Flávio Meyer/HTB
Flávio Meyer/HTB

Heraldo Vaz - Especial para O Estado, O Estado de S.Paulo

30 Agosto 2018 | 05h18

Cento e dez anos separam a abertura do Grande Hotel Bragança, que virou ruína, e a sua transformação no 55/Rio Hotel, inaugurado em 2016 para a Olimpíada. Também por obra de retrofit, um castelo largado por 12 anos no meio da Mata Atlântica renasceu com o nome de Palácio Tangará, em São Paulo.

A revitalização do palácio de quatro andares envolveu de 850 a 900 profissionais, afirma Roberto Paiva, diretor executivo da HTB Engenharia e Construção, que conduziu as obras e foi premiada com o Master Imobiliário. "Exigiu planejamento intenso. Como é retrofit, apareciam modificações e surpresas ao longo do trabalho."

A história do Tangará começa em 1950, quando Baby Pignatari, membro do clã Matarazzo, encomendou ao arquiteto Oscar Niemeyer a construção de uma residência, no meio da Mata Atlântica. Não deu em nada. Foi somente na década de 1990 que um hotel de luxo com spa ergueu no mesmo local uma construção de 27 mil m², mas, após consumir US$ 40 milhões, a obra foi paralisada em 2001.

Iniciada em 2013, a reforma coordenada pela HTB ficou pronta em abril de 2017. No mês seguinte, o Palácio Tangará, com o conceito de oásis urbano, abriu suas portas. Entre outras coisas, tem duas piscinas – uma delas no subsolo –, salão de festas para 530 convidados e nove salas para eventos – a maior, Ballroom, recebe 400 pessoas.

Todas as suítes têm vista para o Parque Burle Marx, uma área verde de 138 mil m², preservada e aberta ao público em 1995. O pé-direito é de 3,5 metros nas suítes. A mais cara, a Royal, tem 280 m² de área interna e 250 m² no terraço. Versão standard se restringe a 50 m². O uniforme da equipe de atendimento traz as cores do pássaro Tangará – azul, verde e preto –, que dá nome ao palácio.

Em seu voto, o júri diz que o "projeto minuciosamente planejado foi executado com esmero". Dividida em três fases, a ressurreição incluiu verificações da estrutura, adequação às normas vigentes e colocação de elevadores. A HTB fez as fundações, estrutura, fachada e cobertura. Entre os ajustes de modernização, destacam-se: reposicionamento de janelas, redesenho dos portais e lobby, demolição e reconstrução de paredes e readaptação dos banheiros.

Com acervo de 600 obras e 7 milhões de m² construídos, HTB fez esse trabalho de retrofit para a GTIS Partners, a dona do empreendimento que escolheu a operadora do hotel.

Palácio Tangará é o primeiro hotel na América Latina da bandeira alemã Oetker Collection, o braço hoteleiro do conglomerado alemão Oetker – dono da conhecida marca de fermento e gelatina e da empresa marítima Hamburg Sud. Entre as propriedades da Oetker Collection, está o Hotel du CapEden-Roc, na Riviera Francesa, que abriga celebridades desde os anos 1920.

Do lado de cá do oceano, durante a década de 1930, o sambista Noel Rosa (1910­1937) era frequentador assíduo da Lapa carioca e um dos hóspedes do Grande Hotel Bragança, que entre outros artistas também recebeu a cantora Carmen Miranda (1909–1955) e o pintor Di Cavalcanti (1897–1976).

Foi uma fase áurea para o estabelecimento, que deixou de ser hotel nos anos 1940. Ao lado dos Arcos da Lapa, no Rio de Janeiro, essa construção centenária foi repaginada e deu lugar a um novo hotel com 120 suítes.

A Gamaro Incorporadora resgatou o antigo Hotel Bragança, inaugurado em 1906, mas abandonado durante meio século. "Projeto contemplou restauração do prédio e inserção de nova edificação", diz o voto da comissão julgadora, classificando o projeto "como uma referência na Lapa, contribuindo para a qualificação urbana da região".

O 55/Rio Hotel faz referência ao código de área telefônico do País e homenageia a cidade. As obras duraram três anos, diz a presidente da Gamaro, Angela Freitas, que calcula o investimento em R$ 60 milhões.

"O principal motivo foi a paixão pelo restauro de prédios históricos", conta, lembrando que o local era uma ruína no coração do Rio.

A Gamaro também recuperou o prédio vizinho, preservando integralmente a arquitetura original. Nos dois edifícios, ficam 14 suítes. Nos fundos do terreno, foi construída uma torre de oito pavimentos, com 106 quartos e terraço na cobertura.

Em estilo moderno, o anexo de vidro, aço e concreto “ficou bem integrado” aos dois prédios antigos, avalia Angela. O pátio com jardins e pergolados liga os dois estilos arquitetônicos, compondo um desenho que remete à passagem do tempo, entre o clássico e o atual.

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Lilian Primi / Especial para O Estado, O Estado de S.Paulo

30 Agosto 2018 | 05h18

O troféu de comercialização do Master Imobiliário foi para a CB Richard Ellis (CBRE), responsável pela locação e posterior venda do empreendimento EZ Towers. Foi a maior transação financeira da região da Marginal Pinheiros, segundo a comissão de jurados do prêmio.

Construídas pela EZ Tec, são duas torres triple A, cada uma de 26 andares, com o total de 94 mil m² de área locável, na Chácara Santo Antônio, zona sul de São Paulo. O projeto marcou a estreia da construtora nesse segmento corporativo.

"A EZ Tec já havia investido em prédios de conjuntos comerciais. Os estudos mostraram, no entanto, que um edifício corporativo teria melhor retorno melhor naquele local", conta Danilo Ferrari Monteiro, diretor de capital markets da CBRE, consultoria multinacional especializada na locação e gestão de imóveis corporativos.

Para realizar a transação, Monteiro conta que houve interação entre as áreas, com um trabalho de inteligência. "A Eztec confiou na consultoria. Depois, o trabalho de locação foi essencial para o sucesso de vendas." O desafio, segundo ele, foi que existia grande volume de escritórios para ser entregue. "O projeto teve de ser muito eficiente com relação à área e ao custo operacional do condomínio."

Na sua avaliação, a locação segue fluindo bem. "Já temos contrato com a Amil, inquilino âncora na segunda torre, já 80% alugada”, diz. “A primeira torre está totalmente ocupada."

Na torre A, o valor foi de R$ 564 milhões, e na B, de R$ 700 milhões. "A diferença reflete a passagem de três anos da negociação de uma para outra. A primeira foi vendida no início da obra, quando havia mais risco. Na segunda, já havia a primeira inteiramente locada. Há valorização nesse processo", analisa.

Um corporativo como Ez Towers tem estrutura de venda que trabalha em duas fases. A primeira, no início da construção, voltada para locação dos andares. "Quando há boa aceitação, como neste empreendimento, as locações impulsionam a venda posterior, para grandes investidores", declara.

Para ele, o lançamento das duas torres contornou o pior momento da crise econômica. "O boom imobiliário se deu em 2005 e 2006, quando houve entrada de muito recurso estrangeiro, até 2012, 2013."

A primeira torre foi vendida, por concorrência, em 2013. "Começou a ser alugada no início da construção", conta Monteiro. A torre B começou a ser construída em 2015. A concorrência foi aberta no final de 2016, com venda em 2017. "Os investidores enxergam, apesar das incertezas, que agora é o melhor momento para investir", afirma. "Eles pensam nos ciclos imobiliários, olhando para um horizonte de 10, 15 anos."

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FIP exclusivo abre oportunidade de funding para BKO

Diante de um mercado desafiador, a incorporadora BKO e a gestora BREI - Brazilian Real Estate Investments estreitaram relações em 2014, quando iniciaram a oferta pública de um Fundo de Investimento em Participação exclusivo, o FIP BKO I.</p>

Gustavo Coltri - Especial para O Estado, O Estado de S.Paulo

30 Agosto 2018 | 05h18

Após cinco projetos desenvolvidos, com cerca de R$ 400 milhões em valor geral de vendas (VGV), a iniciativa ganhou prêmio do Master Imobiliário como uma “solução eficiente de funding para incorporação”.

"Os FIPs investiam em projetos de diversas incorporadoras, sem contar com um alinhamento com as empresas", conta o CEO da gestora, Vitor Guimarães Bidetti, lembrando que a BREI já atuou dessa maneira, mas havia dificuldades. "A falta de alinhamento fazia com que não acessássemos os melhores projetos das incorporadoras."

O acordo de exclusividade com a BKO resolveu esse problema e, na sua avaliação, permitiu que cada uma das companhias atuasse focada em seus negócios – incorporação e administração financeira.

Os FIPs são destinados à aplicação em companhias abertas, fechadas ou em sociedades limitadas. Constituem-se como investimento de renda variável. O fundo tem influência na definição da política estratégica e da gestão da companhia que recebeu os investimentos. O FIP BKO I, por exemplo, tem de 51% a 80% de participação nos empreendimentos lançados pela incorporadora paulistana.

A distribuição pública da primeira emissão de cotas do fundo foi encerrada em maio de 2015, em R$ 50,1 milhões. "O FIP é um private equity imobiliário que entra com investimento de longo prazo. Tivemos dois fundos de peso entre os cotistas", afirma Bidetti.

O FIP BKO I concentra-se em projetos em cidades com mais de 300 mil habitantes. E seus investimentos envolvem produtos com VGV entre R$ 30 milhões e R$ 150 milhões. "A BKO vinha desenvolvendo empreendimentos de imóveis compactos. A partir do que identificamos na demanda, passamos para projetos com unidades de um e de dois dormitórios", diz, classificando de atraentes para o público single, pequenos investidores e também famílias.

Quatro dos cinco edifícios desenvolvidos a partir do fundo foram lançados em São Paulo – o mais recente é o BKO Wave Perdizes, com apartamentos de um dormitório e 50 m² ou dois dormitórios com 64 a 67 m². Já o quinto empreendimento, também da linha Wave, está em fase de pré-lançamento. Ele fica na cidade de São José do Rio Preto e deve entrar no mercado em setembro.

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