Fundo rende troféu de solução financeira ao BTG

O BTG Pactual ganhou o prêmio de Soluções financeiras com o fundo de investimento imobiliário hotel Maxinvest. O júri destaca a aquisição de unidades da Estanplaza Hotels por oferta pública de cotas em agosto 2016. “Em momento conturbado do País, a bem realizada operação é notícia extremamente relevante para indústria imobiliária e indutora de novas iniciativas no segmento”, diz o voto da comissão julgadora. 

BTG Pactual e HotelInvest buscaram oportunidades como o portfólio em questão, lembra o diretor de Real State do BTG Pactual, Fernando Crestana. A melhor forma de viabilizar a aquisição foi por meio de uma nova oferta de cotas no mercado para captação de recursos.

“A alta rentabilidade e o aumento expressivo do número de investidores são fruto das iniciativas da gestão para gerar valor para os investidores”, afirma o executivo.

O fundo de investimento imobiliário (FII) Maxinvest foi estruturado em 2007. Crestana diz que, a partir de 2015, com esfriamento da economia, os gestores foram explorar investimentos em melhoria e aquisição de unidades. “O fundo é opção eficiente para quem quer investir no mercado hoteleiro.”

Retrofit. A gestão do fundo busca maximizar o retorno dos cotistas por meio da aquisição e posterior venda das unidades, além de melhorias nas unidades da carteira. Um exemplo, de acordo com Crestana, é o hotel Ibis Styles Faria Lima, perto da Av. Rebouças. “Passou por retrofit que ampliou sua capacidade de geração de renda e, consequentemente, o valor do ativo”, diz. “Coroado por painel do Kobra, o hotel passou a ser um marco da cidade de São Paulo.”

O fundo possui 435 apartamentos, distribuídos por 24 hotéis na cidade de São Paulo. “Seu patrimônio líquido é de R$ 165 milhões”, afirma.

Segundo Crestana, o fundo se destacou com a maior rentabilide entre os FII líquidos no intervalo de 12 meses que antecediam maio de 2017, momento em que o case foi estruturado.

“O fundo apresentou rentabilidade de 84% no período”, garante ele, apontando um IFIX – índice que representa os fundos imobiliários mais líquidos – de 31%, de acordo com os dados da Economática.

Cenário. Crestana admite que o mercado de fundos imobiliários passou por período de baixa nos últimos anos. “Essa tendência, porém, foi revertida em 2016”, diz. “E o mercado apresenta números expressivos de crescimento.”

Como exemplo, Crestana cita o IFIX, índice que representa os principais FII negociados na Bolsa. “Apresentou rentabilidade de 20% no período de 12 meses encerrados em julho de 2017”, informa. Ele acredita que um fator para o mercado de FII continuar se expandindo nos próximos anos é o ciclo de afrouxamento monetário que leva investidores do mercado de Renda Fixa a buscar alternativas de diversificação, como os fundos imobiliários. 

“Na média, os preços das cotas em Bolsa continuam com desconto expressivo em relação aos patrimônios bem como aos custos de reposição dos ativos.”

Outro fator, apontado por Crestana, é a tendência de melhora do mercado de lajes corporativas, que representa quase metade da base investida pelos FII. “Os níveis de vacância dos ativos investidos na capital paulista se aproximam do seu ponto de inflexão”, analisa. Com a baixa perspectiva de novas entregas nos próximos anos, ele espera um movimento de ocupação seguida por ajustes positivos em preços. Isso, segundo ele, indica melhores proventos e queda de despesas ligadas às áreas