Incorporadoras possuem R$ 29 bi em imóveis encalhados

Com cenário econômico mais difícil e cancelamento de vendas, estoque das 8 principais companhias aumentou 16% em um ano

Circe Bonatelli , O Estado de S. Paulo

12 de setembro de 2014 | 23h55

 Após vários anos de euforia do mercado imobiliário, as incorporadoras passam por uma fase de dificuldade nas vendas, tendo que aumentar os esforços para liquidar os estoques de imóveis. Entre junho de 2013 e junho de 2014, o estoque subiu 16%, considerando dados de oito das maiores incorporadoras do País (Cyrela, PDG, Gafisa/Tenda, MRV, Rossi, Direcional, Eztec e Even). Nesse período, o valor de mercado das unidades não vendidas passou de R$ 25,1 bilhões para R$ 29 bilhões, de acordo com apuração do Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, a partir de levantamento do banco JPMorgan.

O estoque mais alto reflete a queda na velocidade de comercialização das unidades, impactada pelo ambiente ruim da economia brasileira, com inflação alta, crédito mais restrito e menor confiança dos consumidores. Além disso, a situação foi agravada pelos cancelamentos de vendas. 

Os chamados “distratos” acontecem principalmente no fim das obras, quando o cliente que adquiriu o imóvel na planta é repassado para o banco, onde obterá financiamento para quitar a dívida com a incorporadora. No entanto, muitos compradores não conseguiram o crédito, porque os bancos estão mais rígidos na concessão, ou porque a dívida ficou alta demais após as correções contratuais, superando a capacidade de pagamento dos consumidores.

Além disso, algumas incorporadoras têm feito uma “limpeza” na carteira de clientes: meses antes do término das obras, as empresas têm forçado a rescisão com clientes considerados incapazes de assumir o financiamento. O objetivo é acelerar a revenda para consumidores mais qualificados.

De acordo com o analista de construção civil do JPMorgan, Marcelo Motta, a tendência é de alta nos estoques nos próximos meses. “Ainda estamos num momento em que as empresas estão com dificuldades para vender”, afirmou. “E os distratos vêm crescendo pelo que vimos na apresentação dos balanços das companhias.” 

Conforme apurou o Broadcast, empresários do setor têm redobrado a cautela ao lançar novos empreendimentos, já contando com a concorrência de um “estoque oculto”. Como há muitas obras prestes a serem concluídas, a expectativa é de que cerca de 10% a 15% das unidades já vendidas acabem voltando para os estoques no curto prazo, em função de prováveis distratos quando o cliente for repassado para os bancos.

Prontos. A pressão para as empresas agilizarem as vendas é agravada pelo alto volume de imóveis prontos. O levantamento do JPMorgan mostra que, do estoque total, 13,7% são apartamentos prontos e 35,7% serão finalizados até o fim de 2015. O problema é que, quando as unidades são concluídas, passam a gerar gastos de manutenção e condomínio, corroendo a lucratividade das incorporadoras.

O coordenador do Núcleo de Mercado Imobiliário da Universidade de São Paulo (USP), João da Rocha Lima, considera 13,7% um patamar alto. “Não é razoável que haja um desenquadramento de vendas e estoques prontos desse tamanho. Isso é danoso para as empresas.” 

Na sua opinião, o equilíbrio entre oferta e demanda deve ser restabelecido apenas no ano que vem. Além das campanhas para vendas de estoques prontos, as incorporadoras estão lançando menos para evitar que mais unidades fiquem encalhadas. Por outro lado, se o ritmo de lançamentos for muito lento vai prejudicar as companhias, porque os investimentos na compra dos terrenos e no desenvolvimento dos projetos já foram feitos.

A diretora geral de atendimento da imobiliária Lopes, Mirella Parpinelle, concorda que o mercado está mais difícil, mas pondera que a situação não é “desesperadora”. No mês passado, a Lopes realizou uma promoção com empreendimentos de 16 incorporadoras e ofertas com até 34% de desconto. “Isso serve para acelerar a decisão de compra dos clientes”, disse Mirella. 

Neste fim de semana haverá saldões da Even e da Esser, em São Paulo. A Rossi também tem uma campanha em andamento. A PDG fez sua liquidação em agosto, quando vendeu mais de 1,5 mil imóveis de um total de pouco mais de 5 mil, movimentando R$ 400 milhões.

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