Sérgio Castro/Estadão
Sérgio Castro/Estadão

Com queda nos preços, aluguel de imóvel em SP amplia vantagem sobre compra

Locação na capital já está mais em conta do que há um ano; consumidor pode adiar o sonho da casa própria e usar a diferença para investir

Hugo Passarelli e Natália Cacioli, O Estado de S. Paulo

31 de agosto de 2015 | 06h00

SÃO PAULO - O dilema clássico entre comprar ou alugar um imóvel ganhou novos contornos em 2015. Primeiro, a restrição no crédito imobiliário, sobretudo para usados, dificultou a busca pela casa própria. Depois, o próprio desaquecimento do setor afetou não só o preço de venda, mas também o de locação. Para especialistas, a combinação faz pender a balança para o lado do aluguel.

Na cidade de São Paulo, dois índices mostram que, pela segunda vez consecutiva, há recuo do preço de locação em 12 meses. No Secovi-SP, o sindicato da habitação, o recuo observado em novos contratos é de 1,8% em 12 meses até julho. No índice FipeZap de locação, que coleta anúncios, a queda é de 0,38%.

Um detalhamento da pesquisa do Secovi, feito para o Estado, mostra que o recuo nos valores do aluguel pode rodar a casa dos dois dígitos. O movimento é generalizado, com exceção de alguns bairros, onde características locais ainda pressionam o custo da locação, como é o caso de Santana. Os preços de locação para imóveis de 1 dormitório no bairro da Zona Norte da capital subiram 37,9% nos últimos 12 meses até julho, a maior alta vista na pesquisa. O levantamento inclui apenas regiões onde a amostra era suficiente do ponto de vista estatístico.

Em imóveis de um dormitório, o aluguel ficou mais barato em julho em comparação com a situação de um ano atrás na Vila Mariana (recuo de 16,4%), Pirituba (-12,2%) e Belém (-6,8%). O preço de locação do metro quadrado de dois dormitórios recuou 15,6% em São Mateus e 9,1% no Centro. Nos Jardins, os preços caíram 7,2% para unidades de três dormitórios (veja mais exemplos abaixo).

A diretora comercial da imobiliária Lello, Roseli Hernandes, detectou o movimento. “É um momento vantajoso para quem vai alugar, uma vez que alguns proprietários estão mais flexíveis e com preço mais adequado”, afirma.

“As situações macroeconômica e política geram uma grande insegurança por parte do futuro morador para a compra de um imóvel financiado e o comprometimento de longo prazo”, afirma Mark Turnbull, diretor de locação do Secovi.

O pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) Eduardo Zylberstajn ressalta que o mercado de locação é mais dinâmico que o de venda, por isso os preços tendem a se ajustar mais rapidamente. Além disso, ele explica que os proprietários de imóveis à venda costumam resistir por mais tempo antes de reduzir os preços. Já um locador prefere ocupar o imóvel, mesmo com um ganho menor, para deixar de arcar com custos como condomínio e IPTU. 

Aplicação. Para Zylberstajn, a elevada taxa básica de juros - atualmente em 14,25% ao ano - não apenas encarece o custo do crédito habitacional, como também torna mais vantajoso deixar o dinheiro em uma aplicação para aproveitar os altos rendimentos, como os títulos do Tesouro Direto.

“Neste momento de juros altos, o comprador consegue juntar mais dinheiro para dar de entrada se esperar mais um ou dois anos para comprar um imóvel, por exemplo”, explica Zylberstajn. 

Em parceria com o site de classificados Zap, a Fipe desenvolveu uma ferramenta para comparar aluguel e compra. Além de pontos básicos, como preço de compra do imóvel, valor da entrada, taxa de juros e tempo do financiamento, a calculadora também leva em consideração o rendimento de uma aplicação financeira no período. 

Apelidada de Calculadora FipeZap, a ferramenta mostra que hoje é mais vantajoso pagar um aluguel mensal de até R$ 3.311,01 do que comprar um imóvel de R$ 500 mil em São Paulo. A simulação levou em consideração uma entrada de 50% (R$ 250 mil), taxa de juros de 11% em um financiamento com duração de 20 anos, retorno de 14% em investimentos (títulos prefixados do Tesouro) e permanência de 20 anos no imóvel. 

Segundo Zylberstajn, o dinheiro que se deixa de ganhar com uma aplicação para comprar um imóvel também é um custo. Ele explica ainda que é importante considerar o tempo que se pretende morar naquele imóvel, pois isso dilui custos fixos, como cartório e corretagem. 

Uma pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP) aponta que, em junho, o número de casas e apartamentos alugados cresceu 7% em relação a maio, em São Paulo, depois de três meses de queda. Vale a ressalva de que o levantamento considera todo o Estado e, portanto, regiões com realidades distintas.

O presidente da entidade, José Augusto Viana Neto, relativiza o recuo do preço do aluguel. Para ele, aluguéis na casa de R$ 1 mil tendem a ser mais disputados e com margem menor de barganha. Ele pondera, contudo, que “os proprietários não estão conseguindo repassar ao aluguel e ao preço de seus imóveis nem sequer a correção da inflação.”

A queda do aluguel em 12 meses também dá mais força ao locatário na hora de negociar a extensão do contrato. Isso porque o IGP-M, usado para reajustar os contratos, está com variação superior à do aluguel e, portanto, isso abre espaço para barganha.

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