Durante anos discutiu-se no Brasil se vivíamos uma bolha imobiliária. Quando finalmente o ‘não’ parecia virar consenso, iniciou-se uma crise no setor que tem potencial devastador. E agora?
O termo ‘bolha’ refere-se, de forma pouco precisa, a uma situação onde o preço de um ativo descola-se dos seus fundamentos. No Brasil, o preço de venda dos imóveis hoje é bem explicado pelo valor do aluguel (maior o valor do aluguel, maior o valor de venda) e pela taxa de juros (quanto maior o juro, mais atrativo é vender um imóvel para emprestar esse dinheiro; portanto, menor o preço de venda). A recessão atual contamina a renda e, portanto, o valor dos alugueis; ao mesmo tempo, os juros reais de hoje são maiores do que há um ano. Deveríamos, então, ver alguma queda do preço dos imóveis, natural do ciclo econômico e nada drástica.
O Brasil tem uma tradição: tentamos resolver nossos problemas na canetada, sem atacar suas causas. Exemplos na história não faltam: os mais velhos lembram-se do congelamento de preços e do confisco da poupança; os mais novos viveram o represamento dos preços administrados e a marretada na taxa Selic em 2011.
O problema com as canetadas é que, apesar de renderem ótimos discursos, elas não funcionam. Esse último exemplo da Selic veio da avaliação (correta) de que os juros no Brasil são escandalosamente altos e inibem investimentos de longo prazo (como em infraestrutura e imóveis). Mas ao invés de atacarmos as causas (é possível, mas impopular), os governos sempre preferiram as canetadas.
As canetadas de interesse desse artigo começaram a ser dadas em 1964, com a criação do SFH. Depois, vieram FGTS, SBPE e uma série de siglas e regras que mudaram ao longo do tempo, sempre com o objetivo de encontrar uma fonte de financiamento barato para o setor imobiliário. É como se os governos acreditassem que podem burlar as leis da física: se os juros são altos, alguém tem que perder para que outro consiga financiar a juros baixos.
Atualmente, o sistema é simples: as famílias menos acostumadas com o mundo das finanças deixam dinheiro nos bancos com remuneração igual à metade da taxa Selic. Assim, os bancos têm uma fonte barata para emprestar a juros mais baixos a quem quer financiar seu imóvel com prazo longo. Em essência, esse é o mecanismo de financiamento imobiliário do país. E, claramente, há problemas com ele.
Primeiro, o sistema dá liquidez instantânea para quem quiser sacar. Ou seja, o banco usa um dinheiro que pode evaporar da noite para o dia para dar um financiamento que dura décadas. Se o dinheiro é sacado (como vem sendo nos últimos meses), o banco necessita captar de outra fonte (mais cara) para cobrir o buraco e aí tem prejuízo (que pode ser enorme). Segundo e mais grave, o universo de brasileiros dispostos dar dinheiro de graça ao banco (afinal, a poupança vem tendo rendimento real negativo) parece que chegou ao limite. A poupança secou e em breve não haverá recursos para financiamento imobiliário às taxas com as quais nos acostumamos. Os juros para o financiamento imobiliário correm o risco de voltar para perto dos 20% ao ano, o que fará com que as parcelas do financiamento fiquem inviáveis para parte relevante da população. O preço dos imóveis cairia então significativamente, um problema seriíssimo em particular para quem comprou imóvel recentemente.
O triste é que essa crise se anunciava há tempos, mas foi empurrada com a barriga. Um mercado importantíssimo, que caminhava uma trilha natural (com seus altos e baixos), depara-se agora com um enorme poço em sua frente, e tombo pode ser feio. Mais desanimador ainda é ver que as ‘soluções’ que têm sido propostas não passam de novas canetadas.
*É pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe)
