Tiago Queiroz/Estadão
Tiago Queiroz/Estadão

Bolha, não. Poço.

Retirada de recursos da poupança ameaça o crédito imobiliário e pode instaurar uma crise com potencial devastador no setor

Eduardo Zylberstajn, O Estado de S. Paulo

08 de junho de 2015 | 18h29

Durante anos discutiu-se no Brasil se vivíamos uma bolha imobiliária. Quando finalmente o ‘não’ parecia virar consenso, iniciou-se uma crise no setor que tem potencial devastador. E agora?

O termo ‘bolha’ refere-se, de forma pouco precisa, a uma situação onde o preço de um ativo descola-se dos seus fundamentos. No Brasil, o preço de venda dos imóveis hoje é bem explicado pelo valor do aluguel (maior o valor do aluguel, maior o valor de venda) e pela taxa de juros (quanto maior o juro, mais atrativo é vender um imóvel para emprestar esse dinheiro; portanto, menor o preço de venda). A recessão atual contamina a renda e, portanto, o valor dos alugueis; ao mesmo tempo, os juros reais de hoje são maiores do que há um ano. Deveríamos, então, ver alguma queda do preço dos imóveis, natural do ciclo econômico e nada drástica. 

O Brasil tem uma tradição: tentamos resolver nossos problemas na canetada, sem atacar suas causas. Exemplos na história não faltam: os mais velhos lembram-se do congelamento de preços e do confisco da poupança; os mais novos viveram o represamento dos preços administrados e a marretada na taxa Selic em 2011. 

O problema com as canetadas é que, apesar de renderem ótimos discursos, elas não funcionam. Esse último exemplo da Selic veio da avaliação (correta) de que os juros no Brasil são escandalosamente altos e inibem investimentos de longo prazo (como em infraestrutura e imóveis). Mas ao invés de atacarmos as causas (é possível, mas impopular), os governos sempre preferiram as canetadas. 

As canetadas de interesse desse artigo começaram a ser dadas em 1964, com a criação do SFH. Depois, vieram FGTS, SBPE e uma série de siglas e regras que mudaram ao longo do tempo, sempre com o objetivo de encontrar uma fonte de financiamento barato para o setor imobiliário. É como se os governos acreditassem que podem burlar as leis da física: se os juros são altos, alguém tem que perder para que outro consiga financiar a juros baixos. 

Atualmente, o sistema é simples: as famílias menos acostumadas com o mundo das finanças deixam dinheiro nos bancos com remuneração igual à metade da taxa Selic. Assim, os bancos têm uma fonte barata para emprestar a juros mais baixos a quem quer financiar seu imóvel com prazo longo. Em essência, esse é o mecanismo de financiamento imobiliário do país. E, claramente, há problemas com ele.

Primeiro, o sistema dá liquidez instantânea para quem quiser sacar. Ou seja, o banco usa um dinheiro que pode evaporar da noite para o dia para dar um financiamento que dura décadas. Se o dinheiro é sacado (como vem sendo nos últimos meses), o banco necessita captar de outra fonte (mais cara) para cobrir o buraco e aí tem prejuízo (que pode ser enorme). Segundo e mais grave, o universo de brasileiros dispostos dar dinheiro de graça ao banco (afinal, a poupança vem tendo rendimento real negativo) parece que chegou ao limite. A poupança secou e em breve não haverá recursos para financiamento imobiliário às taxas com as quais nos acostumamos. Os juros para o financiamento imobiliário correm o risco de voltar para perto dos 20% ao ano, o que fará com que as parcelas do financiamento fiquem inviáveis para parte relevante da população. O preço dos imóveis cairia então significativamente, um problema seriíssimo em particular para quem comprou imóvel recentemente.

O triste é que essa crise se anunciava há tempos, mas foi empurrada com a barriga. Um mercado importantíssimo, que caminhava uma trilha natural (com seus altos e baixos), depara-se agora com um enorme poço em sua frente, e tombo pode ser feio. Mais desanimador ainda é ver que as ‘soluções’ que têm sido propostas não passam de novas canetadas.

 pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe)

Encontrou algum erro? Entre em contato

Comentários

Os comentários são exclusivos para assinantes do Estadão.

O Estadão deixou de dar suporte ao Internet Explorer 9 ou anterior. Clique aqui e saiba mais.