propriedade é mantida no nome do devedor e, em caso de calote, o banco precisa entrar na Justiça para conseguir tomar o bem.

Por que a taxa de juros no home equity é mais baixa que as de outras modalidades existentes no mercado?

Porque a garantia é forte e de rápida execução; dar um ativo como garantia reduz as taxas. Isso porque, em caso de inadimplência, o banco continua sendo dono do imóvel e não corre o risco ficar com um grande prejuízo ou  ter de esperar um longo período até que a Justiça resolva o caso.  

Quando o home equity é vantajoso para o tomador de crédito? 

É preciso analisar o valor a ser financiado e a urgência do tomador de crédito, explica o professor da FGV Alberto Ajzental. “Imagine que você tem um bem de R$ 1 milhão e precisa de um empréstimo de R$ 10 mil. É vantajoso fazer um home equity de 10 mil dando em garantia R$ 1 milhão?”. Segundo ponto: velocidade de aprovação do crédito. Quem empresta dinheiro vai ter de ir conferir o imóvel para ver as condições do bem dado como garantia, o que pode levar um tempo. 

O banco pode tomar o imóvel onde moro em caso de inadimplência?

Não. O artigo 1º da lei 8.009/1990 não permite que a residência seja penhorada, explicou o advogado Bruno Balduccini, sócio do escritório Pinheiro Neto. Entretanto outros bens podem ser tomados, como carros e obras de arte. 

Posso deixar minha residência como garantia para pegar empréstimo? 

A probabilidade de a instituição financeira aceitar o acordo é baixa, até porque residência é impenhorável. Há três cenários possíveis: ter a operação negada pelo credor; ter de colocar outro bem como garantia ou receber taxas de juros maiores para compensar a falta de uma garantia boa.

/ COLABOROU ÉRIKA MOTODA

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